부동산 하락 마침표

2008년 12월말부터 시작된 버블세븐 지역 아파트 급매물 소진을 두고 반짝 상승이냐,추세 전환이냐 분석이 엇갈리고 있다.

말하는 사람에 따라서 반짝 상승이라고 하는 이도 있고 ,추세전환이라고 과감하게 말하는 사람도 있다.

부동산 경기의 실질적 대표 당사자인 대형 건설사들 조차도 부동산 시장의 미래전망에 대해서 혼동을 일으키고 있는 상황이다.

I-PARK 브랜드로 유명한 현대산업개발은 2009년 분양물량을 2008년대비 50% 축소한 5079가구로 발표하였고,푸르지오 브랜드의 대우건설은 2009년 분양물량을 2008년 대비 2배수준 증가한 1만3천5백가구로 분양계획을 잡았다.

현대산업개발이 2009년 부동산 시장을 비관적으로 보았다면 대우건설은 2009년 부동산시장을 긍정적으로 본것이지만 그 차이는 전년도 실적의 1/2과 2배로 극과 극으로 나뉘어져 있다.

판단하는 사람에 따라서 2009년 부동산 시장의 전망은 각기 틀리게 나올수 밖에 없는 상황에 필자 또한 부동산 시장에 종사하는 사람으로서 나름대로 부동산 시장을 분석해본다.

먼저 미래의 부동산 시장 추세 분석에 중요한 변수가 될수 있는 몇가지 요소를 검토해봤다.

첫번째 금리측면에서

100년 이래 최악의 위기라 할수있는 총체적 금융위기에 한국은행은 선제적으로 금리인하를 단행하여 11월28일 0.75%인하 12월11일 1%인하 그리고 1월9일에는 0.5% 금리를 인하하여 기준금리를 사상최저점인 2.5%까지 인하하였다.

기준금리가 하락함에 따라 변동금리 주택 담보대출의 기준인 CD금리가 내려가면서

부동산의 매수자들은 대출 이자 부담이 줄어들어 구매능력이 증가하고 있고 부동산의 매도자들은 대출 이자 부담이 줄어들어 부동산을 보유할수 있는 보유능력이 증가하였다.

이를 수치로 생각하여 보면 2008년 10월24일 CD가 6.18%일때 가산금리 1.5%를 더하여 8.18%로 1억을 대출받고 매월 681,666원 이자를 냈다면 2009년 1월17일 CD가 2.97%일때 가산금리 1.5%를 더하여 4.47%로 2억을 대출 받게되면 2008년 10월때 1억대출 받은 금액과 유사한 745,000원의 이자만 내게 된다.

이자가 인하됨에 따라 금융권의 자금을 매수자는 2배이상 활용할수 있고 매도자는 이자를 1/2만 내게되어 부채 부담이 감소하는 효과가 나오고 있다.

따라서,저금리가 장기화 될수록 매수자는 시장에 더 많이 뛰어들게 되고, 매도자는 매도를 보류하면서 부동산 가격은 상승하게 된다는 것은 우리 모두가 이미 알고있는 사실이다.

중장기적으로 금리인하는 부동산 시장에서 가장 큰 호재이다. 금리 인하는 부동산 시장에 유동성 장세를 만들수 있는 전제 조건이 된다.

 

 두번째 유동성 측면에서

 금리가 인하되어 제로금리까지 가더라도 부동산 시장에 유동성이 공급되지 않으면 부동산 가격은 상승할 수 없다.

 

 한국은행에서 공급된 원화 유동성이 자금이 필요한 곳에 공급되지 않아 현재와 같은 금융경색이 지속된다면 시중에 자금 부족으로 부동산 가격은 상승할 수 없다.

 최근에 CD금리가 인하되어도 은행에서 변동금리 담보대출에 가산되는 가산금리를 높이고 있는 것도 금융경색이 아직 완화 되지 않았기 때문이다.

일본이 잃어버린 10년에서 금리를 제로금리로 낮추어도 시장에 유동성이 부족하여 긴 세월을 일본 전체가 고생한 경험이 지금 시중의 금융경색과 같은 현상이다.

현재의 금융경색 상태를 보고서 한국은행이 기준금리를 계속 낮추어도 제로 금리 상태에서 부동산이 하락한 일본의 잃어버린 10년의 처럼 될까 걱정하는 사람들이 많다.

