농지(農地)가 큰 돈 되는 4가지 이유...

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1. 농지(農地)가 큰 돈 되는 4가지 이유...

일반 국민들은 농지(田ㆍ畓ㆍ果樹園)라 하면 절대농지ㆍ상대농지를 떠올린다. 그러나 이는 1995년 12월 31일자 농지법 개정으로 사라진 법률용어이다. 96년 1월 1일부터는 진흥농지ㆍ外지역농지(일반농지)라고 한다. 국민들의 농지에 대한 인식은 10년 전상황에서 멈춘 것이다.

 

그러나 2002년 4월부터 농지법은 일대변혁을 거듭하고 있다. 우르과이라운드(UR협상)과 자유무역협정(FTA)이란 새로운 국제질서 때문이다. 이제 서서히 농지가 화려운 스포트라이트를 받으면서 부동산 재테크의 신흥귀족으로 등장하고 있다. 그 4대 이유를 알아보자.

(1) 경자유전(耕者有田) 원칙 포기 : 2004년 4월 1일 이전까지 농지법(구농지법)은 농민만 농지를 소유할 수 있도록 했다. 그러나 신농지법(FTA농지법:04~ 현재)은 농민이 아닌 일반국민도 농지를 자유롭게 소유할 수 있도록 개정되었다. 경자유전 원칙 포기는 농지수요의 폭발적 증가를 수반하여 향후 농지가격의 급격한 상승을 유발시킬 것이다.

(2) 농지 절대보전 원칙 포기 : 신농지법은 대국(大國)들과 자유무역협정(FTA) 체결협상의 최대 장애물인 농산물시장 개방을 대비하여 2004년부터 농지 절대보전 원칙을 포기하였다. 국제경쟁력 없는 한국의 농업보호를 위해 첨단산업의 해외 수요 확대를 포기할 순 없기 때문이다. 이제 농지는 절대보전이 아니라 주택ㆍ공장용지ㆍ휴양레저용지로 전용을 정책적으로 장려하고 있다. FTA로 인해 농지의 경제적 활용도와 부가가치가 높아진 것이다.

(3) 직접 경작의무 면제 : 구 농지법에서는 직접경작 하지 않는 농지는 강제처분 대상이었다. 그러나 신농지법은 도시인의 농지소유 확대를 위해(농업인 축소 목적) 농지임대를 허용함으로써 도시민의 직접 경작 부담을 감면해주고 있다.

(4) 강제처분제도 사실상 포기 : 신 농지법은 구법과는 달리 형식적 강제처분제도를 채택하였다. 직접 경작도 임대 하지 않는 강제처분대상 농지소유자에게 면책기간을 줌으로써 강제처분제도의 법적 강제성이란 의미가 사실상 없어졌다.

2. 농지 투자성 검증을 위한 3대 전제 조건

첫째, 악재요인 보다 거시적 호재 요인이 더 강해야 한다.

농지(농업)는 미국, 중국, 인도 등 대국(大國)과 자유무역협정(FTA) 체결을 위한 최대 장애물이다. 한국은 중장기적으로 이들 국가와 FTA를 통한 시장통합(관세 없는 무역)이 생존의 필수요건이다. 그러나 이들 국가 모두는 한국보다 농업경쟁력에서 절대적 우위를 가지고 있다.

 

당연히 상대국가에서는 시장통합을 위해서 한국의 농업시장(특히 쌀시장) 개방을 협상의 최우선 전제조건으로 제시할 것이다. 한국경제는 FTA란 새로운 국제질서를 맞이하여 첨단산업국가로 살아남을 것인가? 아니면 한국농업 사수를 위해 국제적 고립을 자초할 것인가? 여부를 결정해야 한다. 그 핵심이 농업시장 개방이고, 농지제도(農地制度)의 개혁이다.

둘째, 내재가치보다 저평가 된 종목이어야 한다.

FTA 환경으로 펼쳐진 신농지법은 농지의 타용도 전용을 정책적으로 장려하고 있다. 즉 현행법에 의해 농지(農地)는 무늬만 농지이지 사실상 대지(垈地), 공장용지(工場用地), 휴양ㆍ레저타운 부지로 언제든지 전용할 수 있다. 즉 현재 거래가격은 농지가격 수준이나 내재가치는 대지가격 수준이란 뜻이다.

셋째, 광범위한 수요기반이 뒷받침되어야 한다.

농지의 활용도가 농업 외 일반용도(一般用途)로 전용이 허용되어 수요기반이 넓어졌다. 구농지법 하에서는 농업인만 농지를 소유할 수 있었으나, FTA 신농지법은 일반인의 농지소유를 허용하고 있기 때문이다.

 

특히 대도시 주변지역 농지는 국민소득이 증가할수록 전원주택 부지로 점차적으로 수요가 확대될 것이다. 미래 전원주거 택지로서 농지의 탄탄한 수요기반은 농지가격의 필연적 상승을 수반할 수밖에 없다.

 

3. 돈 되는 농지(農地) 색출법

농지투자는 입지선정만 성공하면 수익성(시세차익)이 높은데 비하여 환금성이 낮다. 따라서 아무 농지나 투자해서는 안 된다. 농지투자는 아래와 같이 환금성을 고려한 선별적 투자를 하여야 한다.

(1) 대도시에서 40Km 이내의 농지를 구입해야 한다.

환경가치에 대한 의식 확대와 주5일 근무의 확산, 국민소득의 상승 등으로 전원주택 수요가 지속적 증가 추세에 있다. 수도권과 지방대도시 주변지역 관리지역 농지는 미래 전원주거지역으로서 수요기반이 탄탄하다. 미래수요가 많을수록 환금성도 높고 시세차익도 많다.

(2) 소액으로 분산투자해야 한다.

농지투자는 월세수익이 발생하지 않고 시세차익 밖에 기대하기 어려우므로 1억원 미만의 분산투자와 여유자금을 투자하는 것이 바람직하다.

(3) 중ㆍ장기적 투자를 해야 한다.

농지의 가격은 단기간에 급등하지 않고 정책과 주변의 여건에 따라 서서히 움직이게 될 것이다. 농지투자는 단기투자보다는 느긋하게 중․장기적 투자를 해야 한다.

(4) 분할이 가능한 토지를 선택해야 한다.

비도시지역 토지는 매매금액이 2~3억원을 초과하면 거래가 잘 안 되는 편이다. 지가가 상승할 경우 2필지 이상으로 분할이 용이해야 환금성이 높아진다.

(5) 도로 접근성을 고려해야 한다.

차량접근이 가능한 4m 이상의 도로에 접해야 한다. 맹지는 도로확보 방안을 우선적으로 확보한 후에 투자해야 한다.

(6) 이행(移行)이 예측되는 토지를 탐색한다.

진흥농지는 농가주택․ 농림수산업 창고․ 축사 외에는 건축행위가 제한되므로 지가가 낮게 형성되어 있다. 그러나 진흥농지가 폐지되고 보호농지나 일반농지로 전환되면 가격이 2~3배로 상승할 수 있다.

 

군청에서 농사를 짓지 말라고 2002년 전부터 권장하는 토지는 진흥농지가 폐지될 가능성이 높다. 마을주변의 자투리 농지나 산과 산 사이에 위치해 있어서 항공방제나  기계화 영농 또는 대규모 경작이 불가능한 농지는 진흥농지에서 해제될 가능성이 있다. 양평군의 경우 2002년부터 매년 5만평 정도를 진흥농지에서 해제하고 있다.