도시형 생활주택으로 주거+수익형 부동산 '두 토끼' 잡는다

[여름 부동산시장] 도시형 생활주택으로 주거+수익형 부동산 '두 토끼' 잡는다

한국경제신문 08/11 18:27

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30채미만 개발 절차 간소화
토지소유자 단독 개발 가능
1~2인가구 임대주택 수익 가능

은퇴를 눈앞에 둔 K씨는 올해 초 경매를 통해 서울 남현동의 213.9㎡(65평) 부지를 3.3㎡당 1450만원에 낙찰받았다. 노후를 대비해 언젠가는 쓸모가 있다고 판단해 사들였다. 구체적인 용도를 고민하던 K씨는 이곳을 도시형 생활주택으로 개발하는 것이 가장 효과적이라는 결론을 내렸다. K씨는 임대수익만 노리는 것이 아니라 본인도 직접 거주하는 '주거+수익형 부동산'을 최종 컨셉트로 결정했다. 현재 강남권의 176㎡(53평)짜리 아파트에 살고 있으나 중 · 대형 아파트의 인기가 시들해진 데다 자녀 출가로 더 이상 넓은 집에 거주할 필요가 없어진 탓이다.

건축가와 상의 끝에 지상 1층~지상 5층 규모의 건물 중 지상 1층은 필로티 주차장으로 설계해 8대의 주차장을 확보하기로 했다. 2~3층 및 5층에는 12채의 임대주택을 들이고 4층은 K씨의 가족이 직접 거주하는 용도로 꾸밀 계획이다. K씨는 건축비를 감안해도 보증금 1000만원에 월세 55만원을 적용하면 월 790만원(연 수익률 13.85%)의 고정수익이 가능할 것으로 예상하고 있다.

도시형 생활주택에 대한 규제가 최근 속속 완화되면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 국토해양부가 최근 관련 법을 개정，30채 미만의 도시형 생활주택의 경우 사업승인을 받지 않아도 돼 소규모 자투리 땅을 가진 토지주들이 반기고 있다.

◆30채 미만 개발 가능 부지 최대 수혜
도시형 생활주택은 1~2인 가구를 위한 새로운 개념의 공동주택을 가리키는 말이다. 세대당 전용면적이 85㎡ 이하의 소형 평형으로 이뤄지며 20채~149채까지 지을 수 있었다. 다만 20채 이상을 지으려면 그동안 사업승인을 받아야 건축이 가능했던 만큼 까다로운 각종 인 · 허가 절차를 우려해 개발을 망설이는 토지주들이 적지 않았다.

하지만 국토부가 규제 완화 차원에서 도시형 생활주택 사업승인 대상 적용 범위를 20채 이상에서 30채 이상으로 완화한 주택법 시행령이 지난달 6일부터 시행되면서 분위기가 달라졌다는 것이 관련 업계의 설명이다. 2~29채 정도를 지을 수 있는 소규모 부지 개발에 탄력이 붙을 것으로 보이기 때문이다.

현재 큰 아파트에 거주하는 사람들의 경우 이를 처분하고 도시형 생활주택에 거주하면서 임대수익을 동시에 노리는 '주거+수익' 겸용 도시형 생활주택에 대한 관심이 부쩍 높아지는 추세다. 베이비 붐 세대의 은퇴 시기와 맞물린 상황에서 이 같은 복합 도시형 생활주택이 가장 효과적인 대안으로 떠오를 수 있다는 분석이다.

예컨대 평면 설계를 차등화해 최상층 등에는 토지주가 직접 거주할 수 있는 전용 50㎡ 이하 원룸형 도시형 생활주택으로 짓고，나머지 임대수익용 주택은 전용 12~50㎡ 규모의 원룸형 도시형 생활주택으로 건립하는 방식이 대표적이다. 서용식 수목건축 대표는 "주거 · 수익 겸용 도시형 생활주택은 토지주(건축주) 본인의 주거 문제도 해결하고 매달 고정적으로 임대수익을 얻을 수 있어 은퇴를 앞둔 사람들에게는 이상적인 부동산 상품이 될 수 있다"고 설명했다.

◆건축비 줄고 사업 속도는 빨라져
최근 정부 규제 완화에 따른 혜택이 커졌다는 것도 도시형 생활주택의 장점으로 꼽힌다. 먼저 사업승인 대상이 종전 20채 이상에서 30채 이상으로 바뀌면서 2~29채 도시형 생활주택을 개발하는 절차가 대폭 간소화됐다. 건축허가만 받으면 돼 인 · 허가 기간이 줄어들어 비용 절감 효과가 기대된다. 도시형 생활주택이 수익형 부동산인 만큼 기대 수익률을 높일 수 있다는 얘기다. 서 대표는 "사업승인 대상 주택에 적용한 입주자 모집공고를 낼 필요도 없고 부대복리시설 등의 기준을 맞추지 않아도 된다"고 덧붙였다.

30채 미만의 도시형 생활주택을 지을 수 있는 토지는 소유자 단독으로 개발하는 것이 가능해졌다는 점도 매력적인 요인이다. 그동안 토지 소유자와 주택건설사업 등록 사업자가 공동사업 주체로 개발을 진행해 왔으나 사업승인 대상이 30채 미만으로 완화되면서 주택건설 사업자가 필요 없어졌다. 사업승인에서 빠진 30채 미만 도시형 생활주택은 그린홈 주택 기준인 '에너지 절약형 친환경 주택에 대한 성능 및 건설 기준'을 적용받지 않아 건축비를 절감할 수 있다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com

도시형 생활주택
1~2인 가구를 위해 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 도시지역 내 2~149채 규모로 건설하는 주택이다. 세대당 주거 전용면적은 85㎡ 이하로 이뤄진다. 전용 50㎡ 이하로 구성하는 원룸형 및 85㎡ 이하인 다세대형 등으로 구분된다. 30채 이상은 주택법 시행령에 근거해 사업계획승인을 받아 건설해야 한다.