40대 직장男, 10억 강남 아파트 6억에 사려다 `그만`

40대 직장男, 10억 강남 아파트 6억에 사려다 `그만` 강남3구 투기지역 해제…LTV·DTI 40 → 50%로 완화 효과는 강남지역 아파트 10채중 8채 수혜 3주택자 양도세 가산세율 10% 면제 실종된 매수세 되살리기엔 역부족

기사입력 2012.05.10 17:34:43 | 최종수정 2012.05.11 16:34:23

◆ 5·10 부동산 대책 ◆

대책 약발 먹힐까 노심초사 權장관 권도엽 국토해양부 장관이 10일 오전 국토부 브리핑룸에서 강남 3구 투기지역 해제와 양도세 비과세 요건 완화를 주요 내용으로 한 주택 거래 정상화 대책을 발표하고 있다. ＜이충우 기자＞

오는 15일부터 강남 3구(서초ㆍ강남ㆍ송파)가 투기지역에서 풀리면 꽉 막힌 주택 거래에 일단 숨통을 터주는 효과는 있을 것으로 보인다.

연소득 1억원의 보험사 지점장인 김경옥 씨(가명ㆍ45)는 서초구 무지개아파트를 살지 말지 고민 중이다. 지난 2일 재건축 조합설립건이 주민총회를 통과했다는 정보를 듣고 나서다.

김씨가 투자를 생각 중인 무지개아파트 139㎡는 현재 급매물이 10억원 수준에 거래되고 있다. 전세금은 층과 향에 따라 다르지만 대체로 3억7000만~4억원 선이다. 김씨가 전세를 끼고 아파트를 살 경우 필요한 금액은 6억원 선이다.

이번 투기지역 해제는 김씨의 고민을 한층 덜어줄 것으로 보인다.투기지역에서 해제되면 6억원이 넘는 아파트를 구입할 때 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 상한선이 40%에서 50%로 상향 조정된다.

예전처럼 DTI와 LTV 40%를 적용하고 편의상 무이자 10년 만기 대출 상품을 가정할 경우 김씨가 받을 수 있는 최대 대출액은 4억원이다. 그러나 투기지역 해제로 DTI와 LTV가 모두 50%로 상향되면 김씨는 최대 5억원까지 대출을 받을 수 있다. 대출을 상한선까지 받는다고 할때 본인 실투자금은 이론적으로는 1억원 수준까지 내려간다.

투기지역 해제로 수혜를 받는 6억원 초과 아파트 가구 수는 4월 말 기준 강남 3구 전체 26만5457가구 가운데 75.6%인 20만3324가구로 나타났다.

강남 3구 집 10채 중 8채가 투기지역 해제 혜택을 입는 셈이다.

권도엽 국토해양부 장관은 "가격 급등과 시장 과열 방지라는 투기지역 지정 목적이 사라졌다"며 "침체된 거래를 살리자는 측면"이라고 설명했다.

강남 3구는 주택거래 신고지역에서도 해제됐다. 신고의무기간은 계약 후 종전 15일 내에서 60일 내로 완화된다. 자금 조달과 입주계획 제출 의무도 폐지된다.

3주택자에 대한 양도세 가산세율(10%)이 적용되지 않으며 생애최초 구매자금도 지원받을 수 있다. 임대사업자가 임대사업용 주택을 구입하는 경우 취득세가 60~85㎡ 이하는 25% 감면되고, 60㎡ 이하는 면제된다.

하지만 전문가들은 강남 3구 투기지역 해제가 실종된 강남권 매수세를 되살리기엔 역부족일 것으로 보고 있다. 중대형과 고가 주택이 약세인 상황에서 이들 평형이 가장 큰 비중을 차지하고 있는 지역이 바로 강남 3구이기 때문이다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "규제 대못의 상징인 DTI 폐지가 없어 알맹이가 빠진 셈"이라며 "서울시의 최근 입장이나 매매가 상승에 대한 불확실성을 감안할 때 효과가 크지 않을 것"이라고 내다봤다

함영진 부동산써브 실장도 "집값 상승에 대한 기대심리가 저조해 정책 효과가 가격 조정을 멈추는 정도일 것"이라며 "여름 비수기에 전ㆍ월세 시장도 안정된 점을 보면 단기간 호가만 반짝 높아질 가능성을 배제할 수 없다"고 말했다.

국토부는 보다 장기적인 관점에서 평가해달라는 쪽이다. 지난해 여섯 차례 거래활성화 대책에도 시장이 요지부동이었던 만큼 주택 거래의 장기적인 장애 요인을 제거하는 데 주력했다는 것이다.

실제 국토연구원 `부동산 시장 선진화 시스템 구축연구` 자료에 따르면 강남 3구 투기지역을 해제해 DTI 대출 규제 수준을 현행보다 10% 완화할 경우 주택담보대출 증가 효과와 가격 상승 효과는 미미한 반면 주택거래량 증가 효과는 클 것으로 분석됐다.

[정동욱 기자]