도심 임대주택 사업

주거 + 고정수익…은퇴자들 관심
신촌등 대학주변 사무실 밀집지역 年8 ~ 10%대 수익
 
기업체 임원을 지내고 퇴직한 한 모씨(64)는 2006년 큰 결단을 했다.

당시 살고 있던 아파트를 처분하고 수익형 상품으로 갈아탄 것이다.

한씨는 "당시는 아파트값이 끝도 모르게 치솟던 때라서 아파트를 판다고 하니까 주변에서 미쳤다고 난리였다"며 "하지만 비싼 아파트 하나 깔고 있어봐야 세금만 나오고 생활에 도움이 되지 않을 것이라고 판단해 임대료가 나오는 수익형 부동산을 선택했다"고 말했다.

한씨가 선택한 것은 다세대주택이었다. 매달 꼬박꼬박 임대료를 챙길 수도 있고 또 본인 집 문제도 동시에 해결할 수 있기 때문.

새로운 개념의다세대 디자인 (자료＝수목건축) 

한씨는 서울 강남구 대치동에 241㎥ 땅을 매입해 5층짜리 다세대주택을 지었다.

1층은 필로티 공법으로 주차장을 들였고 2~4층에는 8가구가 살 수 있도록 했으며 5층은 본인의 집으로 꾸몄다. 이 다세대주택을 짓는데 총비용은 26억원쯤 들었다.

땅값이 16억원, 공사비가 7억6000만원, 세금과 기타 금융비용이 2억5000만원 소요됐다. 한씨는 "다행히 아파트 가격이 많이 올랐기 때문에 18억원가량은 아파트 매매대금으로 충당했고 나머지 돈은 은행 대출을 받아 해결했다"고 말했다.

하지만 은행 대출은 거의 곧바로 해결했다. 건물 완공 후 쉽게 임대계약을 맺어 4억7000만원의 보증금이 들어왔기 때문. 이것으로 대출은 거의 다 갚았고 매월 1600만원의 월세 수입을 올리고 있다.

 

한씨에게는 이제 더 이상 노후 걱정이 없다. 한씨는 "이곳은 1~2명이 살 수 있는 월세 수요가 많기 때문에 임대 걱정은 없다"며 "지금 돌이켜보면 너무 잘한 결정"이라고 말했다.

그동안 최고의 재테크 수단으로 여겨졌던 아파트 가치가 떨어지면서 그 대안으로 안정적이고 꾸준한 수익을 만들어주는 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다.

대표적인 것이 도심의 임대주택이다. 임대주택은 고정 수익뿐만 아니라 부동산 가치 상승으로 매각시 차익도 얻을 수 있다는 장점이 있다. 또 본인의 주거문제도 동시에 해결할 수 있다는 점도 매력이다.

◆ 임대주택으로 갈아타기

= 최근 아파트 가격이 떨어지면서 고가 아파트 소유자 중 임대주택으로 갈아타려는 사람이 많다. 특히 고정적인 수입이 없는 은퇴자의 경우 노후 경제문제를 해결하기 위해 임대주택의 문을 두드리고 있다.

임대주택 개발 전문업체인 수목건축에 따르면 최근 임대주택으로 갈아타려는 사람들은 대부분 기존 아파트를 처분하고 임대주택으로 개발해 4~5층은 본인 거주용, 2~3층은 임대를 해 월 300만~400만원의 임대수익이 생기도록 하는 건설임대방식에 대한 문의가 많은 것으로 나타났다.

최근 정책 흐름도 이런 추세에 힘을 실어주고 있다. 정부는 도심 공급 확대를 위해 단지형 다세대주택 도입, 기숙사형 임대주택 사업, 셰어하우스 등 다양한 방식의 임대주택 도입을 추진하고 있다. 또 이를 위해 각종 세제 혜택은 물론 기반시설에 대한 지원까지 고려하고 있는 상황이다.

도심 임대주택이 인기를 끄는 이유는 가구 구성의 변화, 늦은 결혼 연령 추세, 라이프 스타일의 변화 등으로 도심형 소형 주택 수요가 꾸준히 높아지고 있기 때문이다. 특히 1인 가구의 폭증이 소형 주택 수요를 증가시키고 있다.

통계청에 따르면 2000년대 들어 하루 평균 400가구씩 1인가구가 생기고 있다. 1995년 164만가구였던 1인 가구는 2007년에는 330만가구로 늘어났다. 이 기간 전체 가구에서 차지하는 비중도 12.7%에서 20.1%로 늘어났다. 5가구 중 1가구가 1인가구인 것이다. 여기에 1인가구로 분류되지는 않지만 부모에게서 독립한 젊은층까지 포함하면 1인가구는 훨씬 늘어날 것으로 보고 있다.

◆ 서울 주요 지역 임대주택 수익률은

= 서울 서대문구 연희동 ○번지 단독주택지는 최근 다세대형 임대주택으로 바뀌었다. 대지 면적이 360㎡인 이 땅에 5층짜리 다세대주택을 지어 모두 8가구가 살 수 있도록 했다. 20평형대의 투룸과 10평형대의 원룸을 혼합했다. 이곳에 투자된 총비용은 22억7000만원 수준이다. 토지 매입 비용이 12억원이고 나머지는 공사비와 각종 세금 및 수수료였다.

이 지역은 연세대, 이화여대, 서강대 등 학생 수요 때문에 임대가 쉽다. 전세 보증금으로 11억원을 받았으며 매달 월세가 1000만원 가까이 들어오고 있다. 따라서 11억원 돈으로 자신의 집 문제를 해결했을 뿐 아니라 월 1000만원의 고정수입을 얻게 된 것이다. 수목건축 조사에 따르면 최근 6개월간 이뤄진 400여 건의 임대주택 컨설팅 결과 최근 서울지역에 지어진 건물의 임대 수익률은 7~10%를 보이고 있다.

임대료는 지역별로 많은 차이를 보이고 있으나 우선 대학가 주변, 특히 신촌이나 이문동 일대는 공간을 차별화한 경우 임대 수익률이 9% 이상으로 비교적 높은 것으로 조사됐다. 풍부한 수요에 비해 공급이 원활하지 않아 임대가가 가파르게 오르고 있기 때문이다.

강남의 경우 논현, 역삼동은 토지가가 비교적 높음에도 불구하고 젊은 여성의 임대 수요가 특히 높아 상품을 잘 구성하면 오히려 수익률이 만만치 않은 것으로 나타났다. 예를 들어 풀옵션 66㎡(20평)인 경우 월세가 300만~400만원으로 조사됐다.

강남역 인근에 삼성타운이 들어서면서 주변 임대료가 수직상승한 경우도 있다. 직장인들이 사무실 근처에 주거를 구하는 본보기라 할 수 있다. 이런 대규모 사무실 주변도 9~10% 정도의 임대수익률을 노려볼 수 있는 지역이다.

또 대치동 등 학원가 밀집지역도 임대수익률이 비교적 높은 8%대로 나타났다. 하지만 모든 지역에서 임대 수익률이 높은 것은 아니다. 강동구 천호동의 경우 토지가가 비교적 높으나 임대료는 제한돼 있어 수익률이 비교적 낮은 7%대로 나타났다.