정부, LTV·DTI 손질 착수…서울·수도권 은행 대출한도 늘어난다

정부, LTV·DTI 손질 착수…서울·수도권 은행 대출한도 늘어난다

전재호 기자

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윤예나 기자

 

조선비즈 입력 : 2014.07.09 16:00 | 수정 : 2014.07.09 16:36

기재부·금융위, 지역별·업권별로 다른 LTV·DTI 기준 재검토
부동산 경기부양+은행대출로 갈아타 이자부담 경감 '이중 포석'
실수요자 소득 인정범위 확대하고 은행권 대출한도도 늘릴 전망

정부가 지역별, 금융업권별, 주택유형별로 차등 적용하는 부동산 금융규제인 총부채상환비율(DTI· Debt-to-Income, 소득에서 원리금 상환금액이 차지하는 비율)과 주택담보인정비율(LTV· Loan-to-Value, 집값 대비 대출금의 비율)을 전면 재검토하기로 하면서 그동안 상대적으로 강한 DTI LTV 규제를 받아왔던 서울 지역의 아파트와 수도권(서울·경기·인천) 지역의 6억원 초과 아파트 및 주택에 대한 은행권의 대출 한도가 늘어날 전망이다.

현재 적용지역이 없는 주택투기지역이나 투기과열지구의 경우를 제외하면 DTI는 지역 및 금융업권에 따라 최대 15%포인트, LTV는 지역·금융업권·주택유형에 따라 최대 20%포인트가 차이 나는데 정부는 대출자의 대출 상환 능력, 소득 수준 등을 고려해 이 비율을 합리적으로 조정한다는 계획이다.

또 집값 급등기에 만든 복잡한 기준을 단순화하거나 현실화하는 방안도 거론되고 있다. 특히 정부는 가계부채 구조개선을 위해 주택담보대출의 만기를 중장기로 유도할 계획이어서 현행 '3년 이하, 3년 초과'로 돼 있는 LTV 적용 기준을 5년 이상 등으로 조정할 가능성도 있다.

9일 금융당국에 따르면 기획재정부는 이달 말 발표할 예정인 하반기 경제정책방향에 DTI, LTV 완화 방안을 포함하기로 하고 주무부처인 금융위원회와 본격적인 논의에 들어갔다.

앞서 최경환 경제부총리 겸 기재부 장관 후보자는 지난 8일 인사청문회에서 LTV DTI 규제를 완화하겠다는 기존 입장을 재확인했다. 이를 통해 부동산 경기를 살릴 뿐만 아니라 저금리로 대출을 갈아타도록 해 실질적으로 가계 가처분소득을 늘려주겠다는 복안이다. 그는 “LTV나 DTI 규제가 업권별로 차등을 두다 보니 주택담보대출을 은행권보다 비은행권에서 15%포인트 더 대출받을 수 있게 돼 있어 풍선효과로 이자부담이 높은 2금융권으로 가는 부작용을 낳고 있다”며 “2금융권에서 대출을 받는 서민들의 부담이 연간 8조원에 달한다는 보고가 있을 정도”라고 지적했다.

◆ 당국 “업권별·지역별로 DTI·LTV 차등할 이유 없어”

기재부와 금융위는 DTI와 LTV의 기능 중 금융안정 기능을 살려두되 부동산시장 과열 억제 기능은 완화할 계획이다. 당국 관계자는 “DTI와 LTV 제도는 그동안 금융안정과 부동산시장 과열 억제 목적으로 사용됐는데 금융안정을 저해하지 않는 범위에서 완화할 여지가 있는지 살펴볼 예정”이라며 “금융안정 기능은 대출자가 갚을 수 있을 만큼만 빌려주라는 것이기 때문에 이 기능만 본다면 금융업권이나 지역별로 DTI나 LTV를 차등할 이유가 없다”고 말했다.

정부는 2000년대 초반 부동산 경기가 과열 양상을 보이자 집값을 잡기 위해 LTV와 DTI 제도를 각각 2002년과 2005년에 도입했다. 이들 제도는 집값이 많이 뛰는 지역의 은행권부터 적용이 됐기 때문에 지금까지도 지역별, 금융업권별로 차이가 난다. 서울지역 아파트의 경우 은행에서는 집값의 50%까지 빌릴 수 있지만 저축은행에서는 60%까지 가능하다. DTI도 서울 아파트는 50%, 인천·경기 아파트는 60%로 제각각이다. 지방은 DTI 규제가 없다.

