서울지역의 뉴타운 등 주택 재개발과 재건축 시장에 희비가 엇갈리고 있다.재개발사업의 경우 추진위원회 및 조합설립, 비용 분담 등을 둘러싼 조합원간 내분과 소송 등으로 진통을 겪고 있다. 이에 비해 재건축은 용적률 상향과 가구수 제한 완화, 서울시의 한강변 아파트 초고층화 추진 등으로 사업성이 개선되면서 최근 들어 사업 추진에 탄력을 받고 있다.
전문가들은 ‘조합설립 백지 동의서 무효’ 등 재개발 사업의 근본적인 문제점을 지적하는 법원의 판결로 재개발 시장은 당분간 크게 위축될 것이라고 내다봤다. 이에 비해 재건축 시장은 사업 진행 단계별로 가격이 뛰는 상황이 이어질 것이라는 게 전문가들의 견해다. 다만 중층재건축 단지의 경우 소형아파트 건설 의무화 등 핵심 규제가 풀리지 않아 단지별로 사업성에 큰 차이가 있는 만큼 사업추진 속도만 보고 ‘묻지마식’으로 투자하는 것은 위험하다고 전문가들은 조언한다.
■재개발사업 주먹구구 진행 ‘후폭풍’
7일 부동산업계에 따르면 서울 마포·성동 등 뉴타운 내 재개발구역에서 최근 주민간 갈등이 법적 소송으로 비화되고 사업의 문제점을 지적하는 법원의 판결이 잇따르면서 사업 추진에 발목이 잡히고 있다. 특히 지난 1월 28일 대법원의 ‘백지 동의서 무효’ 확정 판결 이후 조합설립 인가가 무효화될 위기에 처해 있는 서울 성동구 왕십리뉴타운 및 서대문구 가재울 뉴타운, 마포구 아현뉴타운, 성동구 금호재개발 구역 등의 일부 재개발구역은 일반 분양을 앞두고 사업 추진에 발목이 잡히자 조합원 내부 갈등 등 후유증이 갈수록 커지고 있다. 조합설립이 취소될 경우 해당 사업장은 사업승인 등 인·허가 과정을 처음부터 다시 시작해야 하기 때문에 사업이 상당 기간 지연되고 시공사 재선정 등을 둘러싼 갈등이 제2의 소송으로 비화될 가능성이 높다.
이들 단지 외에도 조합과 갈등을 빚어온 대부분 재개발 사업장의 비상대책위측에서 재개발사업 무효를 요구한 소송이 잇따를 것으로 예상돼 전반적으로 사업추진이 장기화될 가능성이 커지고 있다.
ATY컨설팅 박찬식 대표는 “지금까지 상당 부분의 주택 재개발 사업장이 법 절차를 무시하고 주먹구구식으로 진행된 곳이 많았다”면서 “이들 사업장은 그 동안 진행한 절차가 무효화될 가능성이 큰 만큼 상당 기간 사업 지연이 불가피할 것”이라고 말했다. 박 대표는 “뉴타운은 ‘도시환경정비’에 의미가 있는 만큼 단 몇 개 사업장만 사업추진이 지연돼도 전체에 지장을 줄 수밖에 없다”고 덧붙였다.
■용적률 완화 호재 등 재건축 탄력
서울지역 재건축 시장은 용적률 완화 등으로 사업성이 크게 개선되고 서울시의 활성화 대책까지 가세하면서 사업추진이 탄력을 받고 있다.
특히 서울 서초구 반포·잠원동 일대 등의 중층 아파트 단지는 서울시의 ‘한강 공공성 회복’ 추진과 재건축 때 가구 수 제한 완화 등의 호재까지 겹치면서 개선된 제도에 따라 용적률 상향 등 설계 변경이 잇따르고 있고 주민 동의도 빠르게 늘고 있다.
송파구 잠실주공5단지의 경우 지난해 말 송파구청의 정밀안전진단 판정에 따라 조합측의 정밀안전진단 신청을 앞두고 있다. 강남구 개포주공도 용적률 상향을 위한 지구단위계획 변경을 진행 중이다.
■투자우선순위 재건축↑재개발↓
부동산 전문가들은 올해 서울지역의 주택투자 우선순위도 조정이 불가피할 것이라고 입을 모은다. 2007년 이후 총부채상환비율(DTI) 규제도입 이후 주택투자가 소액 중심으로 이뤄지면서 재개발 지분투자가 큰 인기를 끌었지만 올해부터는 사업추진이 본격화되는 강남권 재건축 아파트로 투자의 무게중심이 옮겨갈 것으로 전문가들은 내다봤다. 더불어 재개발 지분과 재건축 시장에 밀려 최근 수년간 가격상승이 정체돼 있던 기존아파트 가격도 덩달아 오를 것이라는 전망이다.
현도컨설팅 임달호 대표는 “법원의 잇단 판결과 조합원간 갈등 등으로 사업 지연이 불가피한 데다 사업이 추진되더라도 추가분담금 부담에 직면할 것으로 보여 비싼 가격에 재개발 지분을 매입한 투자자들은 손실을 입을 가능성이 크다”고 말했다. 이에 비해 “수익성 개선 등으로 사업 추진시기가 앞당겨 질 것으로 예상되는 재건축 시장에 투자자들이 몰릴 것”이라고 내다봤다.
부동산 전문가들은 다만 재건축 개발이익 환수장치인 소형건설의무화 등의 규제는 지속되고 있는 만큼 단지별로 그 영향 등을 꼼꼼히 따져보고 접근해야 한다”고 조언했다.
/mjkim@fnnews.com 김명지기자