그러나 필자가 볼때 그것은 단지 기우에 지나지 않는다고 본다.

일본의 잃어버린 10년만 생각하지 말고 일본이 어떻게 잃어버린 10년에서 탈피하였는지 알아 봐야 한다.

일본은 잃어버린 10년을 경험한후 유동성을 공급하는 양적완화 정책을 시행하여 디플레이션이라는 장기침체에서 벗어날수 있었다. (일본의 양적완화 정책 시행시기 2001년3월~2004년1월)

역사가 있는것은 경험이 있다는 것이고 그 경험을 통하여 사람들은 과거와 틀린 행태를 취하게 된다.

한국은행에서 금리를 인하해도 지금처럼 시중에 유동성이 공급되지 않는 다면 한국은행은 제로금리까지 금리를 인하하게 되고 제로금리에도 금융시장에 유동성이 공급되지 않는다면 한국은행도 양적완화정책을 시행할수 밖에 없다고 본다.

한국은행법률에도 이미 양적완화 정책을 시행할수 있는 근거가 명시되어 있다.

한국은행법률 제80조에는 심각한 통화위축이 지속될때 기업에 대하여 직접 여신을 제공할 수 있게 규정되어 있다.

일본의 제로금리에서 폭락한 부동산 시세가 한국에서 똑같이 일어날 것으로 생각한다면 일본이 2001년부터 2004년까지 시행하였던 양적 완화 정책과 현재 미국,일본,그리고 영국등이 시행하려는 양적완화 정책을 모르는 무지의 판단이라고 볼 수 있다.

양적완화 정책은 FRB의 버냉키가 말했듯이 디플레이션을 막기위하여 헬리곱터에서 돈을 뿌리듯이 충분한 돈을 공급하겠다는 정책이고 이미 각국에서 계획 또는 실행중에 있다.

최후의 대책이라 할수 있는 양적완화 정책까지 준비된 지금, 자산 디플레이션을 과도하게 염려할 필요는 없다고 본다.

따라서, 대한민국 부동산 시장에서 일본의 잃어버린 10년처럼 부동산 가격이 하락하지 않을까 걱정할 이유는 전혀 없다고 본다.

오히려 한국은행이 기준금리를 인하하면서 원화 유동성을 충분히 공급한 다음 2010년 예상되는 경기회복때 과도한 인플레이션이 발생하면서 부동산 가격이 폭등할까 두려워할 때가 왔다고 보는것이 정확한 판단이라 생각한다.

세번째 정부 정책측면에서

국내 GDP의 18%를 차지하는 건설부분의 활성화와 생존은 지금과 같은 극심한 경기침체 상황에선 어쩔수 없는 정부 정책의 선택이 될수 밖에 없다.

수출 주도형 경제에서 해외각국의 경제침체는 국내 경제의 침체를 가져오게 되므로 해외 수출에서 침체된 내수시장을 살리기 위해 내수시장의 대표인 건설업경기의 활성화는 필수적인 정책 선택의 전제조건이 된다.

이미 건설업경기의 양대축중 하나인 토목분야에서는 4대강 정비사업이 총14조원이라는 예산으로 착공되었고, 다른 양대 축인 주택 분야에서는 설 명절 이후에 강남3개구 투기과열지구, 투기지역 해제, 민간택지 분양가 상한제 폐지,수도권에서 미분양 아파트 계약시 양도세 한시적 면제 등이 예정되어 있다.

지금 버블세븐권의 급매물이 소진되어 소폭 가격이 상승하였다 하여 건설업경기가 활성화되지 않기에 정부의 정책은 건설업 경기가 활성화 될 때까지 부동산 활성화 정책을 내놓는다고 본다.

침체된 부동산 시장에서 부동산 가격이 하락하거나 보합이면 건설업에서 주택 부문은 활성화 될수 없고, 부동산 가격이 상승하여야만 주택분야가 활성화된다.

이러한 논제를 다시 생각해보면 정부의 부동산 정책은 부동산 가격이 상승할 때까지 끝없이 나올수 밖에 없다. 이번 연말연시 상승이 반짝상승이 아닌 추세상승이라고 보는 또 하나의 근거이다.

네번째 실물경기 측면에서

대부분의 일반 사람들은 실물경기가 침체되었기에 부동산 가격은 상승하지 못한다고 한다.

