PIR,HAI로 알아보는 부동산 투자 전략

예전부터 자주 강조하던 표현 중에 영어를 알아야지 투자도 한다는 내용이 있다.

주식에 투자를 할라치면 ROE,PER,PSR,PBR 등이 있고 ELS나 ELF,ETF등의 투자 상품이 있는가 하면 부동산에 투자를 하더라도 다양한 용어를 알아야 하고 그 의미를 파악해야 한다.

주식이나 금융 상품에 대한 이러한 단어들은 필자의 다른 칼럼에 자세하게 안내가 되어 있으니 검색을 통해서 읽어 보시라.

이번에는 부동산 투자 시 자주 언급되는 투자의 판단과 관련된 두 가지 용어를 통해서 현재의 시장의 동향과 향후 투자 전략을 세워 보도록 하자.

얼마 전 산은 경제 연구소에서 발표한 ‘국내 주택 가격 적정성 분석’자료에 보면 부동산 투자 시장의 흐름과 투자 요소에 대해서 자세하게 나와 있다.

부동산 시장의 큰 흐름은 한국의 물가 상승률 대비해서 아파트 가격의 상승 정도가 미국이나 일본의 사례보다 높다는 것으로 부동산 시장의 버블 붕괴 가능성에 비중을 두고 있다.

여기에 참고해야 할 투자 판단 요소로 바로 PIR(Price to Income Ratio : 가구 소득 대비 주택 가격)과 HAI(House Affordability Index : 주택 구입 능력 지수)가 있다.

PIR은 가구당 소득 대비 주택 가격을 의미하는 것으로 주택 가격 P / 가구당 연 소득 Y 으로 표시되는데 만약에 주택 가격이 5억 5천이고 가구당 연 소득이 5천 만원 이라면 주택 구입에는 11년이 걸린다는 의미이다.PIR비율이 증가할수록 가구의 내 집 마련 기간은 길어 진다고 볼 수 있다.

 

산은 경제 연구소의 자료는 위의 표와 같은데 1㎡당 아파트 가격을 근거로 109㎡(33평)을 계산하고 가구 소득은 통계청의 가계 자산 조사의 근로자 가구 연소득(평균값)을 사용해서 결과를 보면 우리나라의 PIR은 2006년 6.24,2007년 6.53,2008년에 6.26으로 꾸준하게 6배 이상을 유지하고 있고 미국이나 일본보다 거의 두 배에 가까운 높은 수치를 보여 주고 있다.

서울의 아파트만 따져 보면 2008년 PIR이 12.64에 달해서 부동산 가격이 그 동안 얼마나 올랐는지 알 수 있다.

부동산 투자 시 참고해야 할 다른 요소에는 HAI(House Affordability Index : 주택 구입 능력 지수)가 있다.

가구당 소득이 중간 수준인 가구가 전체 주택의 가격 중에서 중간 수준의 주택을 구입하기 위하여 일반적인 부동산 담보 대출을 이용하는 경우 월 평균 소득으로 원리금을 상환할 수 있는지를 나타내는 지표이다.

HAI의 산출 방법이나 조건 등은 국가별로 약간은 다르지만 보통 HAI지수가 100 미만이면 원리금의 상환이 어렵다는 것을 나타내고 100을 넘기면 충분히 상환이 가능하다고 보는 것이다.

한국 주택 금융 공사의 위의 자료를 살펴보면 미국의 HAI가 한국과 영국보다 월등히 높은 것으로 나타나고 있고 한국의 경우에는 전국적으로는 영국과 비슷한 양상인데 서울의 아파트 가격에 대한 기준을 살펴보면 역시 100을 크게 밑돌아서 부동산 가격의 부담감을 알 수 있다.

이외에도 부동산 관련해서 자주 사용되는 용어에는 DTI와 LTV가 있는데  DTI(Debt To Income) 즉, 총 부채 상환비율, 곧 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다.

금융기관들이 대출 금액을 산정할 때 대출자의 상환 능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인 신용 평가 시스템(CSS:Credit Scoring System)과 비슷한 개념이라고 보면 되는데 예를 들면, 연간 소득이 5000만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총 대출 금액의 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 초과하지 않도록 대출 규모를 제한하는 것이다.

LTV(Loan To Value)즉. 대출 가능한 한도를 뜻한다.즉,금융기관에서 대출을 해주면서 담보로 제공된 담보 물건에 대해서 대출 한도를 인정해 주는 비율을 의미한다.

LTV가 높으면 그만큼 대출 가능 한도가 늘어난다는 의미이지만 우리나라는 참여 정부에서부터 LTV를 정부 차원에서 제한하고 있기 때문에 부동산 투자 시 거의 대부분의 세대에서 필수 불가결한 투자 제한 요소라고 보면 될 것이다.

이처럼 어떤 투자에 있어서도 다양한 용어들이 사용되고 해당 용어와 관련된 지표에 따라서 향후 투자 방향이나 전략이 달라질 수 있다.
다양한 투자 종목에 대한 투자 지표를 최대한 숙지해서 능수능란한 투자 분석 및 투자 실행이 이어져야 하겠다.