고수익 임대투자

임대 투자는 안정성+고정 수입이라는 두 마리 토끼를 잡는 재테크 수단이다. 한 박자 빨리 출발한 30대 직장인, 경매로 임대 고수익 내는 40대 전업 주부, 상가 투자로 누구보다 든든한 노후를 보내고 있는 70대 할머니의 임대 투자 성공기를 모았다. 40대 주부 김미영씨 주택 임대로 10억 부자 되기까지 임대업은 주부가 시도할 만한 특별한 직장 ‘있다, 없다’ 퀴즈 하나. 연봉 1억원을 받는 전업 주부는 있을까, 없을까. 답은 ‘있다’이다. 전업 주부 김미영씨(41)는 월 임대 수입 550만원 이상으로, 직장인 연봉으로 따지면 1억원 고액 연봉자의 세후 월급에 해당한다. “임대업은 주부들에게 너무 좋은 직장(?)이죠. 오전에 에어로빅을 하고, 오후엔 틈틈이 부동산을 돌면서 물건 조사를 나가요. 저녁엔 살림을 하고요. 출퇴근에 얽매이지 않아도 되고, 취미 활동을 여유롭게 할 수 있죠. 대신 월급은 일반 직장인에 비해 많으니까, 주변에 인심도 넉넉하게 쓸 수 있고요. 이만한 직장이 없지요.” 임대 투자를 시도하는 사람은 많다. 김씨가 남보다 고수익을 올리는 출발점은 경매였고, 부동산학을 전공한 남편(박규진·47)이 적극적인 지원 사격을 해줬다. 남편은 법무법인에 근무하다가 부동산 경매 쪽으로 방향을 정했고, 현재 경매 전문 업체 지지옥션에서 부동산 강의를 맡고 있는 베테랑이다. 남편이 전략가라면, 아내는 행동대원처럼 보였다. 남편이 경매 물건을 리스트 업하면, 아내는 직접 발품을 팔면서 주변 정보를 취합, 옥석을 가리는 임무를 수행하는 것. 경매를 통한 임대 사업에 재미를 붙인 아내는 남편 직장에서 하는 강좌를 직접 수강하면서 경매 과정을 이수했고, 수강생 몇 명과 실전 동호회를 결성해 내공을 쌓았다. 실전에 나선 것은 지난 2000년부터. 비교적 부동산 경기에 민감하지 않은 주택 임대로 가닥을 잡았다. 당시 여윳돈 2000만원으로 인천 지역 원룸 두 개를 경매로 구입한 게 출발이었다. 월세는 대출 이자를 넘어섰고, 부동산 시세가 오르면서 매각을 통해 차익을 얻었다. 저축한 월세 수입과 매매 수익금은 다른 물건으로 갈아타기 위한 재투자에 쓰였다. 김씨는 지렛대 효과(남에게 빌린 돈을 활용해 수익률을 높이는 방법)를 적절하게 활용하라고 조언했다. 소규모 원룸은 투룸, 빌라, 다가구로 세력을 넓혀갔고, 2000만원으로 시작된 임대 투자는 7년 사이 10억원대로 규모가 커졌다. 여윳돈 2000만원으로 시작, 10억원대 투자자로 변신 최근 낙찰받은 물건은 경기도 용인의 대지 80평대 다가구 주택. 감정가 8억3000만원대지만, 꼼꼼한 권리분석을 거쳐 6억원에 낙찰받았다. 등록세와 취득세, 리모델링비 7000여만원을 합쳐 부대 비용은 1억원 정도가 들어갔다. 은행 대출 3억원과 세입 보증금 1억5000여만원을 제하면, 자기 투자 비용은 2억5000만원. 현재 건물은 원룸 13개, 투룸 8개가 공실 없이 임대 중이다. 월세 수입은 750만원을 넘고, 매달 대출 이자 200여만원을 뺀 550만원이 김씨의 월세 순수입이다. 임대 수익률은 22%에 달한다. 보통 임대 수익 10% 이상이면 투자해볼 만하다고 할 때, 고수익을 창출하고 있다. 