아파트 '후분양 대출보증' 흥행참패 원인은?

아파트 '후분양 대출보증' 흥행참패 원인은?

원문 |입력 2013.11.03 07:59 |수정 2013.11.03 07:

후분양시 저리로 건설자금 대출 지원…분양시점 분산 유도

(서울=뉴스1) 전병윤 기자 =

정부가 건설기업들에게 미분양 아파트를 준공 시점에 맞춰 분양할 경우 대한주택보증의 신용보강을 통해 저리의 건설자금을 대출해주기로 했으나, 2개월 가량 실적이 전무하면서 유명무실한 제도 아니냐는 비판을 받고 있다.

정부는 이른바 '후분양 대출보증'을 통해 분양시점을 분산, 민간의 아파트 공급량을 조절해 매매시장의 정상화를 꾀한다는 목적이었다. 하지만 건설기업들이 후분양 대출보다 미분양 아파트를 할인 매각해 당장 자금을 회수하는 편이 낫다고 판단하면서 정부의 의도가 무색해지고 있다.

3일 건설업계에 따르면 지난 9월 첫 선을 보인 대한주택보증의 후분양 대출보증 실적은 현재까지 단 한건도 없다.

후분양 대출보증이란 건설업체가 후분양 전환에 따른 건설자금 공백을 메워주기 위한 방법으로, 대한주택보증이 지급보증을 통해 신용 보강을 하면 금융회사로부터 분양가의 50~60% 안팎의 건설자금을 낮은 이율로 대출 받을 수 있는 걸 말한다. 정부의 '7.24 후속조치' 이후 나온 신상품이다.

그동안 건설기업들은 선분양으로 받은 분양대금을 건설자금으로 썼는데, 후분양으로 전환하게 되면 이를 대체할 수단이 마땅치 않다는 점을 보완해 준 조치다. 또한 신용도가 낮는 건설업체가 미분양으로 인해 자금조달에 차질을 빚어 건설자금을 2금융권으로부터 고리로 빌려 쓴 경우, 후분양 대출보증을 활용하면 이자비용을 아낄 수 있다는 장점이 있다.

대한주택보증에서 수요예측한 결과에 따르면 수도권의 후분양 대출보증 이용 대상은 총 3만3000가구일 것으로 추정했다. 이 사업장 중 20~40% 가량을 후분양 대출보증으로 전환하고, 여기서 절반 정도 임대로 전환하면 약 5000가구의 신규 임대주택 공급이 가능할 것으로 국토교통부는 기대했다.

하지만 기대와 달리 후분양 대출보증은 흥행참패를 면치 못하고 있다. 우선 후분양 대출보증의 경우 금리가 낮더라도 건설기간인 3~4년간 이자를 지불해야 한다는 점은 여전히 부담스러운 요인이다. 이자를 장기간 냈음에도 준공 이후 후분양 시점에 주택경기 부진으로 분양률이 저조하면 건설업체로서는 상황이 더욱 어려워질 수 있다는 것도 선뜻 나서지 못하고 있는 원인 중 하나로 꼽힌다.

대한주택건설협회 관계자는 "일부 회원사를 대상으로 수요를 파악해본 결과 미분양 아파트가 생기면 분양 대행사를 끼고 할인 매각해 당장 자금을 회수하는 편이 낫다고 판단한 경우가 적지 않았다"며 "반대로 후분양 대출보증을 활용하면 건설기간 내에는 이자비용도 들고 준공 전까지는 분양할 수 없어 자금줄이 묶인다는 걸 부담스러워 한다"고 전했다.

다른 업계 관계자는 "후분양 담보대출 수요가 없는 건 건설업체들이 당장 쓸 공사비용 정도는 마련하는 데 문제가 없다는 반증"이라며 "또한 2금융권의 미분양 담보대출 등 민간보다는 공기업 자금을 지원 받으면 수시로 신용도 조사를 받아야 하고 정보의 외부 노출로 인해 자금난을 겪는 기업으로 찍힐 수 있다는 우려도 있을 것"이라고 판단했다.

실제 증권업계의 미분양 담보대출 규모는 급성장하고 있는 것으로 추정된다. M증권사의 경우 공사전이나 공사중에 발생한 미분양 아파트를 대상으로 담보대출을 약속하는 '미분양담보대출확약' 실적은 6월말 기준 1조5000억원에 달하는 것으로 파악됐다.

대한주택보증 관계자는 "할인 분양을 시도하다가 후분양으로 전환하려면 경영정책을 변경해야 하므로 다소 시일이 걸릴 수밖에 없고 이런 점 때문에 기업을 대상으로 한 신상품은 정착하기까지 반년 이상 걸린다"며 "업체들로부터 문의가 오고 있는 걸 보면 앞으로 수요가 많이 생길 것"이라고 예상했다.