실물경기가 좋아서 시장 참여자의 소득이 증가하게 되면 부동산 가격은 상승하게 되지만 실물경기가 나빠져서 시장 참여자의 소득이 감소한 현 부동산 시장에 부동산 가격의 상승은 상승할 수 없다고 판단한다.

여기서 생각해볼 부분이 있다. 실물경기가 항상 부동산 시장을 앞서가는 선행조건인가?하는 생각이다.

최근의 두가지 사례를 생각해보자.

1. 한국의 IMF 극복에는 김대중 정부의 부동산 활성화 대책이 IMF를 극복하게 한 요인중 하나였다.

2. 미국의 서브프라임 위기에는 부동산 위기가 왔고 실물경기 위기가 그 뒤에 왔다.

실물 경기가 부동산 시장의 선행지표라면 위의 두가지 사례는 결코 설명할수 없는 사례가 된다.

실물 경기와 부동산 시장은 보통때는 같이 상호 보완하는 관계이지만,특수한 상황에서는 정책결정자의 의도 또는 시장의 상황에 따라 부동산이 오히려 실물경기의 선행지표가 되기도 한다.

부동산이 실물경기의 선행지표가 될수 있기에 지금과 같은 비상 경제상황에선 정부는 실물경기를 살리기 위하여 SOC로 대표되느 건설업의 토목분야와 주택 분야를 먼저 선도적으로 살리려고 하는 것이다.

실물경기를 끌고 나가는 건설업 경기를 활성화 하기 위한 조치가 시행되고 있기에 실물경기를 선행 기준으로 한 부동산 시세 분석은 지금 의미가 없다.

다섯번째 대출 금액으로 본 아파트 시세 최저점 , 바닥 가격

지금 상승을 이끌고 있는 강남 재건축 아파트 가격의 최저점을 과거 대출금액으로 역산해보면 이번 상승이 아파트 과거 최대 대출 금액 만큼의 시세에서 출발했음을 알수 있다.

지난 2년동안 강남을 비롯한 많은 지역의 부동산 시장은 극심한 부동산 규제와 곧 이은 세계경제 침체로 아파트가격이 2006년 고점대비 30%~40%까지 하락 하였다.

강남의 대표 아파트인 대치동 은마아파트의 거래사례를 보면 전용면적 85㎡는 2006년 12월 최고가13억4천5백만원 거래에서 2008년 12월 최저가 7억4천까지 거래되었다.수치상으로 보면 45%하락한것이다 (국토해양부 자료 참조)

2006년도에 대치동 은마아파트의 KB시세는 13억2천5백만이었는데 은마아파트를 2006년에 매수하였던 현재의 매도자가 2006년 매수당시에 KB시세의 60%까지 대출을 받았다고 한다면 당시 최대 대출가능 금액은 7억9천5백만이다.

그리고 2008년 12월 거래된 은마아파트의 최저시세는 7억4천이다. 7억9천5백만을 대출 받은 사람이 7억4천에 매도하기는 사실상 어렵다.

은마아파트를 기준으로 볼때 매도자는 매매시 매매자금의 수령은 커녕 추가 대출 상환금 5천5백만에 중도상환수수료 795만원(1%가정)을 합하여 6천2백9십5만원을 거꾸로 매수자에게 지불해야만 매도를 할수 있게 된다.

2006년 가을에 거래된 많은 매물이 지금 부동산시장에서 당시 대출 최대금액 이상의 금액으로 두터운 매물벽을 형성하고 있다.

매도자가 추가로 현금을 가지고 있어야만 매도를 하는 상황에선 매도자는 매도를 하지 않는다.

국토해양부 실거래가 신고금액을 기준으로 보았을때 2008년 12월 많은 지역의 아파트의 최저 실거래가는 2006년 대출가능금액 미만이라는 것을 알수 있다사실상, 많은 수의 매도자가 매매 보류의 결정을 내리게 하는 가격저항이 나오는 바닥가격이라고 볼수 있다.

아파트 시세가 가격 저항이 나오는 바닥가격을 지나서 상승하였다면 아주 특별한 변수가 발생하지 않는한 가격 저항이 나오는 가격으로 다시 하락하기는 힘들다.

결론적으로 금리,유동성,정부정책,실물경기,시세 최저점 가격등 다양한 변수을 가지고 이번에 있었던 2008년말 2009년초 버블세븐지역의 급매 소진현상를 분석해보면

이번 아파트 가격 상승은 반짝상승이 아니라 추세상승이라고 결론을 지을수 있다.