김씨는 “부동산 경기에 덜 민감한 주택 시장을 공략한 게 주효한 것 같다”면서 임대 투자의 성공 비결 몇 가지를 알려줬다. 먼저, 꼼꼼한 사전 정보 파악부터. 다가구 임대업은 공실률을 최소화하는 게 필수라면서 임대 수요가 많고 수익률이 보장된 지역을 잡는 게 관건이라고 했다. 경매 물건이 나오면, 직접 현지 부동산 대여섯 곳을 돌면서 옥석을 가렸다. “현지 부동산이 가장 현실적인 정보를 갖고 있어요. 남편이 임대 투자할 경매 물건을 알려주면, 제가 인근 부동산을 돌면서 임대 수요 및 수익률을 체크했지요. 이런 정보를 바탕으로 확신이 선 뒤에 경매에 뛰어들었죠.” 더불어 아내만의 투자 감각이 플러스 요인으로 작용하고 있었다. “유동 인구, 교통 환경, 주변 편의성 등도 파악해야 하지만, 어떤 집이냐도 중요하죠. 사람들 마음이 그렇잖아요. 자기 소유의 집이 아니지만, 예쁘고 편안한 집을 찾거든요. 일단 외관이 괜찮은 물건이 투자 1순위고요. 경매를 받은 뒤에는 리모델링을 거쳐요. 집을 예쁘고 편하게 꾸며놓으면 수요가 많아져 공실률이 줄어들지요. 임대 성공을 위한 선투자인 셈인데, 굳이 큰돈을 들일 필요는 없어요. 포인트 벽지나 타일, 예쁜 문고리 하나로도 수요를 이끌 수 있거든요.” 임대 투자 성공의 역발상 소유자가 먼저 마음에 든 집이다 보니, 시세 차익을 노려 되파는 게 아쉬울 때가 있다. 몇 해 전 구입한 일산의 한 주택이 그 경우. ‘화이트하우스’라 이름 지어진 이 예쁜 구조물은 톡톡히 임대 수익을 냈고, 매매 당시에도 프리미엄을 받고 팔았다. 김씨가 강조한 “내가 살 집처럼 생각하라”는 슬로건은 어쩌면 임대 투자 성공을 위한 역발상일 수 있었다. “나이 쉰까지는 에너제틱하게 움직여볼 생각이에요. 그때까지 발품을 팔면 ‘화려한 노후’가 보장되는 것 아니겠어요? 50대 이후요? 남편 도움 없이도 ‘큰손’ 주부 임대 투자자로 스포트라이트를 받지 않을까요(웃음).” Lease Advice 지렛대 효과를 활용하라 지렛대 효과는 남에게 빌린 돈을 활용해 자기 자본 수익률을 높이는 방법. 과도한 대출은 피하는 게 원칙이지만, 수익률이 대출 이자보다 높다는 판단이 서면 활용하는 게 전략이다. 현지 부동산에 답이 있다 임대 투자에서 성공하려면 임대 수요가 많고 월세를 높게 받을 수 있는 건물을 매입해야 한다. 마음에 드는 물건이 있으면 적어도 현지 부동산 대여섯 곳을 돌면서 주변 정보를 취합, 옥석을 가려라. 내가 살 집처럼 생각하라 ‘나쁜 집’에 살고 싶은 세입자는 없다. 내가 살 집이라 생각하고, 세를 놓기 전에 리모델링을 하라. 예쁘고 편안한 집을 만드는 공사는 더 큰 수익을 얻기 위한 선투자다. 70대 이정순씨 30년 상가 임대 노하우 임대업은 운동, 공부이자, 즐거운 소일거리 월 임대 수입 700만 원 이상, 웬만한 대기업 중견 직장인과 맞먹는 월수입을 얻고 있는 이정순씨(70). 커리어 우먼 못지않은 칠순 할머니는 아직도 지하철을 타고 다니며 상가 관리에 지칠 줄 모르는 열정을 쏟고 있다. “결혼해서 전업 주부 생활만 하다가 서른세 살에 임대업을 하게 됐는데, 너무 재미있는 거예요. 지금이야 임대료를 매달 통장으로 송금받지만, 10년 전만 해도 장부 들고 일일이 다니면서 돈을 받았죠. 