[스크랩] 토지에 대해-GGI

*토지를 보는 눈

토지이용계획원(도시이용계획확인원)-->지적도-->전도

 

*국토의 4지역 분류(4개 지역으로 나누어진것을 용도지역이라 한다.용도지역은 지역별로 허용되는 크기가 다르기는 하지만 건축행위가 가능하다)

1.도시지역

2.관리지역

3.농림지역

4.환경보전지역

-도시지역 : 주거지역,상업지역,공업지역,녹지지역

-관리지역(구,준농림지역과 준도시지역을 합친용어)

              :보전관리지역,생산관리지역,계획관리지역

 ·주거지역:주택이나 아파트

 ·상업지역:상가

 ·공업지역:공장을 지을 수 있도록 활용하되,얼마만큼의 규모로 지을 수 있는가를 명시한 것.

 ·녹지지역:녹지보존목적이 강하며,주거지역이나 상업지역 또는 공업지역보다는 상대적으로 건축규모를 축소하여 활용하도록 명시한 것.

 

*용도지구 : 용도지역내의 건축물을 좀 더 아름답게,안전하게,질서 있게 꾸미도록 명시한 것.

  그러나,아름답게,안전하게,질서있게 꾸미려 하다보니 건폐율과 용적율이 줄어들 수 밖에 없다는 것을 주의하여야 한다.

*용도구역 : 일정한 목적에 의하여 건축행위가 극도로 제한된 곳

1.개발제한구역

2.시가화조정구역

3.수산자원보호구역

따라서,토지이용계확확인원(구 도시계획확인원)에 구역이라는 용어가 들어가는 토지를 구입하고자 할 경우에는 관할 관청에 선 문의를 해보고,토지구입 목적에 적합한가를 우선적으로 따져보아야한다.

*국토의 계획 및 이용에 관한 법률 : 건폐율과 용적율

*정부부처에 근무하는 고위직공무원이나 권력층에 있는 사람이 부동산 재테크를 할 수 있었던 것은 개발에 대한 정보를 사전에 인지하고 미리 그분야의 부동산을 선 구입할 수 있었기 때문이다.

윗대가리에서 일차 훑고 지나감-->그다음 복부인들이 지나감-->그다음 개미군단이 휩쓸고 지나감-->막차라는 걸림돌에 걸리면 쪽박을 차는것이 부동산 투자의 생리

 

*취락지구

-취락이란,원래 정착한다는 의미로서,주민의 생활근거지로 이용되는 지역을 의미하는 것인데,여기에서 지구라는 말이 붙어 집단취락지구와 자연취락지구라는 용어로 바뀌면서 녹지지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역,개발제한구역안의 취락을 정비하기 위한 법률용어가 되었다.

-집단취락지구는 개발제한구역(그린벨트)안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구

-자연취락지구는 녹지지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역,개발제한구역 중 개발제한구역을 뺀 나머지 지역을 정비하기위한 지구이다.

 

-취약지구라는 의미를 알아야하는 이유

 : 원래,녹지지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역,개발제한구역안에서 건축행위는 제한되어 있어 건폐율과 용적율이다.

 

그러나,이미 그러한 지역으로 지정하기 전에 무질서하게 들어서 있는 취락의 경우,이를 정비하면서 건폐율과 용적율을 상향 조정해 줌으로써,기득권과 사유재산권을 인정해주며,무질서한 취락의 확대를 미연에 방지하려는 목적에서 취락지구로 지정을 하는 것이다.

 

*지구단위계획구역 또는 택지개발예정지구

-지구단위계획구역이란,구역을 크게 나누어서 1종과 2종의 지구단위계획구역으로 나눌 수 있다.

1종은 기존의 마을을 계발하는 계획이고,2종은 아직은 도시로 성립되지 않은 구역이지만 앞으로 도시로 발전할 가능성이 농후한 구역을 미리 계획을 잡아 좀 더 쾌적하고 균형있는 그리고 합리적인 도시로 만들 수 있도록 구역을 설계하는 것을 말한다.

 

우리나라는 2종 지구단위계획은 활발히 이루어지고 있지만,1종지구단위계획은 그렇지 못하고 있는데 그이유는, 재량권자가 자주적,능동적이지 못하기 때문이다.

즉,재량권에 대한 전결권자가 시행을 해놓고도 나중에 감사기관에서 법규정이 아닌 적절치 못한 민원의 이해관계에 따라 재량권을 행사한 것이 아니냐고 추궁 받을 우려를 고려하게 되고,그렇지 않다하더라도 주민등 이해관계인은 전체적인 균형감각보다는 이해득실에 따라 움직이기 때문에 민원이 무지하게 많이 발생하게 되는데,그러다보니 실행권자들이 복지부동하게 될 수 밖에 없고,막상 시행이 된다고 해도 갑론을박으로 그 실행시기가 엄청나게 길어지게 된다.

물론,시행권자가 혼자 결정하고 결론을 내리는 것은 아니고,심의기관이 있어 충분한 심의를 거치지만 결과는 마찬가지이다.즉,제3자의 눈으로 볼때는 끼리끼리라는 것으로 볼 여지가 충분하다는 것이다.

