부동산시세 요인

아래는 부동산시세를 이끄는 101가지 요인들(퍼옴)입니다. 동탄의 현위치와 미래가치를 점쳐보십시요.

발로뛰는 필드전문가만이 부동산의 시세 아니 동탄의 시세를 가늠해볼 수 있을 것입니다.

 

동탄1은 2012년전후하여 화성동탄신도시의 모체로서 아니 2기신도시의 선두로서 우뚝서게 될 것이고,

그후 대들보인 동탄2를 잉태하여 3-4년동안의 산통이 있을 것입니다...순산 후 동탄1,2는 그동안의

역경과 난제를 극복해내어 진정한 모자의 힘을 발휘할 것입니다.

 

 

 아래>

 

1. 일반경기  :  일반적으로 부동산가격변동에 가장 많은 영향을 미친다.

   즉 경제가 활성화되고 수출물량이 증가하며, 무역수지가 흑자일때 축적된 자본금이

   부동산시장으로 옮겨올 가능성이 높다.즉 부동산수요가 증가한다는 말이다.

2. 콜금리 : 콜금리가 내리면 은행에서 대출이자 및 예금이자를 낮추게 되고 결국

                은행에 있는 돈들이 시장으로 흘러나오게 된다. 시중에 돈이 많다 즉 통화량이

                많다는 것은 부동산이나 주식등 실물자산 쪽으로 돈들이 흘러들어간다. 

                반대로 콜금리 인상시 은행에서 금리를 많이 준다고 하므로 시중의 돈들이

                은행으로 들어간다. 따라서 부동산가격은 하락

3. 통화량 : 시중에 돈이 많이 돌아다닌다는 것은 여유자금이 많다는 것이고 결국  

            부동산수요가 형성된다는 말이다. 따라서 통화량을 줄이게 된다면 부동산

               가격 하락이 통화량을 늘이게 된다면 부동산가격이 상승할 수 있다. 

4. 물가상승  : 

   물가가 오른다면 사람들은 예금이나 적금보다는 실물자산을 선호할 것이다.

   물가가 오르는 것은 결국 부동산가격이 올라 간다는 말이다.

   일반물건값이 올라가고 택시비, 교통비, 대중비등이 올라가면 부동산은 더 급하게 올라

   간다.

5. 건설자재의 가격상승: 건설자재의 가격상승 은 부동산가격상승을 암시할 뿐이다.

   통계자료에 의하면, 물가상승률에 비하여 부동산가격상승률은 2~3배 높음을 알 수 있다.

6. 부동산정책 :

    정부가 부동산정책을 어떻게 펼치느냐에 따라 부동산가격은 변동된다.

   투기억제책을 쓰면 가격은 떨어지고, 건설경기회복을 위한 정책을 쓰면 가격은 상승한다.

   04.10.29 부동산대책, 투기과열지구(분양권전매금지, 무주택자우선공급, 대출제한),

   투기지역 주택거래신고지역, 투기과열지구완화, 분양권임대사업등록, 양도세강화,

   다 주택자 보유세 및 양도소득세 강화,  재건축 개발 이익 환수제,

   주택거래 신고 제,모기지론 도입, 무주택 세대주 우선 공급물량 확대, 그린벨트 해제지역에

   임대주택 건설,

7. 심리전 :

    경기가 안좋다. 언론에 부동산가격하락이라는 기사들이 등재한다면 부동산 가격은 하락

    국가의 정책이 부동산을 풀어준다는 언론이 나오면 부동산은 수요 및 가수요가 붙고

    갑자기 기존의  매물들이 숨어버리고 수요 및 가수요가 갑자기 붙어서 부동산 급등

    현상초래.

8. 전문가 매매 : 선수들은 남들이 멀리할 때 조용히 사 모으고 남들이 달려들때 천천히 팔고 

   사라진다.

   또한 특정지역에 대한 좋은 정책이 나온다면, 국지적으로, 지역적으로 상승한다.

9. 수요와 공급  : 

     아파트 입주물량이 급하게 많아진다면 분양권, 아파트를 매도해야한다.

    수요에 비하여 공급이 많기 때문이며 역으로 수요에 비하여 아파트분양이 적게 이루어졌 

     다면 기회

    수요중에는 실수요와 가수요가 있는데 가수요가 붙어주면 급격하게 부동산은 상승한다.

    가수요는 천천히 달아오르지 않는다. 심리전인요소와 결부하여 한꺼번에 급격하게 달아

    오른다.

10. 가격 알아보는 방법 :

 첫째, 적극적으로 부동산 가격을 알아보아야 한다. 어느 한 곳의 부동산 중개업소, 하나의 부

 동산을 보고서 결정하지 말자.

 여러 가지 유사한 부동산을 보고 비교 평가도 하고 믿을 만한 전문가의 자문도 받아야 한다.

 가령 목동의 ○○아파트의 가격을 알아본다고 하자. 인터넷으로 치면, 인근의 공인중개사 몇 

 개의 번호와 최고가, 최저가가 나온다. 공인중개사 사무실로 전화를 걸어 어설프게 가격을 물

 어보면, 실제 거래 가격을 정확히 알 수 없다.

