부동산 향후 3가지 시나리오

과거의 반추-부동산 시장, 향후 3가지 시나리오

 

지난 자료지만 음미할만한 부분이 많습니다.

□ 시나리오 구성의 전제

부동산 시장에 영향을 미치는 변수들의 움직임을 장기적으로 모두 예측한다는 불가능하다. 우리나라의 거시 경제만 해도 전혀 우리가 통제할 수 없는 해외 경제, 정치, 지역 변수에 많은 영향을 받는다. 수출 주요 대상국인 선진국 경기나 유가 변동에도 우리나라 경제가 큰 영향을 받는다. 또 이러한 거시 경제 흐름에 따라 정부의 금융, 재정, 부동산 정책도 조정되고 투자자들은 정부 정책에 따라 반응을 한다. 장기적으로 부동산 시장을 전망하기 위해서는 부동산 시장 순환 이론에 근거해서 여기에 영향을 미치는 주요 변수들을 근거로 시나리오 분석을 해야 한다. 부동산 시장에 영향을 미치는 주요 변수는 대략 가격 변동, 주택 수급, 금리, 거시 경제, 정부의 토지 및 부동산 정책 등을 들 수 있다. 주로 수요에 영향을 미치는 요인들이 더 많다고 할 수 있다.

우선 수요에 미치는 변수로는 가격 변동, 가구수 변화, 금리, 정부의 부동산 금융 정책, 부동산 조세 정책, 거시 경제라고 볼 수 있다. 이들 중에서 가구수 변화는 개략적이지만 예측이 가능한 부문이다. 금리는 거시 경제 상황과 상당한 연관성을 가지고 움직인다. 부동산 시장 전망 자체가 가격 변화를 전망하는 것이 핵심이지만 지난 분기 또는 분석 직전의 가격 변동도 수요에 영향을 미친다. 부동산 정책은 시장 상황에 따라 탄력적으로 움직이는 단기적인 부문과 정부의 핵심 정책 기조가 있다. 물론 정부의 핵심 정책 기조도 시장 상황에 따라 약간은 변화될 소지는 있다.

 

이들 변수 중에서 비교적 추세를 알 수 있는 부문은 인구나 가구수 변화, 정부의 핵심 정책 기조, 전분기 또는 직전의 부동산 가격 정도이다. 이들은 예상되는 추세를 반영하면 된다. 나머지 부문은 금리, 소득, 금융 정책 등은 거시 경제 여건과 함께 중장기적으로 변화한다. 따라서 시나리오에서 주요하게 감안할 부문은 거시 경제와 정부의 단기적인 부동산 정책 변화 정도를 감안한다.

공급 부문은 택지의 공급이나 입주량이다. 입주량은 건축허가나 사업 승인 또는 분양 통계를 통하여 파악이 가능하고 2-3년 정도는 추산이 가능하다. 택지 부문은 도심 내에서는 재개발, 재건축 정책이나 도시 주변의 민간 및 공공 택지 개발이다. 보통 도심 택지나 택지 개발은 몇 년이 소요되기 때문에 예측이 가능하나 재건축 정책은 시장 상황에 따라서 변화가 심하다. 따라서 공급 부문에서는 재건축을 제외하고는 계획된 추세를 반영하면 된다. 따라서 향후 중장기적으로 부동산 시장을 전망하기 위해서는 어느정도 향후 변화를 알 수 있는 수요 공급에 연관된 변수의 추세를 감안하고, 불확실한 거시경제, 정부 부동산 정책에 대해 몇 가지 가
정을 통해 시나리오를 구성한다.

□ 시나리오 1 : 부동산 시장 조기 회복

가격 폭등기의 추진된 부동산 규제 정책이 다소 완화가 되고, 거시 경제 회복이 조기에 이루어짐에 따라 부동산 시장의 수요도 되살아나 가격 하락 폭이 크지 않고 빠른 회복세를 보일 것이다. 선진국 경기 둔화 조짐에도 불구하고 자동차, 반도체, PDP, 핸드폰 등 주력 수출 상품이 호조를 보이면서 수출 증가세가 지속되고, 그동안 지연되었던 기업의 설비 투자가 증가하고 하락세를 지속하던 소비가 올해 하반기를 저점으로 해서 회복세를 나타낸다.

