임차인 대표협의기구 필요성

임대아파트 임차인대표회의 구성 의무화가 필요하다는 주장이 최근 거세지고 있다. 부도 임대아파트 처리문제와 관련해 증폭되고 있지만, ‘임차인대표회의를 구성할 수도 있다’가 임대주택법에 명시(지난 2000년 개정)된 이래 계속 제기되고 있는 주장이다. 무엇보다 임차인대표회의 구성 의무화 주장은 비효율적인 관리업무, 임차인들의 무관심, 관리 부재에 따른 각종 사건·사고에 기인하고 있다. 이에 임차인대표회의 구성 의무화를 담고 있는 각계의 주장과 핵심내용, 향후 전망을 살펴봤다. ◈ 임차인대표회의 의무화 필요성 제기 (사)주거복지연대가 지난달 말 주최한 ‘임차인 관리 참여 활성화 방안을 위한 토론회’에서 임차인대표회의 구성 의무화가 필요하다는 의견이 다수 제시됐다. 토론회 패널로 나선 충북대 생활과학연구소 박경난 특별연구원은 “임차인의 관리 참여는 주거권 행사”라며 “이를 위해서는 임차인대표회의의 구성을 임의사항에서 강제사항으로 바꾸는 것부터 시작해야 할 것”이라고 주장했다. 또한 대한주택공사 주택도시연구원 박은규 연구위원은 “임대아파트 입주자의 관리 참여가 저조한 기존 관행 하에서 대표회의 구성을 강제하지 않는다면 임차인의 관리 참여 활성화는 기대하기 어렵다.”고 진단했다. (사)주거복지연대 이숙진 정책팀장도 이 토론회의 발제에서 “임차인들의 관리 참여 요구는 시대적 흐름”이라며 “임차인 조직 구성은 임차인 스스로 주거환경을 개선하기 위한 노력을 기울이는 가장 효율적 방법”이라고 표현했다. 이같은 임차인대표회의 구성 의무화 주장은 최근에 들어 제기된 것이 아니다. 지난 2000년 ‘임차인대표회의를 구성할 수 있다’와 ‘관리규약 제·개정, 관리비, 유지보수 등과 관련해 임대사업자는 임차인대표회의와 협의할 수 있다’는 조문이 임대주택법(제17조의 2)에 포함된 이후 꾸준히 제기되고 있는 의견이다. 전국공공영구임대주택연합과 전국임대아파트입주자대표연합회, 한국도시연구소, (사)주거복지연대 등은 지난 2005년 임대주택 임대료 검토위원회 구성과 함께 임차인대표회의 구성 의무화를 주장한 바 있다. 이들 단체는 당시 임대사업자는 의무설립 기구인 임차인대표회의와 2년의 범위 안에서 단체협약을 체결하도록 법제화해야 한다고 주장했다. 또한 같은 해 광주지역 임대아파트 사회복지관 4곳과 사회시민단체가 주최한 토론회에서도 임차인대표회의 구성 의무화 주장이 제기됐다. 당시 토론회에서 경기 부천 춘의종합사회복지관 최종복 관장은 “정부는 영구임대아파트에 대한 주거환경 개선사업을 확대해야 한다.”며 “이를 위해 임차인대표회의 구성을 의무화해 입주민들이 실질적으로 아파트 관리에 참여토록 유도해야 한다.”고 강조한 바 있다. 한편 부산대학교 환경대학원 조재현 씨가 지난 2005년 발표한 ‘공공임대아파트의 관리와 거주에 따른 문제점 및 개선방안에 관한 연구’라는 논문에서도 부산지역 공공임대아파트 임차인의 약 83%가 ‘임차인대표회의가 필요하다’고 답했다. ◈ 대표회의 의무화 주장 왜 나오나 임차인대표회의 구성 의무화 주장은 임대아파트 내 사건·사고 등 여러 현안에 근거한다. 최근 임대아파트 사업·관리주체들이 임대보증금과 임대료 산정에 있어 월권행위를 일삼고 있다는 주장이 제기되면서, 이들에 대항하고 입주민들의 권익을 보호하려면 임차인대표회의가 반드시 구성돼야 한다는 의견이 나오고 있다. 