부자들이 소리 소문 없이 투자하는 이색상품

부자들이 소리 소문 없이 투자하는 이색상품

이축권 사거나 외국인 임대 놓거나

“아파트는 오를 만큼 올랐고 투자할 상품이 마땅찮네.” 강남 자산가들은 요즘 투자할 곳이 없다고 입을 모은다. 은행 특판예금 이자로는 성에 차지 않고 주식, 펀드에 투자하자니 불안하기만 하다. ‘역시 부동산이 안정적’이란 결론을 내리지만 투자할 상품이 많지 않은 게 사실. 이 때문에 요즘 아파트, 상가, 토지 등 전통적인 인기상품에서 벗어난 틈새상품들이 주목을 받고 있다. ‘고수익, 고위험’ 특성이 있는 틈새 투자상품 4가지를 꼽아봤다. ① 이축권 요즘 아파트 분양 대기자들의 최대 관심지는 그린벨트에 들어서는 보금자리주택이 아닐까 싶다. 강남 등 주요 지역에서 주변 시세의 절반가격에 공급하면서 폭발적인 인기를 끌고 있다. 하지만 진정한 고수는 한 수 더 내다본다. 이른바 그린벨트 인근 지역에서 건물을 신축할 수 있는 ‘이축권’을 눈여겨보는 투자자들이 늘었다. 이축권은 그린벨트지역에서 공공사업 등으로 집이나 땅을 수용당한 현지인이 인근 지역에서 대토를 받아 건물을 신축할 수 있는 권리다. 한마디로 그린벨트에 있는 헌 집을 헐고 인근 지역에 새집을 지을 수 있는 이주권을 말한다. 물론 아무나 이축권을 받을 순 없다. 그린벨트에서 이축권이 나오는 경우는 도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우, 수해지역으로 이전이 불가능한 경우, 그린벨트로 지정되기 전 다른 사람 땅을 임대해 주택을 지었는데 토지소유자가 재임대를 거부해 할 수 없이 집을 옮겨야 하는 경우다. 또 이축권이 있어도 아무 곳에나 이축할 순 없다. 같은 시군 지역의 나대지 또는 잡종지로 한정하고 있다. 하지만 최근에는 지목 구별 없이 임야가 아니면 이축이 가능하다. 나대지에는 이축권 없이도 2000년 4월부터 집을 지을 수 있다. 현재 시행 중인 도시계획법 시행규칙에 따르면 그린벨트 내에 건축 가능한 주택 규모를 거주기간에 따라 분류한다. 그린벨트에 들어가 처음 집을 지으려면 100㎡(30평) 내에서만 집을 지을 수 있다. 원주민의 경우에는 기존 주택을 3층 이하 건평 300㎡(90평)까지 증개축이 가능하다. 5년 이상 거주자는 132㎡(40평)까지만 주택을 지을 수 있다. 이축기간은 철거된 날로부터 4년 이내이며 주택 이축 때 대지조성면적은 330㎡(100평)까지다. 그렇다면 이축권은 어떻게 투자해야 할까. 이축권은 자금 사정상 새 집을 지을 능력이 없는 원주민에게 주어지는 점을 감안해 제3자 전매를 허용하고 있다. 외지인이라도 이축권을 매입해 기존 건물을 카페, 음식점 등으로 용도변경하고 그곳에서 5년 이상 거주하면 된다. 이축권 인기가 뛰면서 성남, 과천, 하남 등 인기지역의 웃돈은 2억원을 넘기도 한다. 하지만 주의할 점도 많다. 이축대상 주택은 사전에 알기 어렵기 때문에 해당 지자체에 이축대상주택 여부를 살펴봐야 한다. 이축대상에 포함된 주택이라도 기존 거주자가 해당 시군에 이축 허가와 함께 집 지을 위치를 제출해야 건축 허가가 나온다는 점도 유의하자. 일단 이축권을 판 원권리자 명의로 새 집을 완공한 후 이를 매입하는 형식을 취해야 한다. 매입하려는 논밭이 대지로 용도변경할 수 있는지도 살펴봐야 한다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 “이축권 매입을 위한 계약서를 작성할 때는 ‘원주민이 건축허가까지 받아주고 소유권을 이전해준다’는 내용의 단서조항을 붙여야 한다”며 “여러 차례 거래된 이축권은 피하는 게 좋다”고 지적한다. ② 외국인 대상 임대 아파트시장이 침체되면서 부유층들이 외국인 임대, 대물 부동산 투자 등에 관심을 기울이고 있다. 사진은 한남동 외국인주택 모습. 지난해 말 기준 국내 체류 외국인은 110만명에 달한다. 글로벌 시대가 가속화될수록 외국인 수도 늘 수밖에 없다. 덩달아 외국인 거주주택 임대시장에 관심을 갖는 투자자들도 많아졌다. 외국인들은 대개 ‘깔세’라 해서 1~3년 치 임대료를 한꺼번에 낸다. 이때 받은 임대료를 이자율이 높은 저축은행에 예금하면 연 10% 이상의 높은 투자수익을 기대할 수 있다. 