비사업용 토지

 

부동산투기를 억제하고 부동산가격의 안정을 위하여 부동산에 대한 세제가 요 몇 년 동안 아주 강화가 많이 되었다. 그 중에서도 비사업용토지에 대해서는 2007. 1. 1부터 크게 2가지의 방법으로 중과를 하고 있다.
그 첫째는 비사업용 토지에 대해서는 양도소득세 세율을 60%로 중과하도록 하고 있다. 주민세까지 합하면 66%나 된다. 두 번째는 비사업용 토지에 대해서는 양도소득세를 계산할 때 장기보유특별공제를 전혀 해 주지 않는 것이다.

결국 보유하는 기간 동안의 물가상승을 감안하면 양도소득세를 납부하고나면 실질소득이 마이너스가 되게 되어 있다. 한마디로 비사업용토지에 대해서는 실질적으로 발생한 소득을 정부가 모두 다 가져가 버리는 셈이 되어 납세자들의 원망이 크다.

실예로 10년전에 1억원에 매입한 토지를 2억원에 양도한다고 가정하면 양도소득세는 양도차익 1억원에 대하여 주민세까지 6,600만원이 된다. 물론 양도소득세를 내고도 계산상으로는 3,400만원의 이득을 본 셈이다. 그러나 그동안의 물가상승으로 인한 실질가치를 생각하면 양도소득세를 내고난 후의 1억3천4백만원은 분명히 10년 전의 1억원보다 실질가치가 떨어진다고 보아야 할 것이다. 결국 비사업용 토지는 양도하게 되면 실질가치가 마이너스가 되게 되어 있다. 이는 결국 장기보유특별공제를 안해 주고 양도소득세 세율을 60%나 적용하기 때문에 발생된 결과인 것이다.

물론 부동산투기를 억제하고 부동산가격의 안정을 위하여 부동산에 대한 세제를 고율로 중과하여야 한다는 당위성을 주장할 수도 있겠으나, 이는 다음과 같은 2가지의 문제점을 안고 있다.

첫째, 취득할 당시에는 전혀 부동산투기문제도 없었을 뿐만 아니라 이렇게 많은 양도소득세가 부과될 것이라는 예측 자체를 전혀 할 수가 없었는데 갑자기 중과토록 세법을 개정한 자체에 대하여 예측가능성이 없는 조세라는 문제가 있는 것이다. 결국 실질적인 소급입법이라는 문제점을 지적 받게 되어 있다.

둘째, 조세는 세원을 고갈시켜서는 안 된다는 조세이론상 문제를 안고 있다. 왜냐하면 현재의 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과방법은 장기보유특별공제도 전혀 해 주지 않고 양도소득세를 부과하기 때문에 세후의 실질자산은 취득당시의 자산가치 이하가 되어 결국 양도소득세를 납부하고 나면 실질자산가치가 줄어드는 문제가 발생하여 결과적으로 세원을 삭감하게 되는 현상이 발생하고 있다는 것이다.

그래서 특별히 급전이 필요한 사람이 아니고는 그렇게 세금을 많이 내고 부동산을 매각할 수가 없게 되어 있다. 결국 돈 많은 사람들은 내야할 양도소득세를 실수요자가 보상해 주면 양도하게 되는 상황이 되어 오히려 토지가격이 더 높게 형성되는 이상한 현상이 야기되고 있다.
다행히도 이제 새로운 이명박 정부가 들어섰기 때문에 이러한 문제점들을 검토하고 연구하여 문제가 되는 세법을 개정해 주기를 기대해 본다.

그렇지만 세법이 개정될 때까지 속수무책으로 앉아 있을 수만은 없다. 어떻든 현행세법이 적용 되더라도 비사업용 토지에 해당하여 양도소득세를 많이 내게 되어 실질소득이 마이너스가 되는 일이 없도록 적극적으로 연구하고 대비를 하여야 할 것이다.

 

예를 든다면 나대지를 양도하려면 취득할 사람을 물색하여 그 사람과 협의하여 취득목적에 부합한 건물을 미리 신축하여 양도를 한다 던지, 임야나 농지에 임목이나 농산물을 재배하여 비사업용 토지에서 제외되는 방법을 연구를 하거나, 농작물이나 임목을 계약서상에 토지 양도가액과는 별도로 기재하여 양도소득세를 적게 내는 방법들을 최대한 연구를 하여야할 것이다.

그러나 이러한 특별한 방법이나 연구도 세법에 저촉되지 않아야 하므로 사전에 전문가의 자문이나 지도를 받아서 행하여야 나중에 발생될 문제를 미연에 방지할 수가 있을 것이라고 본다.