따라서,지구단위계획구역내의 물건은 가능하면 구입하는 것이 좋다는 결론이 된다.

 

일단은 건폐율이나 용적률이 기존에 정해 놓았던 기준보다는 많이 완화되기 때문이고,기반시설과 문화,교육등 전반에 걸쳐 편리한 생활공간이 조성되기 때문에 지가가 상승하기 때문이다.

 

*이축권

이축권이란,개발제한구역내에 건축물을 지을 수 있는 제도로서,이러한 제도가 생기게 된 이유는 국가가 개인의 토지를 장기간 개발제한구역으로 묶어 건축을 제한하다보니 건축물이 노후되어 증축,개축등을 할 수 없었다.이러다보니,민원이 발생할 수 밖에 없었고,이를 해소해주는 방법을 두가지 생각해 놓았는데,그중의 하나로 이축권이란 권리를 주어 인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있도록 하는 제도를 만든 것이다.

 

-이축권을 주게되는 경우

우선 기존의 주택이 공익사업의 시행으로 인하여 철거되는 경우,재해로 인하여 거주할 수 없게된경우,그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 지었는데,토지 소유자가 임대를 거부해 할 수 없이 집을 옮겨야 하는 경우에 이축권을 준다.

-이축권이 있다해도,개발제한구역 존치지역의 이축은 대상토지의 지목이 임야인 경우에는 불가능하고,문화재관리법,도로법등 기타 관계법령에 저촉되지 않은 지역이어야 한다.

-이축을 할 수 있는 기간은 현행법상 별도로 정하고 있지 않아서,철거된 날로부터 언제든지 이축이 가능한 것으로 판단되고 한번 사용하였다면 다른 곳으로 이전이 안되고 그것으로 끝이다.

-이축권으로 건축물을 신축할 경우,기본적으로 기존건축물의 철거되는 연면적만큼 이축이 가능하지만,기존 건축물의 연면적이 60평 미만인 경우,철거되는 건축물의 소유자가 원주민인 경우 90평을 지을 수 있고,5년 이상 거주자는 70평,5년 미만 거주자 또는 외지인의 경우 60평 까지 이축이 가능하다.

-대지조성면적은,기본적으로 공익사업으로 편입되는 면적만큼의 조성은 가능하나,편입된 면적이 100평 미만의 경우 100평까지 조성이 가능하다.

-이축권을 갖고 있더라도 아무곳이나 옮겨 지을수 있는 것은 아니고,같은 이축권이라도 차이가 있다.이를테면,공익사업시행과 재해로 인한 이축과 개발제한구역의 지정당시부터 현재까지 타인 토지상의 건축물의 이축은 다르다.

-공익사업시행과 재해로 인한 이축권을 가지고 이축하는 경우에 취락지구로 이축할 경우,주택뿐만 아니라 음식점등을 지을 수 있고,개발제한구역의 존치지역으로의 이축은 주택에 한하여 지을수 있다.그리고,개발제한구역의 지정 당시부터 현재까지 타인 토지상의 건축물의 이축의 경우에는,음식점등은 안되고 또한 개발제한구역의 존치지역으로 이축도 안되고,단지 취락지구에서 주택만 가능하다.

-그이외에 그린벨트지역에서 건축할 수 있는 방법

그린벨트지역의 해제를 의미하는 것인데,만약 그린벨트가 해제가 된다면 그린벨트이기 때문에 묶여있던 각종 규제가 풀리게 되고,그렇게 된다면 지가 상승은 필연적이다.

그린벨트가 해제된다는 정보는 절대로 얻을 수 없는 정보이다.

노하우라면,지도 보는 방법을 남보다 빨리 터득해야 한다.그밖에 뾰족한 방법은 없다.

즉,도시가 만들어지고 확산되는 과정에서 인구를 수용하기 위하여 묶어놓았던 그린벨트를 해제하여 택지로 공급하여야 하는데,지도를 보고 현지답사를 한다면 어느정도 미래의 지도가 그려진다.사실 정보를 얻을 수 있는 자는,정책입안자나 결재권자 아니면 그린벨트가 해제된다는 정보를 얻을 수 없다.

-그린벨트에 건축이 가능한지 여부

그린벨트로 고지된 날,1972년 8월25일 이전부터 현재까지 대지인 경우에는 건축가능하고,그 이후에 대지로 변경된 곳에서는 건축이 불가능 하다.

 

*모의투자의 필요성/경매동호회가입 필요성

경매에 대해 어느 정도 눈이 떠져 투자를 해서 이익이 발생할 시기에 모의투자를 하면서 안목을 길러야 한다.

 

경매를 하는 사람들끼리 만나서 정보도 교환하고,동회회도 만들어 폭넓은 교류를 나누고,경매하는과정에서 어려움에 봉착하면 동호회중 유경험자들의 사례를 참조하여 해결책을 강구한다.