또한 매월 임대료를 받을 필요가 없어 임차인과의 분쟁 여지도 줄어든다. 특히 재계약을 할 때도 외국인들은 임대료 인상에 그리 민감하지 않다. 대체로 외국인을 고용하는 회사나 국가에서 임대료를 지급해주기 때문이다. 다만 우리와 다른 문화를 잘 이해할 필요가 있다. 외국인들은 거실 생활에 익숙하기 때문에 주방은 식당과 조리공간을 반드시 분리해야 한다. 탁 트인 조망권을 갖추고 발코니, 선텐베드가 설치된 주택이 잘 나간다. 또한 소형보다는 중대형 아파트, 단독주택보다는 빌라나 주거용 오피스텔을 선호한다. 가구당 1.5대 이상 충분한 주차공간이 확보돼야 함은 물론이다. 또한 외국인들은 급하게 한국을 떠나야 하는 사정이 생길 수도 있다. 이때는 최소 1~2개월 전에 통보받을 수 있도록 해지조항을 만들어둬야 한다. 이래야 새 세입자를 구할 때까지 여유시간을 확보해 분쟁을 예방할 수 있다. 지역별로는 한남, 이태원, 연희동 등이 인기다. 유럽인들은 평창동, 연희동에 위치한 중대형 빌라나 단독주택을 선호하는 가운데 프랑스인들은 방배동 서래마을, 일본인들은 서부이촌동과 동부이촌동에 거주하는 경우가 많다. 이들 지역은 외국인 학교가 인근에 위치해 있고 자국 대사관과 가깝다는 게 장점이다. ③ 대물(代物)부동산 건설경기가 침체되면서 시행사들의 자금난이 갈수록 심해지고 있다. 이 때문에 시행사가 시공사에 건축비 대신 완공 중인 부동산으로 대납하는 경우도 흔하다. 여기서 이른바 ‘대물(代物)’도 투자자에겐 틈새상품이 될 수 있다. 대물 투자란 시행사가 자금난에 처할 때, 시공사에 건축비 대신 완공 중인 부동산으로 대납하는 경우 이를 투자하는 것을 말한다. 대물로 받은 부동산은 시공사에서 자금 회수를 빨리 하기 위해 대개 시세의 50~60% 수준으로 나와 투자수익률이 높다. 한 예로 소형 오피스텔의 경우 임차인이 맞춰져 있다면 큰돈을 들이지 않고도 매입할 수 있다. 다만 유의할 점도 있다. 대물로 나온 데는 분명 이유가 있기 때문이다. 입지, 특성을 잘 살펴보는 게 중요하다. 무엇보다 대물 투자를 할 때는 임차인이 있는 상태의 부동산을 매입하는 게 유리하다. 소형 오피스텔의 경우 역세권에 위치해야 임대가 잘 나간다. 특히 대물은 보통 일시적인 자금 회수를 위해 10가구 이상 묶음으로 파는 경우가 많다. 따라서 자금 부담이 그만큼 커질 수 있다. 또한 시공사 담당자가 아닌 분양대행사, 인근 중개업소를 통해 구입하면 시행·시공사 간 분쟁 중인 물건으로 권리관계가 복잡해져 소유권 이전이 어려울 수 있다. ④ 섬 최근 인천시가 영종도와 강화도를 잇는 다리를 건설하기로 하면서 강화도 일대 땅값이 들썩이고 있다. 다리가 연결되는 길상면 등을 중심으로 강화도 전역 땅값이 지난해 대비 30% 급등한 실정. 여기에 여수엑스포, 서해안 개발과 맞물려 서남해안 일대 섬 투자가 관심을 끌고 있다. 섬 투자의 가장 큰 장점은 육지에 비해 저렴한 가격이다. 강화도의 경우 펜션용지 가격이 3.3㎡당 150만원까지 뛰었지만 대개 5만~10만원인 땅이 주류를 이룬다. 매입 후에는 펜션, 전원주택으로 개발하거나 낚시터 등으로도 활용할 수 있다. 다만 섬에 투자할 때 주의할 점은 육지 접근성이다. 육지와 섬의 거리가 대략 15㎞를 넘으면 접근성이 떨어진다. 섬과 내륙을 연결하는 연륙교가 없다면 배가 얼마나 자주 뜨는지도 살펴봐야 한다. 진입로 여부와 함께 도로 포장 상태도 점검할 필요가 있다. 섬의 개발 가능성도 주목해야 한다. 지역별로 보면 장봉도, 덕적도, 신도 등 인천국제공항 주변 섬들이 유망지로 꼽힌다. 건축허가 여부도 변수다. 생태계 보전지역이나 지하수 보전지역, 갯벌 등 환경보전지역은 원칙적으로 개발이 불가능하다. 장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “해당 군청 등에 문의해 건축허가 여부나 개발계획부터 따져봐야 한다”며 “경관이 좋다고 오지만 찾다 보면 전기나 수도 공급이 어려울 수도 있다”고 지적한다. [김경민 기자 kmkim@mk.co.kr] [본 기사는 매경이코노미 제1546호(10.03.10일자) 기사입니다]