 

올해에 이어서 2005년에도 5% 이상의 경제 성장세를 나타낸다. 다만, 이런 경우에는 최근에 인하했던 금리는 다시 상승할 것이다. 다세대, 다가구, 오피스텔, 수도권 아파트 등 전세 가격 하락과 매매 가격 하락을 이끄는 공급 과잉이 지속된다 하더라도 부동산 투자 수요가 되살아나면서 가격 하락세가 둔화된다. 즉 2002-3년 사이에 분양되었던 아파트 입주가 올해 하반기 이후에 증가하고 금리가 다소 상승한다고 하더라도 밝은 경기 전망에 따라 부동산 투자가 증가한다.

주택 시장 순환 모델인 벌집 순환 모델(honeycomb cycle model) 벌집 순환 모형은 거래량과 가격을 중심으로 주택 시장의 국면을 진단하는 모델로 가격 상승과 거래량 증가의 제1국면, 자격 상승, 거래량 감소 제2국면, 가격 보합, 거래량 감소 제3국면, 가격 하락, 거래량 감소 제4국면, 가격 하락 거래량 증가 제5국면, 가격 보합 거래량 증가의 제6국면으로 이루어지며 시계 역방향으로 움직임상 가격 하락 국면인 제4-5국면은 짧게 지나가고 가격 보합 국면인 제6국면에 조기에 진입한다. 거시 경제 불황 심화와 입주량 과다 때문에 가격이 하락하고 거래량이 감소하는 제4국면은 올해 하반기에 끝나고, 2005년에 입주량은 여전히 과다하지만 거시 경제 회복에 따라 수요가 되살아나면서 거래량이 증가하는 제5국면이 나타나고 2005년 하반기에 경기 회복이 본격화되면 주택 실수요가 나타나면서 거래량이 늘어나고 가격이 보합을 이루는 제6국면이 나타날 것이다.

이런 경우에는 올해 6월 이후 가격 하락폭과 기간이 짧아 투자자들은 부동산 투자에 대한 낙관적인 인식이 크게 바꾸지 않을 것이다. 거시 경제가 회복 국면을 지나 호황 시기에 진입하면 우리 경제 미래에 대한 낙관적인 전망이 늘어나고 소득 상승에 따라 구매력이 확충, 장기 주택담보대출 모게지 제도 이용이 늘어나면서 주택 수요가 증가하고 10․29 부동산 종합 대책이후 2004년 말 이후 급격히 줄어든 분양 물량 부족의 영향이 나타나 입주량이 부족해져 거래량이 늘고 가격이 재상승하는 제1국면이 다시 시작될 것이다.

98년 외환위기 이후 2001년 초까지 침체기를 겪었지만 2004년 하반기에서 2005년 정도 짧은 부동산 시장 침체기를 거쳐 부동산 가격이 다시 상승할 것이다. 상승폭은 경기 회복 정도와 함께 금리 상승 정도 그리고 보유세 강화 등 정부의 부동산 정책 로드맵 추진 정도 및 재건축 정책, 행정 수도 이전 등에 영향을 받을 것이다. 다만, 가격이 재상승하는 경우에도 현재 공급 과잉으로 전세 수요를 구하지 못하는 지역은 제4-5국면에서 가격 하락 폭이 폭이 크고 가격 회복도 더디게 나타날 것이고 신규 주택 공급량이 많지 않은 지역의 가격 하락은 적은 대신 가격 상승 폭은 크게 나타날 것이다. 부동산 투자는 향후 밝은 경기 전망에 힘입어 부동산 가격 하락기에도 미분양, 급매물을 중심으로 이루어지고 개발 지역을 중심으로 토지 투자가 꾸준히 늘어난다.

