다주택자 돈줄 죄는 신DTI 본격 시행…만기제한에 대출한도 절벽까지

다주택자 돈줄 죄는 신DTI 본격 시행…만기제한에 대출한도 절벽까지

김형민 기자

입력 : 2018.01.31 06:03

복수 주담대 차주 대출한도 쪼그라들어
반대로 사회초년생·신혼부부 미래 소득상승 증빙시 대출한도 늘어

다주택자의 대출한도를 대폭 줄이는 신DTI(총부채상환비율)가 31일 시행된다. 금융위원회는 지난 23일 개정한 신DTI 관련 은행업 감독규정 등 5개 감독규정·시행세칙이 이날부터 적용된다고 밝혔다.

신DTI가 적용되면 기존 주택담보대출 보유자는 추가 대출이 사실상 어려워진다. DTI는 연간 갚을 대출 원리금을 연소득으로 나눈 값이다. 주택담보대출을 추가로 받을 때 기존 대출은 이자만 DTI에 반영했다. 반면 신DTI는 기존 대출 이자는 물론 원금까지 반영한다. 이에 따라 다주택자의 추가 주택담보대출이 어려워지거나 대출한도가 줄어들게 된다.

▲ 조선DB

더욱이 지난해 8.2 부동산 대책에 따라 이미 LTV(주택담보대출비율)와 DTI도 강화됐다. 서울 모든 지역과 과천, 세종시 등 투기과열지구와 투지기역은 LTV와 DTI가 각각 40%로, 조정대상지역은 LTV 60%, DTI 50%로 강화됐다. 주담대를 이미 한 건 보유한 차주의 경우 현재 비율에서 각각 10%씩 추가로 강화됐다. 쉽게 말해 주담대를 보유한 차주가 서울 지역에서 추가로 주담대를 받으려면 DTI가 30%밖에 되지 않는다.

예를 들어 2억원을 금리 연3%·20년 분할상환 조건으로 빌린 연봉 6000만원 차주가 서울에 두 번째 집 구매를 위해 주담대를 받는 경우 DTI에서는 1억8000만원이지만, 신DTI에서는 5500만원으로 3분의 1가량 쪼그라든다.

현재는 기존 대출의 이자 연 600만원만 부채로 잡혀 DTI가 10%(연간이자/연간소득)다. 결과적으로 나머지 20%만큼 추가로 대출받을 수 있다. 8.2부동산 대책시행으로 다주택자가 서울 지역에 주담대를 받으려면 DTI 30%를 적용해야 한다.

하지만 신DTI로 계산하면 기존 2억원 대출과 신규대출의 원금상환액까지 부채에 반영된다. 결국 DTI는 20%가 넘어서게 되며 나머지 DTI 10% 미만의 대출만 받을 수 있어 총 대출한도는 줄어들게 된다. 더욱이 복수 주담대의 만기는 최장 15년까지로 제한된다.

소득기록을 산정하는 기간도 1년에서 2년으로 늘어난다. 차주의 소득이 일시적으로 늘어난 착시효과를 제외하겠다는 목적이다. 또 연금납부액, 카드사용액 등 인정소득과 신고소득은 소득산정 시 일정 비율 차감된다.

▲ 조선DB

그러나 대출한도가 무조건 줄어드는 것만은 아니다. 청년층이나 신혼부부의 경우 장래소득이 증가할 것을 은행에 증빙하면 DTI보다 신DTI로 계산했을 때 대출한도가 더 늘어난다. 금융위는 당초 증액되는 한도폭을 10%로 제한할 예정이었지만, 은행이 스스로 증액한도를 정하도로 했다.

또 기존 주담대의 금액 또는 은행 변경없이 단순 만기연장을 할 경우에는 신DTI적용을 배제한다. 이사와 입주 시가가 달라 일시적으로 주담대를 2건 보유하게 되는 차주도 신DTI적용 제외 대상이다.

아울러 신규 대출을 받을 때 은행에 즉시처분 사실을 알리면 부채 산정 시 기존 주담대 이자상환액만 반영하게 되며 2년내 처분을 약속하면 두 번째 주담대의 만기제한(15년)을 적용받지 않는다.

한편 정부는 올해 하반기 중 DSR(총체적상환능력비율)도 새로 도입할 예정이다. DSR이 도입되면 카드사대출, 마이너스통장, 전세자금대출 등 차주의 모든 대출이 부채로 잡힌다. 지난해 KB국민은행은 자체적으로 DSR을 300%로 설정하고 대출을 집행해왔다. DSR 300%는 차주의 연간 소득 대비 모든 금융사 대출금이 3배를 넘어 설 수 없다는 뜻이다.

신한, 하나, 우리 등 다른 시중은행들도 자율적으로 DSR비율을 설정하고 이를 준수할 방침이다. 다만 DSR은 DTI처럼 은행이 의무적으로 규제를 지켜야 하는 감독규정은 아니다. 감독당국이 은행 건전성 등을 평가할 때 참고지표로 삼는 기준이다.

신DTI 시행과 함께 금융감독원은 시중은행을 대상으로 신DTI 이행 여부를 점검할 예정이다. 최흥식 금감원장은 30일 임원회의에서 “주담대 증가세가 과도한 금융회사 영업점을 점검해 위반 사항이 적발되면 엄정히 제재하겠다”며 “신DTI제도가 금융시장과 소비자 혼란 없이 원활하게 정착될 수 있도록 해달라”고 말했다.

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http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/01/30/2018013003127.html#csidxb773d8babf7d3938a1651bf350bd57c