또한 부도임대아파트 처리에 있어서 입주민들의 주거권을 보호하려면 대표회의 구성이 필요하다는 의견도 상당하다. 이같은 의견은 최근의 임대주택법 개정령에 일부 반영된 바 있다. 무엇보다 대표회의 구성 의무화 주장은 임대아파트 사업·관리주체의 각종 비리 의혹으로 인해 증폭되고 있다. 임차인대표회의가 구성돼 있지 않은 점을 악용해 사업주체에 유리하도록 관리규약을 만들고, 잡수입을 임차인 동의 없이 유용한다며 피해를 호소하는 임차인들의 목소리가 높은 상황이다. 이와 함께 임차인간 이권 다툼 문제도 임차인대표회의 필요성을 뒷받침하고 있다. 경기도 부천의 모 아파트 관리소장은 “임차인대표회의가 구성돼 있지 않은 상태에서 부녀회와 노인회 등 몇몇 자생단체가 입주민 대표기구를 표방하며 이권에 개입하는 아파트가 상당하다.”고 토로했다. 이밖에도 임차인대표회의 구성에 비협조적인 사업·관리주체의 행태, 아파트 관리에 대한 입주민들의 무관심, 장기수선계획 등 유지보수 미비 등도 임차인대표회의 구성 의무화 주장이 나오게 된 근본적 원인으로 꼽히고 있다. ◈ 임차인대표회의 구성 저조 그렇다면 지난 2000년 임대주택법 개정 이후 전국적으로 임차인대표회의가 구성된 아파트는 얼마나 될까? (사)주거복지연대가 집계한 자료에 따르면 임차인대표회의가 구성된 임대주택은 전체 임대주택 중 30%대인 것으로 나타났다. 또한 국회 건설교통위원회에 따르면 대한주택공사가 관리하고 있는 총 433개 공공임대주택 단지 중 임차인대표회의가 구성된 단지는 189개 단지로 전체의 44%대로 파악되고 있다. 이같은 통계를 볼 때 전국 임대아파트 중 임차인대표회의가 구성된 아파트는 50%도 채 되지 않는 것으로 판단된다. 다만 지난 94년 이후 매년 1∼2% 가량 미세하게 증가(주거복지연대 집계)하고 있을 뿐이다. 정부는 지난 2003년 ‘국민임대 1백만 가구 보급사업’을 내놓고 현재 이 사업을 빠르게 추진하고 있다. 정부는 단계별로 수백조원의 예산을 투입해 오는 2012년까지 임대아파트를 지속적으로 공급, 주택부족 문제를 해결하겠다는 강한 의지를 표명한 상태다. 그러나 이와는 달리 임차인들의 관심과 참여를 유도, 아파트를 어떻게 관리하겠다는 정책은 찾아보기 힘들다. 2005년 임대아파트 주택관리사(보) 의무배치 외에는 별다른 정책 제시가 없는 실정이다. 주택관리사(보) 배치 의무화도 대부분 임대아파트 내 주택관리사(보)가 배치되고 있는 상황에서 나온 정부의 ‘생색내기용 입법’이라는 비판도 존재한다. ◈ 대표회의 의무화 법안 ‘표류’ 이에 따라 임대아파트 임차인대표회의 구성 의무화를 명시한 입법안이 매년 발의되고 있다. 그러나 입법안은 임대사업자의 부담 등을 이유로 통과하지 못하고 있는 실정이다. 임차인대표회의를 임의기구가 아닌 의무기구로 전환토록 해 관심을 모았던 대통합민주신당 이낙연 의원의 임대주택법 개정안이 지난 4월 국회 건설교통위원회를 통과하지 못하고 소위원회로 회부됐다. 지난 2월 이낙연 의원은 임대보증금과 임대료 인상, 하자보수 및 관리비 책정 등의 임대주택 관리에 있어 임차인의 권익 보호를 위해 ▲임차인대표회의를 의무설립 기구로 전환 ▲임차인대표회의와 임대사업자가 관리비·공용부분의 유지보수 등에 대해 2년 단위로 단체협약 체결 등의 내용으로 임대주택법 개정안을 발의한 바 있다. 