자산증식 욕망이 불패 신기루 만들어…주거대안 화두에 진화 거듭

[아파트 별곡]① 자산증식 욕망이 불패 신기루 만들어…주거대안 화두에 진화 거듭

이창환 기자

입력 : 2018.01.01 07:56

대한민국은 아파트 공화국이다. 우리나라 집 10채 중 6채는 아파트다. 아파트에 열광하는 문화는 유독 대한민국에서 두드러진다. 아파트는 대도시의 인구밀집 문제, 주택난 문제를 해결하는 특효약이었다. 하지만 아파트 주거문화가 갖는 폐쇄성과 이기주의, 획일성 등 부작용도 만만치 않다. 아파트가 주거를 넘어 투기의 대상으로 변질된 지도 오래다. 대한민국을 대표하는 주거형태로 자리 잡은 아파트를 집중 조명해보고 대안 주거문화를 모색한다. [편집자주]

1993년 서울을 방문한 프랑스 지리학자 발레리 줄레조 교수는 한국의 거대한 아파트 단지에 큰 충격을 받았다. 저소득층과 이민자들이 주로 아파트에 거주하는 유럽의 현실에 익숙했던 그에게 부의 상징이 된 한국의 아파트는 연구하고 싶은 이상 현상이었다.

한국의 아파트 비중은 1985년 13.5%에서 지난해 60%를 넘어섰다. 10가구 중 6가구는 아파트에 사는 셈이다. 아파트가 대중적인 주거문화로 자리 잡은 경우는 다른 나라에서는 유례를 찾기 쉽지 않다. 각종 사회 현상이 한국보다 10여년 앞서 나타난다는 일본도 아파트 비율이 전체 가구 수의 10% 수준에 불과하다. 영토에 비해 인구 밀도가 높은 네덜란드나 벨기에도 아파트와 같은 대규모 공동주택 단지를 건설하지 않았다.

아파트가 한국 특유의 주거문화 자리 잡은 데는 급격한 도시화와 그에 따른 인구밀집, 주택난 등이 복합적으로 작용했다. 대규모 아파트 단지가 갖는 경제적 이익과 효율성이 그 어떤 주거 형태보다 뛰어나다는 점은 부인할 수 없다. 최근에는 성냥갑 단지나 붕어빵 아파트로 비난받던 아파트가 다양한 외관과 내부 특화 설계를 도입해 차별화를 꾀하며 진화하고 있다.

물론 아파트가 투기의 대상으로 내몰리며 부동산 불패의 신화를 만들었다는 점은 부정할 수 없다. 정책적, 인구학적으로 아파트의 미래가 밝지 않다고 말하는 전문가들도 많다. 하지만 아파트는 여전히 한국인의 주거문화에서 빼놓을 수 없는 중요한 부분이 됐다.

▲ 서울 송파구 한강변 아파트 단지. /연합뉴스

◆ 아파트에 열광하는 대한민국

통계청이 발표한 ‘2016 인구주택총조사’를 보면 아파트 가구 수는 1003만가구에 이른다. 2000년 아파트 수가 548만가구였던 것과 비교하면 16년 만에 두 배 가까이 늘어난 셈이다. 전체 주택에서 아파트가 차지하는 비중은 전년보다 0.2%포인트 증가한 60.1%로 집계됐다.

아파트 비중이 가장 높은 곳은 세종시(78.3%)였다. 이어 광주 77.8%, 대전 72.4% 순이었다. 제주가 31.7%로 전국에서 아파트 비중이 가장 낮았다. 서울은 아파트 비중이 58.0%로 나타났다.

아파트가 대한민국 대표 주거 형태로 자리 잡으면서 최근에는 아파트도 진화하고 있다. 수주 경쟁이 치열해지면서 건설사들은 최고급 마감재, 고급 커뮤니티, 차별화된 평면으로 경쟁력을 높이고 첨단 정보기술(IT)을 접목해 국내 주거문화를 한 단계 끌어올리려고 시도하고 있다.

반포주동1단지 1·2·4주구를 재건축해 짓는 현대건설의 ‘반포 디에이치 클래스트’는 미래의 한국형 아파트를 엿볼 수 있게 한다. 한강의 물결을 닮은 단지 외관부터 시작해 진도 8의 강진도 견딜 수 있는 내진설계에 스마트폰 출입 시스템과 미세먼지 차단·제거 시스템도 장착된다. 640석 규모의 오페라하우스, 리셉션과 라운지, 북카페·도서관, 레스토랑, 식물원, 다양한 게스트하우스 등의 커뮤니티 시설도 들어선다.