금융당국은 지역별·금융업권별로 차이가 DTI·LTV를 합리적으로 조정할 계획이다. 특히 은행의 대출한도를 늘려 2금융권 이용자들을 1금융권으로 끌어들일 방침이다. 최경환 경제부총리 후보자는 인사청문회에서 “2금융권으로 (대출이) 몰리는 부작용을 막기 위해 업권간, 지역간 차등 적용하는 문제를 합리적으로 조정해야 한다”고 말했다.

당국이 지역별·금융업권별 차이를 조정하면 현재 DTI·LTV 비율이 낮은 서울 지역 아파트나 수도권 지역 6억원 초과 아파트 및 주택에 대한 은행권 대출한도가 늘어날 전망이다.

◆ 무주택 직장인 미래소득, 순자산 등 소득 인정범위도 늘어날 듯

정부는 주택 실수요자에 한해 소득의 인정범위를 확대하는 방안도 검토 중이다. 또 2012년에 도입했던 ‘DTI 규제 보완방안’의 종료 시기를 올 9월에서 내년 9월로 1년 연장하고 고정금리·비거치식 대출은 은행권 대출한도를 늘려주는 방안도 논의 중이다.

당국 관계자는 “현재 40세 미만 무주택 근로자가 주택을 구입하면 향후 10년간의 예상소득을 DTI 산정에 반영하는데 장래 예상소득을 더 많이 반영하거나 부동산 등 자산을 소득으로 인정하는 범위도 확대할 수 있는지 보고 있다”며 “DTI 규제 보완방안을 연장할 지도 검토 중”이라고 말했다.

그러나 일각에서는 정부가 올해 2월 가계부채 구조개선 촉진방안을 통해 2012년말 163.8%인 ‘소득 대비 부채비율(가계부채를 가처분소득으로 나눈 비율)’을 2017년까지 5%포인트 낮추기로 했기 때문에 과감한 규제완화는 힘들 것이란 전망도 나온다. 이 비율은 스웨덴(172.1%)보다는 낮지만 미국(114.9%)이나 OECD 평균(134.8%)보다는 높은 수준이다.

당국 관계자는 “실수요자들에게 DTI를 탄력적으로 적용한다는 원칙은 있지만 가계부채 총량도 관리해야 하기 때문에 상당히 고려할 게 많다”며 “이제 본격적으로 논의하겠지만 큰 변화가 있을지는 장담하기 어렵다”고 말했다.

◆ 전문가 “지역별 기준 대신 차주 상환능력을 더 반영해야”

전문가들은 현행 LTV, DTI 제도가 금융회사 건전성 보호라는 원래 취지에서 벗어나 있다며 지역별로 차등을 두지 말고 차주의 상환능력에 대한 심사를 강화해야 한다고 지적했다.

김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 “현재 DTI는 수요자 특성을 감안하지 않고 어느 지역이냐에 따라 규제를 적용하는데 이것은 원래 취지와 다르게 운용되는 것”이라며 “지역별 기준 대신 상환능력이 있는데 대출 규제 때문에 집을 못 사는 사람들에겐 도움을 주고 2금융권 대출자들도 1금융권으로 끌어안아 부채의 질을 좋게 해야 한다”고 말했다.

신규 주택구입 목적에 한해 LTV 규제를 완화하면 가계부채 확대의 부작용을 최소화하면서 부동산 시장 정상화를 꾀할 수 있다는 지적도 나왔다.

이휘정 하나금융경영연구소 수석연구원은 “주택담보대출자의 36%는 사업자금을 마련하기 위해 대출을 받고 어떤 사람들은 신용대출을 받아 주택을 마련하는 등 담보대출을 통한 주택구입자금 조달이 원활하지 않다”며 “소유권 이전등기 시점을 기준으로 하면 주택구입목적인 것을 확인할 수 있기 때문에 이런 경우에는 LTV를 탄력적으로 적용하는 게 가능하다”고 말했다.