 이럴 땐 두 가지 방법으로 가격을 알아봐야 한다. 하나는, 무조건 파는 사람의 입장에서 가격

 을 묻는 것이다.

 “내가 목동 ○○아파트, △△평을 갖고 있는데, 급하게 처분하고 싶어요. 얼마에 팔 수 있나

 요?” 그러면 부동산중개업소에서는 이렇게 말한다.

 “요즘 경기가 안 좋아 거래가 안 됩니다. 이렇게 팔겠다는 분 전화가 매일 오네요. 매수자를 찾

  아 실제 거래를 하고 싶으시다면 시세보다는 좀 싸게 평당 △△으로 할까요?”

 최악의 경우, 시세보다 돈 몇 천만 원 확 떨어지는 일은 순간이다. 이렇게 경기가 안 좋은데 팔

 겠다는 사람이 많으면 부동산 가격은 떨어지게 마련이다.

 반대로 또 하나는, 무조건 사는 사람의 입장에서 가격을 묻는 것이다.

 “내가 목동 ○○아파트, △△평을 사고 싶은데, 얼마에 살 수 있습니까?”그러면 부동산 중개업

 소에서는 이렇게 말할 것이다.

 “글쎄, 직접 중개업소로 한번 방문해보시죠? 곧 다시 아파트 가격이 올라간다는 이야기도 있

 는데, 요즘은 지금이 살 때라고 해서 사겠다는 분이 많네요. 향과 층이 좀 좋은 것을 사시자면,

 인터넷에 있는 정가보다는 좀더 주고 사셔야 합니다.”

 팔겠다는 가격과 사겠다는 가격은 이렇게 말 한마디에 작게는 500만 원에서 많게는 몇 천만

 원까지 차이가 날 수밖에 없다. 팔 때와 살 때, 중간가격을 산술 평균해보면, 목표한 상품의 최

 고가와 최저가를 알아낼 수 있다.

 결론적으로, 마음에 둔 부동산의 가격을 중개업소를 통해 확인할 때는 팔 때와 살 때, 두 가지

 로 알아보면 정확한 산술적 평균 금액이 나온다. 이렇게 하면, 적어도 바가지 금액은 없다는 

 뜻이다.

 

 둘째, 시간의 완급과 흥정하기에 따라 부동산 가격은 달라진다. 일반적으로 사람들은 중개업

 소에 가면, 자신의 약점은 감추게 마련이다. 가령, 30평 아파트를 판다고 할 때 파는 이유를 물

 어보면, 대부분 더 큰집을 사기 위해서라고 답한다. 물론 사실일 경우도 있다. 그러나 어떤 경

 우에는 그 집을 팔지 않으면 부도가 나게 되는 상황에도 답은 일관되어 있다. 바로 가격에 영

 향을 미치는 약점을 감추기 위해서다. 그렇기 때문에 실제로 사는 사람 입장에서는 파는 사람

 의 상황을 파악하는 것이 중요하다. 큰집으로 옮겨가기 위해서라면, 파는 사람은 돈이 많다는 

 판단을 하게 되고 사는 사람의 입장에서 싸게 흥정할 수는 없을 것이다.

 반대로 파는 사람이 급한 상황이라는 걸 알게 된다면 흥정의 변수는 많다. 예를 들어 계약금, 

 중도금, 잔금을 주는 기간을 앞당기면서 전액을 일시불로 줄 테니까 팔 수 있느냐, 이렇게 돈

 을 갖고 흥정하면 10~30% 시세보다 싸게 살 수 있는 방법은 얼마든지 있다.

 

셋째, 정책의 변화가 현재와 미래의 가격을 만든다. 앞서 말한 것들은 구체적으로 현재 가격

 을  알아보고 흥정할 때 쓰는 방법이다. 그런데 부동산은 현재가로만 그 가치를 판단할 수는 

 없다. 앞으로 오를 가격, 혹은 떨어질 가격을 예상해야만 한다.

 관심 있는 부동산의 미래가를 알아보기 위해선 부동산을 둘러싼 주변 환경에 민감해야 한다. 

 즉 정책의 변화에 관심을 기울여야 한다. 정책의 변화라고 하면 이런 것들이다. 그린벨트가 풀

 린다, 판교에 신도시가 생긴다, 안 생긴다, 금액이 많이 오를 것 같아 토지거래허가구역으로 

 묶겠다, 일반 주거지역이 상업지역으로 바뀐다, 상업지역이 주거지역으로 떨어진다 등이다. 

 이런 변화에 따라 요지부동일 것 같던 부동산 가격도 널뛰기를 하는 건 흔한 일이다.

 그린벨트 지역이 풀렸다면 가격은 오를 것이고, 지하철이 개통되면 주변지역이 시세 20~30% 

 상승하는 것은 예삿일이다. 반대로 가스 충전소가 옆에 생겼다, 소각장이 생겼다, 병원이 바

 로 옆에 있다 등등은 혐오시설로 분류되어 가격이 떨어지게 된다.