지역주택조합 ‘PF 규제’ 직격탄

지역주택조합 ‘PF 규제’ 직격탄

파이낸셜뉴스 05/31 07:17

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주택경기 침체와 금융권의 프로젝트파이낸싱(PF) 중단으로 주택공급원의 한 축인 지역주택조합이 직격탄을 맞고 있다. 지역주택조합의 주택사업은 수도권과 지방은 고사하고 서울지역까지 줄줄이 타격을 받고 있다.

지역주택조합설립추진위원회에서 조합설립을 위해 시공사 선정에 나서고 있지만 건설사들이 PF 대출보증 부담으로 사업계약 체결을 미루거나 피하고 있기 때문이다. 여기에 주택시장 침체로 서울지역에서도 미분양이 크게 늘어나자 사업성을 담보할 수 없다는 것도 한 이유다.

■지역주택조합 사업 줄줄이 무산위기

30일 지역주택조합 관련 업무를 맡고 있는 시행사들에 따르면 서울지역에서 현재 지역주택조합 사업장은 150여곳에 달한다. 이 가운데 90%가 시공사를 선정하지 못하고 있는 것으로 전해졌다. 특히 동작구 일대와 동대문구 일대 등 노른자위에서 준비 중인 지역주택조합설립추진위도 시공사를 확보하지 못해 발을 동동거리고 있다.

이들 지역주택조합의 경우 토지소유자의 동의가 80%에 달하고 있다. 일반적으로 80%의 동의를 받으면 시공사 선정에 어려움이 없었지만 건설사마다 인수의향서만 낼 뿐 적극적으로 시공사를 맡으려는 곳이 없다.

동대문 일대 모 지역주택조합의 경우 주요 대형 건설사를 통해 시공 참여를 요구하고 있지만 아직 확답을 못받고 있다. 동작구의 한 지역주택조합설립추진위도 토지소유자의 80%까지 동의서를 받았지만 H사, D사 등 대형 건설사 여러곳으로부터 의향서만 받았을 뿐 계약으로 이어지지 않고 있다.

동대문구 지역 지역주택조합설립추진위 관계자는 “2008년까지만 해도 토지소유자 동의율이 50% 정도만 돼도 건설사들로부터 시공참여 요청이 쇄도했는 데 지금은 관심을 보이는 건설사가 거의 없다”고 안타까워했다. 이에 따라 지역주택조합의 사업 일정도 줄줄이 지연되고 있다.

토지를 팔고 다른곳으로 이주하려는 토지소유자 몫을 조합이 사들여야 하지만 자금 여력이 부족해 답보 상태에 빠진 것. 과거엔 시공사가 토지를 매입하는 데 필요한 자금을 시공사의 신용보증으로 해결해왔다. 더구나 유력 건설사가 시공사로 선정이 되면 건설사 브랜드 이미지를 보고 동의하는 경향이 있기 때문에 조합 설립이 속도를 내지만 지금은 완전히 ‘딴판’이다.

최근 아파트 시세가 떨어진 가운데 조합원의 자기 부담이 크게 늘어 동의율이 떨어지는 것도 사업 추진에 어려움을 겪는 한 요인이다.

■PF보증 부담이 주요인

지역주택조합의 주택사업이 이처럼 꼬이고 있는 것은 금융기관의 PF 규제가 강화된 게 주요인이라는 게 전문가들의 설명이다. 금융기관의 PF 규제 강화로 조합추진위 등에서 자금조달에 어려움을 겪고 있기 때문이다. 더구나 건설사들이 국제회계기준 도입 등을 앞두고 PF 대출 보증을 꺼리고 있는 것도 한 요인이다.

조합설립 전에 시공사로 선정된 건설사는 일부 토지소유권을 사들이는 데 필요한 자금동원 역할을 맡는 게 일반적이었다. 따라서 시공사가 선정되면 조합설립 속도가 한층 빨라지게 된다. 그러나 이를 위해서는 적게는 수십억원에서 많게는 수백억원에 달하는 시공사의 신용보증이 필요하다.

시공사들은 이같은 최소한의 리스크도 회피하기 위해 조합설립 전 단계에 참여하는 것을 꺼리고 리스크가 해결된 곳만 골라 참여하려는 경향이 강화되고 있는 추세다.

실제로 지역주택조합 참여를 위해 건설사들이 요구하는 기준은 사업승인이 날 경우 시공사 참여를 확정하겠다는 곳이 대부분이다.

동작구의 한 지역주택조합추진위 시행사 관계자는 “요즘에는 종전과 달리 건설사들이 조합설립 후 사업승인을 받아야만 시공에 참여할 수 있다는 입장으로 완전히 변했다”면서 “이런 상황이면 앞으로 지역주택조합 설립을 통한 주택사업은 어려워질 것”이라고 말했다.

/jjack3@fnnews.com 조창원기자