원룸텔 투자수익률 30%도 가능?

원룸텔 투자수익률 30%도 가능? 머니투데이 | 입력 2010.11.19 10:12

 

[머니투데이 지영호기자][인기 끄는 원룸텔]
# 분당구 정자동에 사는 황모씨(49세·여)는 최근 돈 걱정의 시름을 덜었다. 남편의 월급만으로 두 자녀에 대한 사교육비를 감당할 수 없어 시작한 원룸텔 사업이 재미를 보고 있어서다.

황씨는 서울역 근처의 상가건물을 임차해 실내를 개조한 후 원룸텔 50실을 만들었다. 초기 투자비용은 3억3000만원. 매달 순수익만 725만원, 투자금액 대비 27%의 높은 수익률을 올리고 있다.

황씨는 "가정주부가 별도의 시간을 내 투자활동을 하는 것이 쉽지 않은데 원룸텔 사업은 그리 얽매이지 않아서 좋다"고 말했다.

소형 주택 및 도시형 생활주택이 인기를 끌면서 원룸텔 임대사업이 각광받고 있다. 특히 건물을 임차해 투자할 경우 최고수익률은 30%까지도 바라볼 수 있는 것으로 알려졌다.

현재 원룸텔 사업을 하는 방향은 세 가지다. 토지를 매입하고 건물을 신축해 원룸텔을 짓거나, 이미 지어진 건물을 매입해 리모델링을 하거나, 건물 전체 혹은 일부를 임차해 원룸텔을 운영하는 방식이다. 건물을 신축하거나 매입하는 경우는 시간이 오래 걸리고 초기 비용이 많이 든다는 점에서 임차 방식이 인기가 높은 편이다.

원룸텔 임대사업의 수익성은 박상언 유앤알컬설팅 대표의 저서 '시장을 이기는 부동산 특강 쇼'에서 수익률 분석을 통해 예상할 수 있다. 이 서적에 따르면 일반적으로 역세권과 대학 주변 상가 중 한개층 330㎡(100평)을 원룸텔로 리모델링할 경우 18%대의 수익률이 나온다.

들어가는 돈은 7억1000만원이다. 상가 매입비용이 5억원, 리모델링 비용이 1억9000만원, 예비자금 2000만원 정도다. 원룸 35개에서 각각 월 45만원의 월세를 받으면 1575만원의 월수입이 생긴다. 공실률 10%를 감안하더라도 1418만원이다. 매달 운영비용 350만원을 제하면 월 예상순익은 1088만원, 연 예상순익은 1억3056만원이다. 금융권 대출 없이 자기자본으로 투자할 경우 수익률은 18.39%다.

만약 건물을 매수하지 않고 5년 정도 임차해 투자한다면 수익률을 더 높일 수 있다. 매매가 5억원의 월세비용은 임차보증금 5000만원에 월 400만원. 월 예상수익은 888만원으로 줄어들지만 초기 투자비용은 3억800만원으로 낮아진다(보증금 5000만원, 연 임차월세 4800만원, 시공비 1억9000만원, 예비금 2000만원). 연 예상수익이 1억656만원이므로 전체 수익률은 34.59%까지 올라간다.

◇보증금 없어 회사원·수험생에 인기

원룸텔은 도심에 거주하는 회사원 뿐 아니라 각종 시험 준비를 위해 상경한 수험생이나 학생들이 주로 이용하는 도시형 주거공간이다. 주방은 공동으로 사용하지만 샤워실이나 화장실은 개별공간으로 사용한다는 점에서 고시원과 차이가 있다. 개별 면적은 6.6~11.5㎡(2~3.5평)로 고시원보다 약간 넓다.

계약기간은 최소 1개월이며 보증금이나 관리비 없이 월세만 부담하는 방식이다. 월세는 선불계약이다. 빌트인이라 가구나 침대 등 구입비용을 절약할 수 있고 이사할 때 옮겨야 하는 번거로움도 없어 미혼 남녀의 선호도가 높은 편이다. 서울에만 약 2만5000여개가 성업 중인 것으로 알려졌다.

투자자는 주로 퇴직자나 전업주부다. 경험이 많지 않아도 운영이 가능하고 노동 강도도 크지 않아서다. 통상 투자 후 3개월 후면 사업 안정권에 접어들기 때문에 개인 시간이 많아지는 것도 장점이다.

국내 부동산 시장이 일본과 닮았다는 점에서 원룸텔 사업의 전망은 나쁘지 않다. 일본의 경우 소형 주거공간이 크게 발달해 상당한 인기를 누리고 있다. 보증금이 없고 한시적으로 사용할 수 있다는 점에서 1인 가구에게 환영받는 분위기다.

하지만 소형 주거공간이다 보니 화재에 취약한 점은 단점이다. 세입자들도 최근 소방안전에 대해 면밀하게 살피는 분위기다. 투자자 입장에서는 각종 소방시설물 내연성 소재로 인테리어를 해야 한다. 또 외부인 통제와 시설관리에 소홀함이 없어야 공실률을 낮출 수 있다.

◇사람 많은 곳이 투자 지역

원룸텔 사업이 성공하려면 일단 유동인구가 많은 곳을 택해야 한다. 원룸텔의 주요 고객인 젊은 1인가구는 대중교통 이용이 편리하면서 놀거리가 풍부한 곳을 선호하는 경향이 있다. 부동산 컨설팅업체 코쿤하우스 고종옥 대표는 원룸텔 사업의 유망지역으로 역세권, 노출지역, 상업지구를 꼽았다.

고 대표에 따르면 역세권은 도보로 5분 거리가 가장 좋은 입지다. 많은 사람들이 쉽게 접근할 수 있는 곳이 임대 선호도가 높다. 노출이 잘 돼야 공실률을 낮출 수 있다. 유동인구의 눈에 잘 띄는 대로변이 좋은 입지다. 부득이 골목길 안이라도 지나가는 사람들이 쉽게 볼 수 있도록 다른 건물에 가려 있지 않아야 한다. 최소한 간판이라도 쉽게 노출될 수 있는 곳이어야 한다.

또 상업시설이 집중된 곳도 원룸텔 입지에 적합하다. 싱글족들은 쾌적한 주거환경보다 여가활동이나 퇴근 후 모임에 많이 참가하므로 주변에 상업시설이 밀집된 곳을 선호한다. 운동, 취미, 어학원, 외식업 등이 어우러진 상권이 유리하다.

물론 주의할 점도 있다. 층별로 소유권자가 다른 집합건축물을 임차하거나 구입할 때 물리적, 구조적 하자가 있는지 살펴야 한다. 특히 건축물 내 보완 상충 업종을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 노래방이나 나이트클럽 등 소음 발생이 높은 업종은 대표적인 상충 업종이다.

법률적 하자도 따져봐야 한다. 고 대표는 "가압류나 세금 미납 상황, 가처분 소송 등이 있는지 살펴봐야 한다"며 "대출액도 건물 감정가의 40%, 시세의 50% 한도 이상이라면 투자대상에서 제외해야 한다"고 조언했다.