Q 경기도 안양에 거주하는 김모(49)씨. 중소기업을 운영하는 남편과 대학생 자녀 둘을 키우고 있다. 현 자산규모는 거주 아파트와 분당 땅을 포함해 16억원 정도. 남편 소득은 820만원으로 네 식구가 생활하기에 부족하지 않다. 그러나 자산의 대부분이 부동산에 묶여 있는 데다 은행빚으로 인한 이자 부담이 만만치 않아 고민이다. 보유 부동산을 처분해 수익형 부동산으로 갈아타려고 하는데 좋은 방법이 있는지, 노후를 위한 재원 마련 방안은 무엇인지 등에 관해 문의해 왔다.
A 김씨네는 부동산 보유 비중이 90%나 되는 데다 전부 비수익형이다. 더구나 빚까지 끌어다 매입하는 바람에 과도한 이자 지출로 마이너스 통장까지 쓰고 있다. 이래서는 자산이 아무리 많더라도 노후준비를 위한 현금 흐름을 확보할 수 없다. 부동산을 정리해 노후준비 재원을 만들어 보려는 계획은 불가피한 선택으로 보인다. 시가 8억원짜리 분당 땅이 우선 처분 대상이다. 이걸 팔아 대출금 4억원을 상환한 후 나머지 4억원으로 임대수입이 나오는 수익형 부동산을 구매하도록 하자. 단 분당 땅은 양도세 중과세 완화 일몰시한이 2012년 12월 31일까지 연장됐으므로 그 이전에 파는 게 좋겠다. 만약 일몰시한을 넘기게 되면 양도세 최고세율이 35%에서 60%로 높아져 적지 않은 세부담을 안게 된다. 수익형 부동산의 임대수익률은 은행금리라는 기회비용을 충분히 상쇄할 수 있게 최소 연 6% 이상 돼야 한다. 여기서 나오는 매월 200만원의 임대소득에다 이자절감액 180만원을 합친 380만원이 노후준비를 위한 종잣돈이다.
◆분당 땅 팔아 연금재원 만들어라 =김씨네는 매월 110만원을 연금보험에 붓고 있다. 얼마 전 50만원씩 붓던 개인연금 불입을 완료하긴 했지만 이 정도로는 노후에 원하는 생활비 월 400만원을 맞출 수 없다. 따라서 추가 연금가입이 필요한데, 상품에 따라 차이가 있겠지만 연금 개시는 가입 후 10년이 지나야 하므로 지금부터 서둘러야 한다. 수익형 부동산에서 새로 발생하는 소득으로 먼저 할 일은 연금보험을 하나 더 들어 매달 100만원을 불입해 나가는 것이다. 이때 전업주부로 소득원이 없는 본인을 계약자로 하지 말고 남편을 계약자로, 피보험자를 자신으로 하는 게 바람직하다. 남편이 연금을 수령하다 사망하게 되면 부인이 이를 승계할 수 있어 부부 모두의 은퇴준비로 적합하기 때문이다. 덧붙여 기존의 연금보험에 70만원을 추가로 가입해 불입금을 170만원으로 늘리면 훗날 노후생활비를 어렵지 않게 만들 수 있다.
◆현금자산운용은 초단기 상품으로 =머니마켓펀드(MMF) 위주의 현금성 자산 운영 방법도 개선할 필요가 있다. 한푼이라도 이자를 더 주는 금융상품으로 옮기라는 이야기다. 활용 가능한 상품으론 시장금리부 수시입출금식예금(MMDA)·콜론형 특정금전신탁(MMT)·어음관리계좌(CMA) 등이 있다. 이들 단기 금융상품은 단 하루를 맡겨도 이자를 줄 뿐만 아니라 실적배당형으로 시장금리 상승기에 유리하다. 이 중 MMT는 고액을 단기로 운용하는 데 적합하고 CMA는 소액예금이나 급여통장으로 이용하는 것이 효과적이다. 3~5년의 중기자금운용계획도 세워둬야 한다. 자녀의 결혼자금을 만들기 위해서다. 이를 위해 적립식 펀드에 추가로 100만원을 가입할 것을 권한다. 펀드는 일단 목표수익률을 정하고 이를 달성하게 되면 일정 금액을 환매해 다시 적립하는 식을 추천한다. 리스크를 관리하면서 수익도 챙길 수 있기 때문이다. 국내외로 투자 지역을 분산할 때도 해외펀드의 수익은 과세 대상이므로 국내 펀드의 비중을 높이도록 하자. 이렇게 해서 만들어진 목돈은 원금보장형 ELS나 ELD 등으로 운용하면 되겠다.
◆아파트 청약전략 재고해야 =김씨네는 거주 아파트를 팔아 전세 입주 후 청약을 통해 신규 주택을 취득하고 싶어 한다. 말리고 싶은 계획이다. 우선 주택청약예금통장을 활용한다 하더라도 가점제 분양이 많은 만큼 지금의 연령대로는 당첨 확률을 높이기가 수월치 않다. 또 전세가격이 지속적으로 상승하는 상황이어서 이 같은 청약 전략은 위험부담이 있다. 주택청약예금은 불입을 중단하고 수익이 좋은 다른 금융상품으로 갈아타는 게 합리적일 것 같다. 단 자녀들이 보유한 청약종합저축은 결혼 후 내집 마련을 위해 그대로 유지하는 게 낫겠다.
서명수 기자
◆ 이번 주 자문단=성열기 삼성생명 강남FP센터팀장, 유용애 외환은행 목동트라팰리스지점 팀장, 김동일 삼성생명 FP센터 과장, 김양수 우리투자증권 방배PB센터 차장(왼쪽부터)
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