강남아파트 반값에 경매

고가 아파트가 고개를 숙이고 경매 법정에 속속 등장하고 있다. 보증금 등 초기 투자비용이 큰 고가 아파트들이 2회 이상 유찰돼 감정가 대비 64%까지 떨어지고 있다. 서울 압구정동 대치동 목동 등 '버블세븐' 지역에서 고루 경매물건이 나오고, 경매금액도 10억~28억원대로 다양하다. 향후 집값에 대한 전망은 다소 엇갈리지만 '입맛대로' 버블세븐 지역 아파트를 고를 수 있는 기회다.

◆ 10억원대부터 28억원까지 다양
= 2006년에는 경매에 강남 송파 목동 등 인기 지역 고가 아파트가 나오는지 여부가 관전포인트가 되기도 했다. 워낙 물건 수가 적었기 때문이다.

부동산 경매정보업체 지지옥션에 따르면 2006년 상반기 서울ㆍ경기 지역에 나온 경매 물건 1만226건 중 버블세븐 지역 아파트는 1314건이었다.

경매물건 10개가 나와야 강남권 아파트 1개를 찾을 수 있었다.
하지만 올해 들어 경매물건에서 아파트가 차지하는 비율이 눈에 띄게 높아졌다. 올해 상반기 진행된 경매물건 가운데 버블세븐 지역 아파트가 24%를 차지해 4건 중 1건이 인기 지역에서 나온 셈이다.

선택폭도 넓어졌다. 금액별로는 시세 10억원대부터 28억원대까지, 지역별로는 압구정동 대치동 일원동 신천동 목동 분당 등 버블세븐 지역을 아우른다.

◆ 시세 대비 80%는 기본, 3회 유찰시 절반값에
= 경매에 처음 부쳐지면 감정가 100%, 1회 유찰시 감정가 대비 80%에서 매각이 진행된다.

최근에는 부동산 경기 침체로 고가 아파트 인기가 시들해지면서 2~3회 거듭 유찰되는 사례가 많다. 매각 진행 가격이 낮아지면서 감정가 대비 낙찰되는 금액인 낙찰가율도 덩달아 하락했다.

2006년에는 평균 낙찰가율이 91%로 시세와 비슷하거나 약간 싼 가격으로 낙찰받았지만 올해 상반기에는 이 비율이 82%로 뚝 떨어졌다.

지난 6월에는 14억5000만원짜리 강남구 대치동 우성아파트가 2회 유찰돼 11억2390만원에 낙찰됐다.

5월에는 감정가가 26억원인 강남구 압구정동 현대아파트가 20억5100만원에 주인을 찾기도 했다.

서울 지역에서 이달 중순까지 경매에 부쳐질 물건 중에서 감정가 10억원 이상 아파트는 80여 건에 달한다.

2회 유찰된 아파트만 해도 16건. 용인 분당 등 아파트 가격 하락이 먼저 시작된 쪽 물건이 단연 많다. 분당에서는 정자동 아이파크 등 10억원 이상 물건만 6건이 대기 중이다.

◆ 대출 규제와 부동산 경기 하락 때문…실수요자라면 적기
= 이처럼 경매시장에 고가 아파트가 대거 등장하는 데는 대출 규제와 아파트 가격 하락 영향이 크다.

2~3년 전 무리하게 대출받아 고가 아파트를 구매한 사람들이 향후 부동산 가격 전망을 비관적으로 보고 물건을 처분하고 있다.

강은현 법무법인 산하 실장은 "과거에는 이자 부담이 있어도 아파트 가격 상승 부분으로 상쇄했지만 가격 상승을 기대하기 어려워지자 금융 부담을 못 이겨 처분하는 것"이라고 분석했다.

강 실장은 "부동산 경기가 활황일 때는 우량 물건이면 급매물로 시장에서 처분할 수 있었지만 시장이 침체되자 최종 처분 단계인 법정까지 밀려나온다"고 분석했다.

하지만 경매는 낙찰받은 날부터 45일 이내에 잔금을 납부해야 하기 때문에 아파트 분양보다는 자금 마련이 부담스러운 것도 사실이다.

반면 경락잔금대출을 이용할 수 있어 다른 부동산을 담보로 제공할 필요가 없다는 이점도 있다.

강은 지지옥션 팀장은 "낙찰물을 담보로 은행권에서 대출을 받으면 연립ㆍ다세대 주택은 70~80%, 아파트는 50%가량 대출이 나오는 편"이라며 "부동산 시장 경기를 예측하기는 힘들지만 일단 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 물건을 확보하면 리스크를 줄일 수 있어 실수요자들에게는 적기"라고 조언했다.