재건축 속도조절

“차라리 천천히 가자!”


최근 서울 강남권 등을 중심으로 사업 추진이 중단되는 재건축 단지들이 속출하고 있다. MB정부의 재건축 규제완화 기대감으로 조합원들 사이에 ‘일단 기다려보자’는 움직임이 확산되면서 재건축 절차를 진행하지 않고 있기 때문이다. 특히 최근 송파구 가락동의 가락시영아파트의 추가 부담금이 참여정부 시절에 단행된 초과이익환수 등의 각종 규제로 3억원대에 이르는 등 눈덩이처럼 불어나면서 재건축 관리처분을 보류하고 규제 완화 시기를 기다려 부담금 낮추기를 원하는 단지들이 급증할 전망이다.



■잠원동 일대 재건축 “좀 더 기다리자!”


지난달 30일 업계에 따르면 서울 서초구 잠원동 일대 4개 중층 재건축단지들이 모두 사업승인 후 관리처분 단계까지 갔다가 보류처리된 것으로 나타났다. 현재 조합원들에 의해 보류된 단지들은 대림(637가구)·한양(372가구)·한신5차(567가구)·한신6차(560가구) 등 4개 단지다.



이들은 대부분 용적률 250% 사업 승인을 받은 재건축 단지들이다. 그러나 지난해 말 관리처분 단계에 이르면서 소형주택 의무 비율 등으로 인해 사업성이 떨어진다고 판단, 조합측에서 관리처분 절차를 보류했다. 특히 한양아파트의 경우 115㎡가 90%를 차지하기 때문에 소형 주택을 짓는 경우 ‘남는 장사’를 하기 어렵다는 지적이다.



잠원동 인근 양지공인 대표는 “중층 아파트는 최소 주택형이 115㎡가 대부분인데 소형 주택 의무비율을 맞추려고 하니 여기서부터 조합 간 마찰음이 빚어지게 된다”면서 “이럴 바에는 잠시 관리처분을 보류하고 이명박 정부가 소형 주택의무비율과 용적률 등을 완화해 줄 때까지 기다리자는 공감대가 형성된 것 같다”고 말했다.



이에 앞서 2006년 말 관리처분 인가를 받은 서울 역삼동 개나리4차 아파트는 소형 주택 의무 비율을 피하기 위해 1대 1 재건축을 진행한 바 있다. 이 아파트는 조합원별로 공사비용이 4억2000만∼4억7000만원에 이른다.



대표적인 재건축 단지인 강남구 개포주공 1단지도 조합승인 단계에서 사업이 답보상태에 머물러 있다. 용적률을 추가로 높이지 않으면 추가 부담금을 줄일 방안이 없기 때문이다.



개포주공 1단지 인근 T공인 관계자는 “현재 용적률로는 채산성이 낮기 때문에 개포주공 1단지 역시 관리처분 단계에서 반대하는 조합원들이 늘어날 것으로 보인다”면서 “8억원을 넘었던 42㎡가 7억8000만원에, 10억원대 중반까지 올랐던 49㎡는 9억8000만원에 급매물로 나오고 있는 실정”이라고 말했다.



■용적률·소형의무비율 완화시점서 가속도 낼 듯


업계 전문가들은 MB정부가 용적률과 소형 주택 의무비율을 완화하는 시점에서 재건축 단지들이 사업 추진에 가속도를 낼 것으로 전망하고 있다. 현재 국토부는 용적률 완화 시점에 대한 언급을 꺼리고 있다.



그러나 이르면 올해 안에 용적률 완화와 관련한 구체적인 대안이 나올 수 있다는 것이 전문가들의 지배적인 의견이다. 국토연구원은 지난달 18일 개최한 개원 30주년 토지정책세미나에서 용적률 거래제 및 개발이익환수제에 대한 대안을 발표한 바 있다.



현도컨설팅 임달호 대표는 “재건축아파트는 관리처분 단계에 다다르면서 추가 부담금 등이 구체화되기 때문에 이때 비용 부담을 가지는 조합원들은 반대 목소리를 낼 수밖에 없다”면서 “특히 새 정부가 들어서고 용적률과 소형 주택 의무비율 완화 등의 기대감이 커지면서 당분간 관리처분을 보류하고 기다리는 재건축 단지들이 늘어날 것”이라고 말했다.