뉴타운지역 단독주택

서울시가 ‘뉴타운 개발 10개년 계획’을 확정함에 따라 강북지역은 2012년까지 광역 단위의 생활권으로 종합 정비되는 ‘뉴타운’ 방식으로 개발되고 있다.  

뉴타운 방식이란 강북지역 전체를 대상으로 지역 특성이나 개발 여건, 주민 의사 등에 따라 주거중심형, 도심형, 신시가지형 등 3개 유형으로 개발하는 것을 말한다.
 

일반 부동산 시장에서 뉴타운 후보 지역의 인기가 급등하고 있는 가운데 법원경매 시장에서도 뉴타운 후보 지역 다세대•다가구•단독주택 낙찰가율이 높은 수치를 기록하고 있다. 은평구 진관내•외동, 성북구 길음동, 용산구 한남동 등 뉴타운 대상 지역의 평균 낙찰가율은 100퍼센트가 넘어서는 경우도 많다.  

이러한 높은 낙찰가율은 서울•수도권의 단독주택 평균 낙찰률을 훨씬 웃도는 수치이다. 뉴타운지역 내 단독주택이 낙찰경쟁도 치열하고 낙찰가도 높아지는 이유는 그만큼 투자가치가 높기 때문이다.  

가장 대표적인 투자가치는 이런 주택을 낙찰 받으면 나중에 재개발되어 새로운 아파트를 분양 받을 수 있다는 점이다. 이때 조합원 지위로 분양을 받기 때문에 일반 청약으로 분양을 받는 것보다 층•향이 좋은 로열층을 분양 받기가 쉽고 추가로 들어가는 비용도 적다는 장점이 있다.  

그리고 두 번째 투자가치는 재개발이 완료될 때까지 오랜 기간을 기다리지 않고도 높은 가격으로 해당 주택을 매도할 수 있다는 점이다. 재개발에 따른 투자수익을 챙기려는 새로운 매수자들이 넘쳐나기 때문에 얼마든지 높은 가격에 전매할 수 있다는 데 있다.  

세 번째 투자가치는 뉴타운 지역은 이미 토지거래허가구역으로 묶여 있는데 경매를 이용하면 별도의 토지거래허가를 받을 필요가 없다는 점에 있다.  

원칙적으로 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때에는 지방자치단체의 허가를 받아야 하는 까다로운 절차가 있다. 즉 녹지지역이라면 종전에는 토지거래 규모가 200제곱미터 이상인 경우에만 토지거래허가를 받도록 했으나, 현재는 100제곱미터 이상의 면적을 거래할 때부터 토지거래허가를 받도록 그 기준을 강화했다.  

그밖에 허가구역으로 지정된 지역이라면 기존의 허가면적 변동 없이 상업지역 200제곱미터 초과, 주거지역 180제곱미터 초과, 공업지역 660제곱미터 초과, 지역 미지정 180제곱미터를 초과할 때 절차에 따라 허가를 받아야 한다.  

그러나 경매를 이용해 토지를 낙찰 받으면 토지거래계약 특례조항에 따라 허가를 받은 것으로 보기 때문에 구입 절차를 간소화할 수 있다. 주거지나 상업지는 낙찰만으로 토지거래허가를 받은 것으로 간주되고 밭을 비롯한 농지는 매각결정기일(낙찰허가결정기일) 까지 일주일 안에 농지취득자격증명원을 법원에 제출해야 한다.  

 

뉴타운지역 내 단독주택에 입찰할 때의 투자 전략 

경매로 뉴타운 후보지의 단독주택을 고를 때에는 다음 5가지 전략을 구사할 필요가 있다.  

첫째, 같은 금액을 투자하는 입찰이라면 차라리 낡은 집을 고르는 안목도 필요하다. 반듯한 아파트나 주택보다는 구조가 튼튼하면서도 허름한 단독주택이 더 나은 매물이다. 왜냐하면 낡을수록 감정가가 낮아서 투자비용이 덜 들기 때문이다.  

둘째, 뉴타운 대상지 안팎에서 개발계획 이전에 나온 물건이 제일 좋다. 뉴타운 계획 발표 이전에 감정평가된 물건이라면 비록 비싸게 낙찰되더라도 시세보다 저렴할 수 있다. 

셋째, 정부의 향후 보상 방식도 입찰 전에 눈여겨봐야 한다. 뉴타운으로 지정된 곳은 주로 재개발 방식으로 개발될 계획이지만 재개발이 어려운 곳은 도시개발사업 방식이 적용될 수도 있기 때문이다. 도시개발사업 방식으로 진행되는 도시개발지역에서는 토지 소유자에게 토지나 아파트로 보상해준다. 그러나 건교부는 아파트로 보상받을 수 있는 대상자를 토지와 주택을 함께 소유한 사람으로 제한했다. 또 신청자가 많을 경우 대상자를 추첨하여 선정하도록 했다.  

그렇다면 무허가 건물주는 물론 대지와 주택의 소유자가 다른 경우에는 아파트로 보상받지 못할 가능성이 있다. 또 토지와 주택을 함께 매입했더라도 추첨에서 당첨된다는 보장도 없다. 그리고 만일 국가에 수용된다면 현금으로 보상을 받게 되는데, 이때는 통상 시세가 아닌 공시지가의 100∼150퍼센트 수준에서 보상이 이루어지기 때문에 매매가에도 못 미치는 금액을 받을 수 있다는 점을 유의해야 한다. 따라서 뉴타운지역에서 아파트 입주권을 노린다면 먼저 조합원 자격을 확보할 수 있도록 재개발이 확실한 지역을 골라 입찰 투자해야 한다. 

넷째, 강북 뉴타운은 앞으로 착공하는 데에만 4∼5년은 더 기다려야 하므로 개발 일정과 방향에 맞춰 장기투자를 목적으로 입찰에 참여하는 것이 좋다.  

다섯째, 대상 지역 내 매물이 비싸거나 마땅한 물건이 없으면 인근 지역 매물을 노리는 것도 좋은 전략이다. 개발이 끝난 후 혜택은 같이 누릴 수 있지만 대상 지역이 아니라는 이유로 낙찰경쟁률과 낙찰가가 비교적 낮기 때문이다.