|
서울 재개발·재건축 시장에 대한 기대감이 커지고 있다. 뉴타운 등 재개발 구역의 기준 용적률(대지 지분에 대한 지상 건축 면적 비율)이 20%포인트씩 오르고, 한강변 개발사업이 본격화하는 등 호재가 많기 때문이다. 강남구 대치동 은마 아파트의 안전진단 결과가 3월 나오고, 개포지구 지구단위계획 변경안도 진행 중이다.
굵직한 단지들이 민감한 사항을 앞두고 있어 사업 추진이 탄력을 받으면 시장이 들썩거릴 가능성이 있다. 하지만 대출 규제로 기존 주택시장이 침체돼 투자 심리가 확 살아날 것 같지는 않다. 기존 아파트 값이 재개발·재건축 수익성과 직결돼 있기 때문이다.
재개발 투자 여건 나아져
서울시는 지난해 뉴타운을 제외한 일반 재개발 구역의 기준 용적률을 1종 주거지역 170%, 2종 190%, 3종 210%에서 20% 포인트씩 상향 조정키로 했다. 하지만 최근에는 뉴타운 구역까지도 기준 용적률을 올려주기로 했다. 일반 재개발 구역과 형평을 맞추기 위해서다.
서울시 균형발전본부 관계자는 “지난해 재개발 지역의 기준 용적률 상향 방침에서 뉴타운 지역이 제외됨에 따라 형평성 논란이 빚어졌다”며 “뉴타운 재개발 구역 역시 같은 혜택을 적용한다는 방침 아래 세부조항 마련 검토에 착수한 상태로 이르면 3월부터 적용이 가능할 것”이라고 설명했다.
용적률 증가분은 모두 전용 60㎡ 이하 중소형으로 지어야 한다. 소형 주택을 들여야 하지만 모두 일반분양 할 수 있어 분양 수익 증가로 사업성은 좋아진다. 실제로 신당동의 한 재개발 사업장(조합원 500명. 총 784가구. 기준 용적률 190%)의 경우 조합원당 평균 일반분양 수입이 2억6372만원에서 3억4962만원으로 많아진다. 사업성이 크게 좋아지는 것이다.
투자 환경도 나쁘지 않다. 지난해 거래 규제가 없어진데다 재개발의 주요 투자 대상인 단독·다세대주택은 대출 규제도 적용받지 않는다. 분양 때마다 청약자를 끌어 모으고 있는 뉴타운은 올해 대거 분양된다. 6월에는 자치단체장 선거가 기다리고 있다. 후보자들의 각종 개발 공약으로 재개발 지분(새 아파트를 받을 권리) 값이 뛸 가능성도 있다.
재건축은 사업 본격화로 분위기 Up
설 이후 가장 관심을 모으는 부동산 상품이 재건축이다. 재건축은 전체 주택시장을 선도하는 특성이 있고 특히 올해는 설 이후 재건축 사업과 관련한 발표가 있을 예정이기 때문이다. 이에 따라 재건축 사업 추진 여부에 따라 전체 주택시장의 향배가 결정될 것으로 보인다.
대표적으로 대치동 은마아파트 안전진단 결과가 3월에 나올 예정이며 현재 개포지구 지구단위계획 변경안도 진행 중이다. 이런 이유 때문에 특히 개포주공 재건축아파트 값이 움직일 가능성이 크다. 또 잠실주공 5단지도 안전진단 신청과 관련해 움직임을 보일 태세다.
이처럼 강남권을 대표하는 굵직한 단지들이 재건축 사업 추진과 관련한 민감한 사항을 앞두고 있기 때문에 사업추진이 진행되든, 불발되든 시장에 미치는 영향은 클 것으로 예상된다.
한강변 초고층 재건축도 이슈다. 서울시는 전문기관에 용역을 의뢰해 압구정동 초고층 계획안을 마련 중이다. 서울시는 이달 말께 주민설명회를 열고 사업성과 수익성을 구체적으로 설명할 계획이다. 압구정동의 경우 전체 사업면적의 25% 이상을 서울시가 받는 대신 용적률을 310%대로 올리는 안이 유력하다. 여의도 일대 초고층 계획안도 상반기에 나온다.
하지만 수익성은 이미 나아졌다. 정부가 지난해 법에서 정한 상한선까지 재건축 단지의 용적률을 올릴 수 있도록 했기 때문이다. 서울 논현동 경복아파트, 삼성동 상아 아파트 2차 등 중층 재건축 단지들이 300% 용적률로 재건축하는 내용의 정비 계획안을 마련해 최근 서울시 심의를 통과했다.
호재만 있는 건 아닌데
분양가상한제 등 재개발·재건축 사업성에 직접 영향을 미치는 규제가 아직 남아 있다. 또 대출 규제로 기존 아파트 값이 약세인 만큼 당장은 투자 심리가 살아나기 어려울 것 같다. 주변 기존 아파트값이 오르지 않는 한 재개발·재건축만 홀로 상승하기는 어렵다. 재개발·재건축 수익성을 따질 때 기준이 되는 게 주변 아파트값이기 때문이다.
뉴타운의 경우 기준 용적률 상향을 뉴타운 내 모든 구역에서 혜택을 볼 수 있는 게 아니다. 서울시는 뉴타운별 기본계획을 크게 벗어나지 않는 선에서 구역별로 기준 용적률 상향 여부를 결정할 예정이다. 같은 뉴타운이라도 구역별로 용적률 상향 혜택을 못받을 수도 있다는 얘기다.
시 관계자는 “뉴타운 내 모든 구역을 일률적으로 20%포인트씩 올리면 광역개발의 의미가 없어지고, 이미 세워놓은 기본계획 틀을 벗어나 난개발이 될 수 있다”고 말했다.
재건축 단지는 특히 집값을 선도하는 경향이 있어 정부가 예의주시하고 있다. 재건축 아파트 값이 들썩이는 등 과열 기미가 보이면 즉각 집값 상승에 브레이크를 걸 정책을 내놓을 가능성이 크다.
때문에 전문가들은 단기 시세 차익보다는 호재가 있는 지역을 중심으로 실수요적 차원에서 접근하라고 조언한다. 재개발의 경우 면적이 커 대단지로 개발되고, 지하철역이 가까운 곳을 눈여겨볼 만하다. 재건축은 용적률을 많이 올려 받을 수 있는 단지를 고르는 게 중요하다. 그러기 위해서는 가구별 대지지분이 넓은 단지가 유리하다.
기존 용적률이 낮기 때문에 법적 최고 용적률까지 올릴 경우 수익성이 나아지기 때문이다. 또 아파트 부지를 둘러싼 도로가 넓고 단지 주변에 막힌 곳이 적은 단지가 좋다. 이런 단지는 사선제한(통풍·채광을 위해 도로에 접한 건물의 높이를 제한하는 것) 등의 규제를 피해 고층으로 지을 수 있다. | |
