연말 부동산시장 흔들 ‘4개 메가톤급 제도’ 개선

 

연말 부동산시장이 정부의 움직임에 촉각을 곤두세우고 있다. 내년 부동산시장에 ‘메가톤’급 영향을 미칠 각종 제도개선이 논란 속에 추진되고 있어서다.

7일 국토해양부 및 부동산업계에 따르면 최근 정부와 관련업계는 부동산시장을 좌우할 각종 제도개선 논란으로 뜨겁게 달아오르고 있다. 경제자유구역 분양가상한제 폐지, 위례신도시 지역우선공급비율 조정, 고교선택제 백지화, 분양아파트에 대한 양도소득세 감면기간 연장 등이 그것이다. 이들 4대 정책개선 과제는 아직 확정되지 않은 상황이지만 2010년 부동산시장을 좌우할 핵심 변수라는 점에서 관심을 끈다.

■경제자유구역 분양가상한제 폐지…집값 상승 기폭제(?)

올해 내내 논란이 됐던 아파트 분양가상한제는 내년 초 부분적으로 폐지된다. 정부는 전체 시장을 흔들 수 있는 분양가상한제 전면 폐지보다는 외국인 투자 활성화 등 명분이 명확한 경제자유구역에 한정해 부분 폐지를 추진하기로 했다. 이에 따라 당장 인천(송도·영종·청라), 부산·진해, 광양(여수·순천·광양·하동), 황해(평택·당진), 새만금·군산, 대구·경북 등 전국 6곳의 경제자유구역에서 분양하는 아파트는 수혜를 볼 전망이다.

전문가들은 경제자유구역 분양가상한제 폐지가 해당 지역은 물론 인근 지역 집값에 큰 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 특히 인천경제자유구역의 청라지구, 송도신도시 등 인기가 높은 택지지구는 해당 지역은 물론 인근 집값 상승의 ‘기폭제’가 될 것으로 보고 있다.

이는 청라지구의 사례에서 뚜렷하게 나타날 것이라는 견해다. 2007년 9월 분양가상한제 도입 이전에 청라지구의 분양가는 분양가상한제가 적용된 최근 분양가격보다 3.3㎡당 200만원 정도나 비싼 1400만원대였지만 높은 경쟁률로 마감됐다.

나비에셋 곽창석 사장은 “내년 중반부터 분양가상한제가 폐지되는 경제자유구역을 중심으로 비교적 높은 가격의 아파트가 분양되기 시작하면 해당 지역뿐 아니라 주변 지역 시세에도 영향을 미칠 수 있다”고 내다봤다.

■지역우선공급 비율 조정…경기도 청약기회 는다

서울을 제외한 수도권의 66만㎡ 이상 공공택지의 신규 분양에 적용되는 지역우선공급비율이 연내 조정될 전망이어서 내년부터는 경기도 거주자들이 위례신도시 등 수도권 유망물량에 청약할 기회는 더 늘어난다. 국토해양부는 지역우선공급비율을 현재 적용하고 있는 ‘기초지자체 30%, 수도권 70%’에서 ‘기초지자체 30%, 광역지자체 20%, 수도권 50%’로 조정하겠다고 서울시와 경기도에 통보한 상태다. 또 서울시 공공택지 공급물량에 대해서도 수도권 거주자에게 공급을 확대하는 방안이 논의 중인 것으로 전해졌다.

명지전문대 서후석 교수는 “정부의 계획대로 경기도 거주자에게 지역우선공급비율을 높여줄 경우 경기지역 주택 수요자 가운데는 위례신도시, 보금자리주택 등을 위한 대기수요는 더욱 늘어날 수밖에 없다”면서 “경기지역 중 수요가 적은 기존 시장은 상대적으로 더 위축될 가능성이 크다”고 말했다.

■고교선택제 백지화…학군프리미엄 강화(?)

서울지역의 고교선택제 백지화는 ‘학군 프리미엄’을 다시 강화하는 계기가 될 전망이다. 서울시교육청이 2010년부터 고교선택제를 도입, 앞으로 부동산시장에서 학군프리미엄이 약화될 것으로 전망됐으나 최근 발표된 시행계획을 살펴보니 사실상 고교선택제가 무의미한 것으로 드러났기 때문이다. 교육청이 논란을 잠재우기 위해 실행계획을 획기적으로 바꾸지 않는 한 사실상 고교선택제는 백지화된 것이나 다름없다는 분석이다. 교육청의 계획대로라면 강남권과 양천구 목동 등 학군 유망지역에서 90% 이상이 해당지역 학생에게 배정되기 때문이다.

신한(주가,차트)은행 이남수 부동산팀장은 “학군선택제 도입계획이 처음 발표됐을 때 선호 학군지역인 강남이나 목동의 몇몇 주변 지역 집값은 10∼20%가량 상승하기도 했다”면서 “하지만 학군선택제가 사실상 별다른 의미가 없다는 게 알려지면 기존 상승지역 집값은 원점으로 돌아가고 해당 지역의 학군프리미엄은 더욱 강화될 수밖에 없다”고 말했다.

■양도세 감면 연장 논란…지방은 연장될까?

내년 2월 11일로 만료되는 ‘분양아파트에 대한 양도소득세 감면’의 기간연장 여부도 부동산시장을 좌우할 변수다. 정부는 아직까지 공식적으로 연장 불가 입장을 고수하고 있지만 시장에서는 여전히 미련을 버리지 못하고 있다.

세중코리아 김학권 사장은 “건설사들은 연말 양도세 감면 추가 연장은 없을 것으로 예상해 신규 분양을 앞당겨 진행하고 있다”면서 “다만 주택시장의 침체가 지속될 경우 지방 등 부분적으로 양도세 감면 연장이 이뤄질 것이라는 기대감은 여전하다”고 분위기를 전했다. 김 사장은 “양도세 감면 연장이 이뤄지지 않으면 수도권에선 내년 상반기 민간부문의 신규 분양이 더욱 위축되고 지방 주택시장은 더욱 침체할 가능성이 크다”고 내다봤다.

/jumpcut@fnnews.com 박일한기자