▲ 현대건설이 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축해 짓게 될 ‘반포 디에이치 클래스트’ 투시도. /현대건설 제공

◆ 부동산 불패?…너도나도 아파트로 몰려

한국의 아파트 선호 현상은 아파트가 갖는 생활의 편의성도 있지만 아파트가 재산 증식의 개념으로 인식되고 있기 때문이다.

한국은행이 아파트와 주택, 주식, 정기예금 등의 수익률을 비교한 자료를 보면 아파트 투자 수익률은 독보적이다. 2007년부터 2016년까지 10년간 아파트 수익률은 59.5%로 은행 정기예금(41.0%)과 무려 20%포인트 가까이 차이가 났다. 주택(54.3%)과 주식(41.3%)의 수익률도 앞질렀다.

아파트의 수익률이 높다 보니 정부가 아무리 부동산 투자를 억제하려고 해도 은행예금이나 주식투자보다 훨씬 높은 투자처인 아파트로 투자가 몰릴 수밖에 없다. 아파트는 매매와 임대가 쉽다는 장점도 있다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 “지역적으로 가격 흐름이 다르지만 기본적으로 한국에서는 ‘부동산 불패 신화’가 강하게 인식되고 있다”며 “굳이 매각하지 않아도 임대로 투자수익이 보장되니 돈이 몰린다”고 설명했다.

지난해 하반기 서울 강남권 알짜 단지를 중심으로 이어진 ‘로또 청약’ 열풍은 아파트를 통한 자산 증식의 욕망을 그대로 보여줬다.

GS건설이 지난해 9월 초 분양한 ‘신반포센트럴자이’는 평균 163대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 작년 한 해 수도권 최고 경쟁률을 경신했다. 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 책정을 막겠다며 분양가를 주변 시세의 110%를 넘지 못하게 하면서 오히려 당첨만 되면 수억원의 시세 차익이 가능해지면서 청약시장에 투기 자본이 대거 몰렸다.

▲ 1962년 12월 서울 마포구 도화동에 마포아파트가 준공되자 입주자들이 시설을 둘러보고 있다. 6개 동 450가구의 마포아파트는 광복 후 최초의 단지형 아파트였다. /조선일보DB

◆ 아파트 신화 언제까지 이어질까

한국 특유의 주거문화로 자리 잡은 아파트의 미래는 안갯속이다. 부동산 시장 안정화를 위한 정부의 규제가 쏟아지고 있고 분양 열기도 예전만 못하다. 아파트값이 급락할 가능성도 제기된다. 저출산으로 인구는 줄고 1인 가구만 늘어 대단지 위주의 아파트가 지속 가능하지 않다고 지적하는 전문가들도 있다.

아파트 위주의 주거 문화에서 벗어나려는 움직임도 늘고 있다. 이웃과 친밀한 관계를 유지할 수 있는 공동체 주택이나 1인 가구 증가에 따라 셰어하우스도 주목받고 있다. 민간 자본이 대단지 아파트를 지을 수 없는 낙후 지역에서는 도시재생이 새로운 대안으로 떠오르고 있다.

김희정 피데스개발 연구소장은 “주택시장에 정책, 환경 변수 영향력이 높아지면서 수요자들은 여러 가지 주거공간에 대한 대안을 준비하게 될 것”이라며 “주거상품을 공급하는 건설사도 이런 수요 변화를 고려해 상품을 제시해야 달라진 시장에 적응할 수 있다”고 말했다.

반면 아파트의 인기는 상당 기간 계속될 것이라는 전망도 나오고 있다. 아파트의 편의성과 경제성을 포기하기 쉽지 않다는 이유에서다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “집을 지을 수 있는 땅이 제한적인 나라에서 편의시설이 잘 갖춰져 있는 아파트를 앞지를 수 있는 주거 형태는 찾기 쉽지 않다”며 “아파트에 대한 수요가 급격히 줄어들 가능성은 크지 않기 때문에 지역 간 차이는 있겠지만 아파트 가격은 장기적으로 연착률 할 것”이라고 설명했다.

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