집에서 상가로 왔다 갔다 하면서 운동도 하고, 경제 공부도 한 거죠.” 이씨는 임대업 투자의 시작은 종자돈 모으기라고 거듭 강조했다. 40년 전, 미 공보관에서 근무하던 남편의 월급 중 90%를 상호부금에 저금했다. 아들과 딸을 낳은 뒤에는 70%를 저금했다. 상호부금이 정기 예적금보다 3~4% 정도 이자율이 높기 때문. 당시 남편 월급이 비교적 높은 편이라서 목돈 마련에 오랜 시간이 걸리지는 않았다. 결혼 후 1년 반 만에 내 집 마련에 성공한 이씨는 서른세 살에 서울 화곡동의 상가 건물을 매입했고 마흔 한 살에 서교동의 상가 건물을 매입했다. “남편이 마흔 중반에 직장을 그만두게 됐어요. 아이들을 대학에 보내야 하고, 유학도 보내고 싶은데 걱정이 되더라고요. 여윳돈을 모아놓긴 해서 다소 안심이었지만, 남편의 노후까지 보장해줄 수 있는 대책을 마련해야겠다 싶어서 본격적으로 상가 임대업에 뛰어들었죠.” 마흔한 살에 매입한 서교동 상가 건물은 홍익대 주변 먹자골목에 있다. 좋은 물건을 얻기 위해 두세 달 동안 하루도 안 거르고, 홍대 정문에서 홍대입구역까지 발품을 팔며 부동산에 들러 매물을 모색했다. “대학가니까 유동 인구가 많고 대학생들이 먹고 구경할 만한 음식점이나 옷 가게들이 많은 곳이잖아요. 입지가 좋긴 하지만, 매물이 잘 안 나오고, 신축 상가 건물은 매매가가 제 기준보다 높더라고요. 그래서 노후된 건물을 저렴하게 사서 재건축을 하는 게 낫겠다 싶었어요.” 대출금 상환 후 월세로 전환 대지 130평대, 4층짜리 상가 건물은 매입 당시 1억5000만원이었는데 지금은 20억원을 호가한다. 기대치 않았던 시세 차익을 큰 보너스로 받은 셈이다. 우여곡절도 있었다. 당시 지은 지 10년이 된 건물이라 재건축 허가를 받고 건축업체를 선정해놨는데 IMF가 오면서 재건축을 하지 못하게 된 것. 결국 실내 리모델링으로 방향을 선회했다. 현재 건물에는 음식점을 비롯해 커피숍, 옷 가게, 비디오방 등 상점 6개가 입점해 있다. 매달 들어오는 임대료는 700만원 이상. “건물을 살 때 30% 정도 대출을 받았어요. 리모델링을 마치고 임대를 하면서 1·2층은 전세를 놓았고, 3·4층은 월세를 받았죠. 전세금으로 대출 비용을 절감했고요. 대출 이자와 대출 원금을 상환한 후에는 전부 월세로 돌렸죠.” 상가 건물은 투자 금액이 크기 때문에 대출 없이 실전 투자에 뛰어들기는 힘들다. 자기 자본이 부족하다면 전세 비중을 높이는 것도 한 방법. 또 대출 상환 시기를 최대한 줄인 뒤에 월세로 전환하는 것이 이정순씨만의 성공적인 상가 임대업 노하우다. 요즘 같은 불경기에는 임차인과 돈 때문에 씨름하는 것도 쉬운 일이 아니다.“몇 년 전, 임차인 한 명이 장사가 안 돼 일곱 달 동안 월세를 못 냈어요. 무작정 기다릴 수도 없고, 장사가 안 된다는데 보챌 수도 없고, 고민을 많이 했죠. 그래도 당장 그 임대료를 안 받는다고 생활에 어려움을 겪는 상황은 아니니까, 기다릴 수 있었죠. 나중에 임차인이 형편이 나아졌다며 돈을 갖고 와서는 고맙다며 인사를 하더라고요.” 좋은 임차인 고르는 것도 중요 성공적인 임대 사업을 위해서는 임차인과의 관계가 중요하다. 