퇴출 건설사 대처 방법

20일 12개 건설사가 퇴출 또는 워크아웃 대상으로 발표됐다. 이중 1개 건설사는 퇴출 판정이 내려졌다. 이에 따라 사업 포기 또는 입주 지연이 불가피할 전망이어서 해당 아파트를 분양 받은 입주예정자들의 불안감도 더해지고 있다.

 

이들 건설업체의 아파트를 분양 받은 계약자들은 어떻게 대처해야 할까?

 분양보증으로 마저 짓거나 일부는 사업 포기할 수도

 

퇴출 판정이 내려진 건설사는 기업 회생절차에 들어갈 가능성이 많다. 회생절차에 들어가게 되면 시행사업장은 사고사업장으로 분류돼 대한주택보증이 분양보증을 이행하게 된다. 계약자들은 분양대금을 돌려 받거나 혹은 아파트를 다 지은 후 입주할 수도 있다. 단순 시공인 사업장은 시공사를 교체하게 된다.

워크아웃 대상이 된 건설사의 사업장도 채권단의 판단에 따라 분류 작업이 이뤄지게 된다. 채권단이 판단하는 수익성 여부에 따라 일부 사업장은 계속 짓게 되고 그렇지 않은 사업장은 사고사업장으로 등록돼 사업 정리에 들어간다.

 

주택보증 가입으로 분양대금 떼일 염려는 없어

 

일단 주택보증 가입이 의무화 돼 있어 분양 받은 계약자에게 큰 피해는 없을 것으로 보인다. 대부분 사업장이 분양보증을 받았기 때문에 분양대금을 떼일 염려는 없다는 것. 주택보증에 가입된 시공사의 경우 사업이 중단 되더라도 보증계약에 의해 분양계약자는 그 동안 납입한 금액을 돌려 받을 수 있다. 또는 주택보증이 새로운 시공사를 선정해 사업을 진행한 후 입주 할 수도 있다.

 

우선 대한주택보증이 현장 실사를 거쳐 공정률과 투입공사비, 잔여공정 등을 검토한 후 환급 또는 준공 등 보증이행방식을 결정하게 된다. 준공을 결정했을 경우에는 시공사를 재선정하게 된다. 현장 실사에 걸리는 기간은 사업 현장마다 차이가 있겠지만 대략 6개월 가량이 소요된다. 환급 결정이 나고 입주금을 돌려받으려면 계약자 3분의 2 이상의 동의 과정도 필요하다.

 

분양대금 환금 또는 입주지연 피할 수 없어

 

이런 과정상 시공사가 주택보증에 가입되어 있더라도 분양대금의 환금 또는 입주 지연 등은 피할 수 없다. 일단 대한주택보증의 현장 실사 및 처리 방식을 결정하는 데 통상 6개월 정도가 소요되고 사업장을 인수한 후 시공사를 선정하는 데 있어서도 3~6개월 정도가 더 걸린다. 아파트 준공이 늦어질 수 밖에 없고 이에 따른 입주 지연 피해는 고스란히 분양 계약자들에게 돌아간다.

또한 분양대금 환급이 이뤄지더라도 일부 옵션 비용은 돌려받지 못하거나 대한주택보증이 주택분양 보증 이행시 보상하지 않는 채무사항 들이 있기 때문에 분양에 들어간 비용을 모두 돌려받지 못할 수도 있다.

 

선납 할인을 받기 위해 중도금이나 잔금을 계약서 상의 납부일보다 미리 낸 경우에는 보증을 해주지 않는다. 비합법적인 절차로 매입한 분양권 아파트도 분양보증에서 제외될 수 있다. 따라서 분양권 매입자는 검인계약서를 잘 챙기고 해당 건설업체의 입주자 명단에 매입한 본인의 이름이 잘 등재돼 있는 지 확인해야 한다. 한편 조합이나 주상복합, 오피스텔 사업장은 보증 대상에 포함되지 않기 때문에 자체적으로 당첨자 모임을 결성해 해당 건설업체 및 채권단과 협의해야 한다.

 

주택분양 보증 이행시 보상되지 않는 주요 내역은 다음과 같다. △ 입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금 △ 분양계약자가 납부한 입주금에 대한 이자, 비용, 기타 종속채무 △ 분양계약자가 대출받은 입주금 대출금의 이자 △ 분양계약자가 입주금의 납부 지연으로 납부한 지연배상금

 

△ 입주자모집공고서에 명시되지 않은 사양 선택 품목(발코니샤시, 홈오토, 마이너스옵션 등)과 관련한 금액 등이다. 자세한 사항은 대한주택보증을 통해 확인 할 수 있다. 특히 보상하지 않는 채무의 종류는 각 보증별로 다를 수 있으므로 보증약관을 개별적으로 확인해야 한다.

퇴출업체 입주 예정자들 무엇을 해야 하나?
해당 업체 입주 예정자들은 우선 분양 받은 아파트가 대한주택보증에 가입했는지 여부를 확인 할 필요가 있다. 입주자 모집공고나 대한주택보증 (http://www.khgc.co.kr)을 통해 건설사별, 사업장 별로 확인 가능하다. 또 개인적으로 입주자 모집공고 및 계약 사항을 다시 한번 꼼꼼히 체크할 필요가 있다.

 

대개는 입주 예정자들의 대표회의를 결성해 해당 건설업체 및 대한주택보증과 협의를 진행하는 경우가 많다. 해당 업체의 법정관리 등 처리 방법이 결정되는 것을 지켜보고 자신들의 분양대금이 공사현장에 적시에 투입되고 있는 지 후속 처리 계획대로 아파트 건립이 진행되고 있는 지 지속적으로 관리해야 한다.

 

한편 사업을 지속하기로 결정되면 이후 중도금 납입은 대한주택보증이 새로 지정한 계좌로 납부해야 한다. 기존 건설사 계좌로 납부될 경우 보증 대상에서 제외되므로 주의해야 한다. 잔금 납부 시에도 준공 검사 등 꼼꼼히 최종 확인을 마칠 때까지 납부를 서두르지 않는 게 좋다. 공사가 지연돼 입주일이 분양 계약서보다 늦어지면 지체보상금을 요구, 지급 받을 수도 있다.

 

무엇보다 중요한 문제는 분양 받은 주택의 건설사가 부도, 퇴출돼 법정 처리를 거치게 되면 사고사업장 처리나 입주지연이 불가피해 내집마련 계획이 차질을 빚을 수 밖에 없다. 아파트 건축 공정 지연에 따른 자금 계획 조정은 물론 대체 주택의 선택 등 내집마련 계획을 새로 정비해야 한다.

 

한편 정부 입장에서는 주택보증의 분양대금 환급 가능 금액도 따져볼 필요가 있다. 현재 주택보증의 적립금은 3조 2천억 원 정도로 알려져 있는데 건설경기 침체 속에 미분양아파트 매입과 분양 원금 환급 대상이 많아질 경우 분양 수요자들의 이해에 직결되는 문제들이 불거질 소지가 있다.