□ 시나리오 2 : 1-2년간 침체후 회복

가격 폭등기의 부동산 규제 정책이 다소 완화되지만 부동산 투기 억제 정책의 기조는 그대로 유지한다. 거시 경제 회복이 조짐은 있지만 바닥이 상당기간 진행돼 밑동이 넓은 U자형 경기 회복으로 이러진다. 부동산 시장의 수요도 되살아나지 못하고 가격 하락 폭이 연간 4-5% 정도에 이르고 부동산 가격 하락기가 다소 길어진다. 2005년 이후 고유가 지속, 선국 경기 둔화로 수출 증가율이 크게 둔화되나, 내수에서는 기업의 설비 투자 증가폭이 미미하고 소비 감소가 더 이상 진행되지는 않지만 빠른 회복세를 보이지 못하고 올해 건축허가 감소폭이 커지면서 건설 투자가 감소 효과가 나타나기 시작한다.

 

2005년에는 올해보다 다소 경제 성장률이 떨어져 4%대에 머물고 거시 경기의 회복은 2006년에 가서야 이루어진다. 이런 경우에는 경기 회복을 기대하며 물가상승 우려에도 불구하고 금리를 동결 또는 인하한다. 다세대, 다가구, 오피스텔, 수도권 아파트 입주량 증가 등으로 전세 가격 하락이 큰 폭으로 나타나고 경기 불황 지속으로 이사 수요 감소, 전세 가격 하락, 거래 부진에 따른 역전세난 등으로 전세 가격 하락세가 지속되고 매매 가격 하락으로 이어진다. 2002-3년 사이에 분양되었던 아파트 입주가 올해 하반기 이후에 증가하면서 입주 물량 증가를 소화를 못하고 주변 지역으로 가격 하락세가 확산되어 간다. 금리가 하락하여도 월세 수익률 하락 및 전세 가격 하락으로 부동산 투
자 수요가 감소한다.

주택 시장 순환 모델인 벌집 순환 모델(honeycomb cycle model)상 가격 하락 국면인 제4-5국면은 시나리오 1에 비해서 다소 길게 나타난다. 가격이 하락하고 거래량이 감소하는 제4국면은 2005년까지도 지속된다. 2005년 입주량은 늘어나지만 수요가 받쳐주지 못해 가격 하락이 지속된다.

 

2006년에는 올해 분양 저조로 인한 공급 부족이 나타나면서 입주량이 줄어들어 경기 불황으로 인한 위축된 수요 수요와 축소 균형을 이루어 가격은 당분간 가격 보합 상태가 유지된다. 2006년 이후 입주량이 줄어들지만 가격이 이 시점부터 바로 상승하기 힘들다. 이런 경우에는 가격 하락폭 크고, 하락 기간이 다소 길어 부동산 시장의 공급 과잉과 가격 하락세가 지속된다는 인식이 투자자들에게 어느 정도 자리를 잡게 되어 거시 경제 경기 회복과 입주량 부족 현상이 도래해도 투자를 망설이게 된다. 2006년 상반기는 경기 회복과 함께 거래량이 늘고 가격이 강보합 상태를 이루다가 경기 회복이 본격화되면 2006년 하반기에나 2007년 초에 가서 거래량이 늘어나고 가격이 상승하는 제1국면으로 진입할 것이다. 부동산 투자는 장기적인 경기 변동을 감안하여 입지가 우량한 지역의 저가 매물이나 가격이 크게 하락한 급매물을 중심으로 아주 제한적으로 이루어지고 개발 호재가 있는 지역의 토지 투자가 이루어진다.