이씨의 경우, 여윳돈이 있기 때문에 체납에 대한 부담감이 덜했지만, 임대 투자자에겐 꽤나 골치 아픈 일이다. 따라서 임대료 연체나 공실 리스크 때문에 문제가 생길 경우를 대비, 임대 조건에 대한 사전 협의가 필수라고 조언했다. 상가 입점을 원하는 임차인의 옥석 가리기도 중요하다. 임차인에게 업종과 트렌드에 맞는 인테리어, 대학가 타깃층을 고려한 메뉴 등을 꼼꼼하게 들은 뒤 시장 가치를 판단해 입점을 결정한다. 젊은 시절 시작된‘검소’가 몸에 배어 여전히 월 수입의 70%를 저축한다는 이씨는“돈을 쓰는 것보다 모으는 게 재밌다”면서 “자기가 하고 싶은 일을 해야 늙지 않는다는데, 건강이 허락하는 한 재미있게 상가 관리를 하겠다”며 에너지를 과시했다. Lease Advice 대출 이자와 원금은 빨리 상환하라 상가 임대 투자의 성공 비결 중 하나는 대출 이자와 대출 원금을 얼마나 빨리 상환하느냐이다. 가능하면 상가 매입 시 대출 한도 30%를 넘기지 않도록 하고 월세 차익까지 꼼꼼히 따져본다. 1층 상가 입점에 신경 써라 1층에 입점하는 가게는 건물의 손님을 끄는 일등공신이다. 임대 고수익과 연관성이 있으므로 업종의 독창성, 타깃층의 호응도, 실질 구매력까지 고려해서 결정한다. 임차인과 임대료 체납에 관해 사전 협의하라 인정에 이끌려 한 달, 두 달 봐주다보면 임대료를 못 받는 수가 허다하다. 계약할 때 임대료 체납에 관한 협의안을 강구해야 한다. 30대 싱글 한영진씨 임대업 투잡스토리 임대업은 부담 없는 투잡 6년간 복무했던 ROTC를 전역하면서 퇴직금을 포함해 7000만원의 목돈을 쥐게 된 한영진씨(32)는 3년 전 임대업에 뛰어들었다. 여윳돈을 밑천으로 고정 수입을 얻을 수 있는 재테크가 없을까 고심하던 중 지인의 추천으로 임대업을 알아보게 됐다. “제대한 뒤 자산관리사 일을 시작했는데, 영업직이다 보니 바쁘더라고요. 주식은 단기 수익은 높지만 리스크가 있고, 정기적금에 예치해 놓자니 이자율이 낮아서 내키지 않았어요. 임대업을 하면 안정적이고, 매달 고정 수입이 나오니까 본격적으로 알아봤죠.” 보통 부동산 계약 기간은 1년, 2년이기 때문에 수익을 관리하기 위해 많은 시간을 할애하지 않아도 된다. 고수익은 아니지만 고정 수입이 있기 때문에 경제 생활을 규모 있게 계획할 수 있다는 것도 한씨가 임대업을 선호하는 이유다. “직장 생활을 늦게 시작했기 때문에 내 집 마련과 결혼 자금을 모으는 기간을 3년으로 잡았어요. 임대 수익을 노릴 수 있고 정 여의치 않으면 신혼 살림을 거기서 시작할 수도 있으니까요.” 실전 투자는 2년 전 서울 경희대 앞에 있는 10평짜리 오피스텔을 4500만원에 매입하면서부터다. 평수는 작지만 원룸과 빌라가 많은 경희대 근처에 오피스텔 수요가 높다는 점을 감안, 과감히 투자했다. 현지에 직접 가 발품을 팔면서 대학교, 회기역과 1분 거리로 가까워 공실률이 적을 것이라는 결론을 얻었다. 이 오피스텔은 보증금 500만원, 월세 40만원의 조건으로 세를 놓은 상태다. 비슷한 시기에 전주 지역에 있는 24평 소형 아파트도 매수했다. 전주 지역이 혁신도시에 영입될 가능성이 높다는 정보를 입수해 장기적인 투자 가치를 보고 매수한 것. 6500만원에 매입한 뒤 보증금 3000만원, 월세 20만원을 받고 임대 중이다. 