시범아파트 시뮬레이션

초고층 재건축 허용 여의도 시범아파트 시뮬레이션해보니…

 

최대 1,200여가구 늘어나
일반분양 아파트 전체 115㎡ 이상 건축 가능

서일범기자 squiz@sed.co.kr

한강변 초고층 아파트에 대해 재건축을 허용하는 ‘오세훈 선언’으로 여의도 시범아파트를 재건축하면 지금보다 최대 1,200가구 이상이 늘어날 수 있을 것으로 나타났다. 특히 임대아파트를 제외한 일반공급 아파트는 모두 115㎡형 이상의 중대형으로 지을 수 있을 것으로 보인다.

이는 여의도가 전략정비구역으로 지정되면서 아파트 단지들이 상업용지로 용도변경돼 용적률이 대폭 상향되기 때문이다. 전문가들은 “사업성 개선에다 초고층 프리미엄까지 더해지면 여의도 집값이 폭등할 우려가 있다”고 지적했다.

27일 ㈜미래파워가 여의도의 대표적 재건축단지인 시범아파트를 시뮬레이션 분석한 결과 현재 1,584가구인 이 아파트는 재건축으로 최대 2,822가구까지 늘어날 수 있을 것으로 나타났다.

주택 공급면적도 대폭 커져 현재 59~79㎡형에 거주하는 888가구가 모두 최소 115㎡형(전용면적 85㎡형)에 배정 받을 수 있을 것으로 나타났다. 시범아파트는 소ㆍ중ㆍ대형 아파트가 골고루 있어(59~178㎡형) 여의도 재건축 단지 중에서도 사업성이 좋은 아파트로 분류돼왔다. 또 일반분양 가구 수도 크게 늘어 임대주택 820가구를 제외하고도 최대 418가구를 일반분양할 수 있을 것으로 분석됐다.

이에 따라 재건축 조합원들의 추가분담금 역시 대폭 줄어들 수 있을 것으로 전망된다.

장무창 ㈜미래파워 대표는 “상업지역으로 용도변경돼 사업이 추진될 경우 현행 재건축법보다 더 많은 수익이 창출된다”며 “초고층화와 더불어 대규모 녹지 조성도 가능할 것으로 보여 분양가 역시 높게 책정될 수 있을 것으로 전망된다”고 말했다. 장 대표는 다만 “여의도 재건축이 통합개발 방식으로 이뤄지는 만큼 각 아파트 단지의 이해관계에 따라 추진 과정에서 상당한 진통이 예상된다”며 “투자자들은 이러한 변수를 반드시 염두에 둬야 한다”고 설명했다. 여의도 재건축이 ‘황금알을 낳는 거위’가 될 수 있을지 여부는 재건축 사업이 얼마나 원활히 진행되느냐 여부에 달렸다는 것이다.

현재 시범아파트 79㎡형의 매도호가는 6억5,000만원선으로 초고층 재건축 허용 발표가 나자마자 3,000만원가량 뛰었다. 시범아파트 인근 K공인의 한 관계자는 “매도자들이 급매물을 모두 거둬들인 상태”라며 “사업성이 대폭 개선된다면 앞으로 집값이 천정부지로 뛸 수 있다”고 말했다.

김호철 단국대 교수는 이 같은 우려에 대해 “한강변에 다양성을 불어넣겠다는 서울시의 의지는 칭찬할 만하다”면서도 “엄청난 개발이익이 예상되는 만큼 개발이익환수에 대한 강력한 정책을 마련해야 투기를 막을 수 있을 것”이라고 지적했다.

이번 시뮬레이션은 여의도 재건축을 상업용도로 개발한다는 서울시의 방침에 따라 ▦허용용적률 600% ▦기부채납비율 40% ▦소형주택 의무비율 전용 85㎡형 이하 60% ▦임대주택 비율은 늘어나는 용적률의 50%를 적용했으며 임대주택으로 늘어나는 용적률은 허용용적률에 포함하지 않고 추가한 것으로 가정했다.

다만 서울시가 통합재건축 방식을 추진하고 있어 향후 서울시의 마스터플랜에 따라 구체적 윤곽에는 차이가 있을 수 있다.

서울시 주택국의 한 관계자는 “(여의도 재건축 사업은) 재건축이라기보다 도시환경정비사업이라고 보는 게 옳다”며 “임대주택 비율부터 업무ㆍ상업시설 비율까지 지금까지 확정된 것은 아무 것도 없는 상태”라고 말했다.