□ 시나리오 3 : 장기 침체 지속

가격 폭등기의 부동산 규제 정책이 다소 완화되지만 부동산 투기 억제 정책의 기조는 그대로 유지한다. 향후 거시 경제가 회복되기보다는 수출 위축, 소비 침체, 투자 위축, 부동산 가격 하락, 금융 부실 증가 등의 악순환에 따라 경기 불황이 장기화하는 경우이다. 이른바 일본형 장기 불황과 유사한 모습이 우리나라에서도 나타난다. 2005년 이후 고유가 지속, 선국 경기 둔화로 수출 증가율이 크게 둔화되고, 국내 기업의 설비 투자 감소, 해외 이전 가속화, 부동산 가격 하락에 따른 금융권의 손실이 커져 부동산 관련 대출이 엄격해지고 금
융권은 대출 자금 회수에 노력한다.

 

소비, 설비 투자, 건설 투자가 더욱 위축되고 금융권의 대출 심사 강화로 건설 투자가 더욱 위축된다. 장기 불황에 따라 부동산 시장의 수요도 되살아나지 못하고 가격 하락 폭이 더욱 커진다. 추후 부동산 가격 하락이 점차 둔화되기는 하지만 장기화한다. 즉 가격 하락 초기에 큰 폭으로 하락했다가 하락 폭은 둔화되겠지만 거시 경제 침체, 금융 불안, 소비 위축, 기업 도산과 구조조정 등으로 부동산 가격 하락세가 장기적으로 지속된다. 정부에서 부동산 시장 규제 완화 조치들이 발표되지만 장기 불황에 따른 수요 위축에 따른 가격 하락세를 막기에는 역부족인 상태가 지속된다. 경기 불황 지속에 따라 금리는 지속적으로 하락하지만 부동산 투자 수요가 사라져 부동산 가격 하락도 지속한다.

주택 시장 순환 모델인 벌집 순환 모델(honeycomb cycle model)상 가격 하락 국면인 제4국면이 장기화한다. 거시 경제 불황 지속으로 가격이 하락하고 거래량이 감소하는 제4국면은 2005-6년에도 지속된다. 2004년 분양 저조에 따른 입주량 부족이 2006년에 나타나기는 하나 수요 위축이 더 심해 가격은 반등시키지 못한다. 부동산 가격이 하락세는 경기 회복 조짐이 다시 나타날 때까지 지속된다. 이런 경우에는 가격 하락 폭이 크고, 하락 기간이 장기화되어 부동산 투자에 대한 비관적인 인식이 자리 잡게 되고 차후 경기 회복에도 불구하고 부동산 하락 때 당한 쓴 경험을 잊지 못하게 되어 장기적으로 경기 회복기에도 약보합 기간이 길어지고 가격 상승폭이 미미하게 된다. 부동산 투자는 현금 창출이 확실한 임대 사업을 기반으로 해서만 이루어진다.



□ 평가

위에서 향후 부동산 시장 전망을 세 가지 시나리오를 통하여 단순화했지만, 더 다양한 시나리오가 가능하리라 본다. 올초만 해도 2004년이후 아파트 입주량이 풍부하다 하더라도 하반기 이후 경기 회복을 전제로 수요가 되살아나는 시나리오 1이 유력했다. 그런데 하반기이후 소비 침체와 설비 투자 부진이 지속되고, 올해 하반기에는 수출 증가폭이 둔화되고, 작년 하반기 이후 건축 허가의 급격한 감소의 여파로 건설 투자가 감소할 것이라는 근거로 경기 회복이 늦어지고 심지어 2005년이 올해보다 더 경제 상황이 좋지 않을 것이라는 국내외 경제연구소의 전망들이 나오면서 시나리오 3으로 가는 것이 아닌가하는 우려가 커지고 있다.

 

이렇게 본다면, 향후 거시 경제나 정부의 부동산 대응 정책에 따라서 아직도 많은 가능성이 열려 있다고 볼 수 있다. 거시 경제 여건이나 정부의 재정 투자 여건, 부동산 담보 대출 비율 등 조건이 장기 불황을 겪은 일본보다는 좋고, 정부의 정책 대응 노력이 항상 신속하다는 측면에서 본다면 시나리오 2가 가장 유력하다고 볼 수 있다.

 

[김선덕 소장/건설산업전략연구소]