원룸과 소형 아파트로 10% 이상 수익 오피스텔과 소형 아파트의 세입 보증금 3500만원을 제하면, 자기 투자 비용은 7500만원. 매달 고정 월세 수입은 60만원으로, 투자 대비 임대 수익은 9%대로 안정적이다. “애초 임대업을 시작하면서 목표 수익률을 10% 정도로 잡았죠. 수익률이 너무 낮으면 양도세와 종합소득세 등을 제하면 남는 게 없거든요. 다행히 공실이 없고, 회전율이 좋아서 목표 달성을 했어요.” 매달 60만원의 임대 소득은 6:4로 적립식 펀드와 정기예금에 저금한다. 또 다른 임대 사업을 위한 재투자 성격이다. “매달 월급을 받기 때문에 임대 소득이 생활에 큰 영향을 미치지 않아요. 오피스텔과 아파트를 살 때 대출을 받지 않았기 때문에 이자가 나갈 일도 없죠. 임대 수익은 보너스로 생각하고 펀드 상품에 가입해서 종자돈을 키우고 있어요.” 전주의 소형 아파트는 매도할 계획이다. 얼마 전 혁신도시 발표에서 제외가 됐고, 더 이상 호재가 없을 것 같아서 한 달 전에 내놨다. 지금 시세 차익을 노리지 않는다면 원금을 손해 볼지 모르기 때문. 아파트 매매 자금으로는 경매를 통해 임대 투자를 시도할 계획이다. “강남의 8차선 대로에 있는 12평짜리 오피스텔 경매를 진행하고 있어요. 경매가가 1억원인데, 3200만원에 낙찰을 받았죠. 권리 문제가 걸려 있어 현재 채권자를 상대로 법정 소송을 진행 중이에요. 이 비용을 합하면 4000만원 정도 들 것 같네요. 유동 인구가 많고 교통편이 편리하기 때문에 임대료는 보증금 1000만원, 월세 70만원 정도 생각하고 있어요. 생각보다 결혼 자금을 넉넉하게 모을 수 있을 것 같은데요(웃음).” 불어난 돈은 경매로 재투자 대출을 받아 신도시 아파트를 매입하는 것보다 지리적 여건이 좋은 강남에서 경매를 통해 소형 오피스텔을 매수하면 안정적인 고수익이 가능하리란 판단에서다. 삼십대 초반의 나이에 한 발 빨리 임대 재테크를 시작한 한씨는 결혼 자금과 내 집 마련 목표에 성큼 다가섰다. “임대업은 직장 생활을 하는 데 큰 지장을 주지 않는 재테크 수단이기 때문에 계속할 생각이에요. 경제적인 여유가 생기다보니 여행이나 공부, 자기 계발에 아낌없이 투자할 수 있어서 좋기도 하고요.” 한씨는 경희대 교육대학원에서 역사교육학을 전공하는 한편, 인터넷 금융 강좌를 통해 재테크 공부에도 아낌없이 투자하고 있다. Lease Advice 소형 아파트는 대출 없이 매수하라 젊은 나이에 임대업을 시작하는 경우, 목돈을 ‘몰빵’ 하고 대출금을 껴서 매매하는 경우가 많다. 그러나 공실률이 생길 때 여유 자금이 없다면 대출 이자 상환이 어려워질 수 있으니 위험성을 줄이자. 대학가 오피스텔을 주목하라 지방에서 올라온 대학생들의 오피스텔 수요가 높아지고 있다. 붙박이장이 갖춰져 있어 공간 활용도가 높고, 안전하기 때문. 대학가 오피스텔은 회전율이 좋아 투자 가치가 높다. 1년 수익률이 10% 이상 될지를 따져라 현지 부동산을 통해 임대 수요와 수익률을 꼼꼼히 따져서 목표 수익률을 달성할 수 있는지 확인해야 한다. 1가구 2주택자의 경우 수익률이 10% 이상은 돼야 세금을 뺀 차익을 노릴 수 있다.