 

*도시가 형성되기위해서는 넓게 트인 개활지라야 가능하다

분당이나,일산의 입지조건이 수도권으로 적합하고 도시를 개발하는데 있어 토지가 평평하므로 기반공사비가 별로 많이 소요되지 않으며,농경지대가 많으므로 새롭게 도시를 형성하는데 있어 개발 보상비등이 기존도시보다 훨씬 저렴하게 소요되기 때문이다.

- 파주의 경우,이북과 가깝다는 점이 일반인들에게 심리적인 위축감을 주고,군정권 시절 남북대치상황을 과장되게 선전하여 전쟁이 나면 오갈 데 없이 이곳에 뼈를 묻어야 하는것으로 알고 공포감을 느꼈기 때문에 이곳까지 들어오기를 꺼려했다고 보는것이 일반적이다.

 

-전 소유자때 이루어진 선순위 가압류등기는 경락자가 인수한다.

단,전 소유자때 이루어진 가압류등기는 그 가압류권자가 직접 경매신청을 하거나 그 가압류보다 앞선 근저당권등기가 경료된 상태라면 말소가 된다.

-근저당은 담보물권이기때문에 상대가 누구냐를 따지지 않고 담보물이 어떻게 처리되는가에 따라 근저당권설정등기는 그 운명을 달리하게 된다.

그이유는,근저당권은 물권이므로 배타성이 있기때문에 담보물권이 처분되면,소유권과 관계없이 당연히 부동산등기부등본에서 말소가 되면서 배당을 받을 수 있는 것이고,가압류는 배타성이 없는 채권이기때문에 채무자외의 사람에게는 대항할 수 없다.

-가압류등기가 선행이 된 상태의 경우,근저당권자는 부동산등기부등본을 본 순간 가압류등기가 경료되어 있는 것을 볼수 있을 것이고,그렇다면,그 부동산은 가압류로 인하여 담보가치가 떨어져 있으므로 근저당권자는 그에 따른 적절한 방법을 강구한다.즉,얼마를 대출해주어야 할 것인가를 판단하게 된다.

-그러나,가압류가 등기되어 있지 않은 경우,부동산의 담보가치만큼 돈을 대출해 줄 수 있다.

그런데,나중에 경료도니 가압류가 말소되지 않고 경락자가 인수된다면,근저당권자의 기대했던 부동산의 담보가치가 하락되고,근저당권자는 불측의 손해를 보게 되는 불합리한 결과를 초래한다.따라서,그러한 불합리한 점을 해소하기 위하여 민법은 물권은 채권을 깨뜨린다는 법리를 만들어 낸 것이다.그러므로 채권인 가압류등기는 말소되는 운명에 처해지는 것이다.

 

*모래성이론/부동산공법으로 형질변경,용도변경,전용

모래는 쌓아 올리려고 하면 올릴 수록 주변으로 흘러내리는 성질이 있다.

도시도 마찬가지로,서울에 인구가 많아지면 많아질수록 주변 위성도시는 확장되게 마련이고,그러다보면 수요가 많아져 지가가 상승하게 되는 원리에서 탄생된 이론이다.토지투자자들에게 설득력있는 이론이고 지금도 애용되는 이론이다.

*묘지시설에 관한 법률을 직접적으로 규정하고 있는 장사등에 관한 법률에 모든요건이 맞아 들어야 한다.국가 및 지방자치단체는 묘지의 증가로 인한 국토의 훼손을 방지하기 위하여 화장 및 납골의 확산을 위한 시책을 강구,시행하여야 한다고 규정하고 있다.

-유골 500구 이상을 안치할 수 있는 사설납골시설을 설치,관리하고자 하는 자는 민법에 의하여 납골시설의 설치,관리를 목적으로 하는 재단법인을 설립하여야 한다고 규정되어 있다.재단법인이라도 관리비와 사용료 그리고 장례용품 같은 것인 영리추구가 가능하다.

-사설납골시설의 설치기준등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하고 있다.

-묘지,화장장 또는 납골시설을 설치 할 수 없는 경우

장사등에 관한 법률을 보면 도시계획법 제32조제1항 제4호의 규정에 의한 녹지지역 중 대통령령이 정하는 지역이라고 되어 있는데,도시계획법 제 32조는 삭제되었고,수도법 제5조제1항의 규정에 의한 상수원보호구역,문화재보호법 제8조 및 제55조의 규정에 의한 문화재보호구역,사방사업법 제4조의 규정에 의하여 지정,고시된 사방지에서도 납골시설이 금지됨.사방지란 황폐지를 복구하기위하여 지정,고시된지역.

 

-산지는 보전산지와 준보전산지로 구분되고,보전산지는 임업보전산지와 공익보전산지로 세분된다.준보전산지나 임업보전산지는 납골시설이 허용된다.공익보전산지에는 허용하지 않는다.

-공익보전산지란,임업생산과 함께 재해방지,수자원보호,자연생태계보전,자연경관보전,국민보건휴양증진등의 공익기능을 위하여 필요한 산지로서,산지관리법 제4조의 규정의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는데,공익보전산지로 지정하는 것이 타당한지의 여부를 10년단위로 실시하고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

출처 : 썩은사과 골라내기

글쓴이 : 떵후니 원글보기

메모 : www.mleaders.co.kr  / 010-6270-9164 3684