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- MB정부 들어 대부분 재건축 규제 무력화
[이데일리 박철응 기자] 집값 급등의 진앙지를 막으려던 재건축 규제가 사실상 모두 사라질 전망이다.
참여정부 당시 강화됐던 재건축 규제는 MB정부 들어 대부분 풀렸고, 마지막으로 남은 초과이익환수제도 폐지나 완화될 가능성이 크다.
부동산 경기가 가라앉으면서 재건축 사업이 지지부진하므로 더 이상의 규제는 의미가 없다는 시각이다.
국토해양부는 다음달 국회가 열리기 이전에 재건축 초과이익환수제 개선 방안을 마련하기 위해 준비 중이라고 12일 밝혔다.
◇ 6월 국회서 초과이익환수제 완화 혹은 폐지
국토부 관계자는 "부동산 활황일 때와 달리 집값이 안 오르면 초과이익이 별로 발생하지 않는다"면서 "개발이익 산출 시점이 조합추진위 설립 때부터인데 오래 전에 추진위를 만들었다가 사업 추진이 안 되는 곳이 많다"고 말했다.
재건축 초과이익환수제는 추진위 설립부터 완공 때까지 오른 집값 가운데 정상 집값 상승분을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 보고, 가구당 3000만원이 넘으면 최대 50%까지 환수하는 제도다.
현재 국회에는 개발이익 산출 시점을 추진위 설립에서 조합설립 인가 때로 늦추는 법안과 아예 초과이익환수제를 폐지하는 2개의 법안이 제출돼 있다.
국토부 관계자는 "국회에 2가지 법안이 제출돼 있으니까 충분한 토론과 협의를 통해 방향을 잡게 될 것"이라고 말했다. 초과이익환수제가 완화되거나 폐지되면 재건축은 사실상 규제의 틀에서 벗어나게 된다.
◇ 2008년 대부분 재건축 규제 풀려
참여정부는 재건축발 집값 상승 억제를 부동산 정책의 주요 타깃으로 잡고 각종 규제책을 내놓았으나 MB정부는 이를 대부분 무력화했다.
이미 2008년에 대거 규제 완화책을 발표했는데 ▲재건축 후분양제 ▲기반시설 부담금 ▲조합원 지위 양도 금지 등을 그 해에 폐지했다.
또 소형주택 의무비율은 `60㎡ 이하 20%, 60~85㎡ 40%(300가구 이상)`에서 `85㎡ 이하 60%`로 완화했고, 2회이던 안전진단은 1회로 축소시켰다. 단 서울시는 소형주택 의무비율을 과거대로 유지하고 있다.
용적률은 국토계획법 상한선인 300%까지 높일 수 있도록 하되 증가된 면적의 30~50%를 소형주택으로 짓도록 했다.
사업시행 인가 이후 진행했던 시공사 선정은 조합설립 후로 앞당기고, 기본계획 및 정비계획 수립 시 지방의회 의견 청취와 건축위원회 심의를 생략해 사업기간을 3년에서 1년6개월로 단축시켰다. 이 역시 서울시만 공공관리제 시행으로 시공사 선정 시기를 지난해 10월부터 다시 사업시행인가 이후로 바꿨다.
용적률 증가분의 10~25%를 임대주택으로 공급해야하는 의무 조항은 이듬해인 2009년 4월 폐지됐다.
◇ 부동산 경기 침체로 규제 의미 없어져
이처럼 대부분 규제를 걷어냈는데도 집값이 오르고 거래가 활성화되기는커녕 사업 추진이 지지부진하자 마지막 남은 초과이익환수제마저 손질하게 된 것이다.
김현아 건설산업연구원 연구위원은 "부동산 경기가 안 좋을 때는 재건축 초과이익이 발생하지 않는데, 괜히 감정평가 비용만 부담하게 된다"면서 "앞으로도 인구구조나 가계부채 등 조건을 봤을 때 집값 상승 가능성은 낮으므로 초과이익환수제는 더 이상 존속시킬 수 없을 것"이라고 말했다.
김 연구위원은 이어 "재건축 사업이 될만한 데는 민간에서 자력으로 할 수 있게 해야 한다"면서 "이제는 개발이익보다는 낡은 주택을 개선하고 보다 친환경적으로 만든다는 데에 초점을 둬야 한다"고 지적했다.
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