건교위 유병곤 수석전문위원은 이 의원의 발의안에 대해 “임차인대표회의 구성 의무화와 대표회의·사업자간 단체협약 체결안은 임차인의 협상력을 강화함은 물론 임차인 권익보호, 주택 관리에 대한 임차인의 관심과 참여를 증대시키는 긍정적 효과가 있을 것”이라고 전제했지만, “임대사업자의 상당한 부담이 예상되고 임대사업자·임차인대표회의간 갈등을 유발할 소지가 있어 이를 감안한 논의가 필요하다.”며 이 의원의 발의안을 소위원회로 회부시켰다. 임차인대표회의 구성 의무화안을 담은 입법안이 건교위를 통과하지 못하고 소위원회로 회부된 것은 이번이 두 번째다. 지난해 건교위는 이 의원의 입법안과 동일한 내용의 임대주택법 개정안(구(舊) 열린우리당 이호웅 전(前) 의원 대표발의)에 대해 같은 이유로 소위원회에 회부한 바 있다. 결국 임차인대표회의 구성 의무화를 담은 법안 2건이 임대사업자 부담을 이유로 연이어 국회를 통과하지 못했다. 지난해 입법안이 1년이 지나도록 아무런 추가 논의 없이 국회에 계류돼 있음을 볼 때 현재로서는 이 의원의 입법안은 국회 본회의 상정이 힘들 것으로 보인다. 이에 대해 국회의원들이 임대사업자 눈치만 본다는 비난이 일고 있다. 이들 법안의 입법취지가 타당하다면서 왜 임대사업자의 부담을 논하느냐는 지적이다. 서울지역 모 아파트 임차인대표회장은 “국민 전체를 대표해야 하는 국회가 극소수 사업자들의 영리행위 보호에만 나서고 있다.”며 “입법취지에 공감한다면서 임대사업자 부담을 감안해야 한다는 이중적 판단은 올바르지 못하다.”고 항의했다. 이낙연 의원측은 임차인대표회의 구성 의무화 방안을 계속 추진하겠다는 방침을 세웠다. 국민적 관심을 모아 추후 다시 논의될 수 있도록 의견수렴에 나서겠다는 것. 따라서 임차인대표회의 구성 의무화 법안은 다시 추진될 전망이다. ◈ 대표회의 ‘협의기구’로 상향시켜야 이러한 가운데 임차인대표회의 구성 의무화보다는 임대주택법 제17조의2 제2항의 ‘임차인대표회의는 임대사업자와 관리규약 제·개정, 관리비, 공용부분 등의 유지보수에 관해 협의할 수 있다’를 수정해야 한다는 의견이 제시돼 눈길을 끈다. 임대아파트 주거복지 시민운동연합회 윤범진 회장은 “임차인대표회의가 임대사업자와 ‘협의할 수 있다’를 ‘협의한다’로 수정하는 것이 임차인 관리 참여 활성화 유도의 열쇠”라며 “이같은 법 개정은 임대사업자로 하여금 임차인대표회의의 필요성을 스스로 깨닫게 하는 길이 될 것”이라고 조언했다. 윤 회장은 “현재까지 임차인대표회의 구성이 지지부진하고 여전히 관리 관련 비리와 사건·사고가 끊이지 않는 현실을 볼 때 임대사업자가 임차인대표회의와 각종 현안에 대해 협의토록 하는 법제화가 절실하다.”고 덧붙였다. 한편 서울시의 임대·분양 통합단지의 관리규약과 관련해 최근 서울시가 추진하고 있는 관리규약준칙 개정 움직임에도 관심이 모이고 있다. 서울시는 현재 △임대·분양의 각 대표회의와 이들 대표회의를 통합하는 기구 창설 △입주자대표회의 내 임차인대표 일부 참여 등을 놓고 장고를 거듭하고 있다. 만일 서울시 준칙이 임차인대표회의 구성을 포함하는 방향으로 전개된다면 여타 시·도의 임대·분양 통합단지 대표회의 구성에도 큰 영향을 줄 것으로 예측된다.