시장은 ‘꽃샘추위’… 연립·다세대는 ‘봄볕’

시장은 ‘꽃샘추위’… 연립·다세대는 ‘봄볕’

국민일보 | 입력 2010.03.21 17:33

 

경매 시장에 찬바람이 분다. 주택매매 침체 파장이 경매시장에 미치고 있는 것이다. 이런 현상은 지방이나 서울을 포함한 수도권 모두 마찬가지다. 때문에 유찰률이 높고, 그만큼 낙찰가도 낮다. 따라서 발품을 팔고, 법원 경매를 부지런히 찾아가면 의외로 괜찮을 물건을 싼 가격으로 구입할 수 있다.

◇연립·다세대 주택 꾸준한 인기=지지옥션은 이달 들어 18일 현재 수도권 중소형 아파트의 경매 낙찰률은 42.4%로 전월 평균(46.7%)보다 4.3% 포인트 떨어졌다고 21일 밝혔다. 낙찰가율은 전월보다 1.7% 포인트 낮은 87.1%를 기록했고 평균 응찰자 수도 1.6명 적은 6.1명이었다. 반면 중대형 아파트는 이달 1일부터 18일까지 낙찰률(40.6%), 낙찰가율(78.8%), 평균 응찰자수(4.3명) 모두 중소형보다 지표가 안 좋았다.

이에 따라 아파트 경매 수요자들은 우선 중소형 경매 아파트에 관심을 둘 필요가 있다. 하지만 중소 도시 아파트의 경우에는 최근 부동산 시장을 감안할 때 당분간 가격 상승을 기대하기 힘들어 보수적인 태도가 요구된다. 큰 면적으로 이사를 계획한 실수요자라면 시세의 70% 선에서 낙찰 받을 수 있는 물건을 눈여겨보는 것도 좋다.

연립·다세대 주택은 비교적 적은 돈으로 낙찰 받을 수 있다는 점에서 2∼3년 전부터 꾸준한 인기를 모으고 있다. 총부채상환비율(DTI) 규제에서 비켜나 있는 점도 연립·다세대주택의 강점이다. 인기를 반영하듯 수도권 연립·다세대의 평균 응찰자 수는 아파트와 달리 올해 들어 증가세다. 지난 1월 5.4명이었던 평균 응찰자 수는 2월 5.5명, 이달 18일까지 6.5명으로 늘고 있다.

연립·다세대 주택은 뉴타운 및 재개발 같은 개발 호재가 많거나 역세권으로 실거주나 임대가 용이한 지역에 수요자가 몰린다. 대지지분이 넓은 오래된 연립·다세대 주택을 낙찰 받아 임대를 놓다가 재개발이나 재건축이 결정되면 높은 시세차익을 거둘 수도 있다. 단 대지만 별도로 등기가 된 연립·다세대 주택의 경우는 권리 행사에 제약이 있을 수 있어 주의해야 한다.

◇역세권 및 대학가 오피스텔 주목=아파트, 연립·다세대 주택과 달리 임대 수익을 위한 수익형 부동산 중에서는 오피스텔의 인기가 두드러진다. 지난해 DTI 규제 등으로 아파트 투자자들의 관심이 오피스텔쪽으로 분산된 영향이 크다. 응찰자 수도 지난해 11월 3.5명에서 매달 증가해 지난달에는 5.3명을 기록했다.

오피스텔 경매 시 소액 오피스텔은 가격이 천천히 상승하므로 단기 매각을 노린 고가 낙찰은 지양해야 한다. 또 주거용으로 사용되는 오피스텔은 권리분석 시 주택임대차보호법을 적용하고 업무용으로 사용될 때는 상가임대차보호법을 근거로 권리분석을 다르게 적용하는 점도 유의해야 한다.

상가의 경우는 경매물건 중 개별성이 가장 강해 규모, 지역, 입지에 따라 감정가격과 낙찰가격이 천차만별이다. 매매 시세나 권리금 파악이 현실적으로 불가능한 만큼 수요자의 상권에 대한 확신이 낙찰가에 절대적 영향을 미친다. 상가는 관리비 산정이 일정치 않고 금액을 완납하기 전 입주를 방해하는 일이 많은 만큼 이에 대한 주의가 요구된다.

다가구주택과 원룸은 임차인이 많아 권리분석이 복잡하긴 하지만 높은 수익을 거둘 수 있다는 것이 장점이다. 단 다가구주택은 세입자가 많아 명도과정이 어렵기 때문에 다른 물건에 비해 1∼2회 더 유찰되는 것이 일반적인 만큼 서둘러 응찰하지 않도록 한다.

강은 지지옥션 팀장은 "원룸으로 이뤄진 임대용 다가구주택이나 개조 가능한 역세권·대학가 인근 다가구주택은 경매시장에 나오기 무섭게 팔려나가지만 현장을 방문해 시세와 감정 가격 차이를 꼼꼼히 비교하고 임차인 분석을 정확히 해 명도 대책을 분명히 세워야 한다"고 조언했다.

김현길 기자 hgkim@kmib.co.kr