‘1대 1 재건축' 중대형 일반분양 못한다

 

‘1대 1 재건축' 중대형 일반분양 못한다

중소형주택의무비율 제외되지만 중소형으로 지어야

 

재건축용적률이 법적상한까지 대폭 완화된다. 전용면적 60㎡ 이하를 건립가구수의 20% 이상 지어야 하는 소형주택의무비율은 폐지된다. 대신 전용 85㎡ 이하를 60% 이상 지어야 한다(중소형주택의무비율).

그런데 1대 1 재건축은 중소형주택의무비율 적용을 받지 않는다. 1대 1 재건축이란 조합원이 기존 주택과 비슷한 규모의 주택을 배정받는 것을 말한다. 비슷한 규모란 기존 전용면적의 10%까지를 말한다. 기존 전용면적을 10%까지 넓혀 재건축하면 중소형주택의무비율을 적용받지 않는다는 말이다.

그렇다면 1대 1 재건축을 하고 남는 주택은 어떤 주택으로 지어야하나. 용적률이 크게 늘어나면서 1대 1 재건축을 하고 남아 일반분양할 수 있는 물량 등이 이전보다 많이 늘어날 것이어서 일반분양분이 관심을 끈다. 조합 입장에서는 기왕이면 큰 주택을 일반분양하는 게 사업성에서 낫다. 대개 주택크기가 클수록 단위면적당 분양가가 비싸 분양수입이 더 많아지기 때문이다.

소형주택의무비율 유지되면 적용될 수도

하지만 1대 1 재건축에서 일반분양분의 주택크기를 조합 마음대로 정할 수 없다. 정부가 1대 1 재건축을 중소형주택의무비율에서 제외해주는 대신 일반분양분의 크기를 전용 85㎡ 이하로 제한했기 때문이다. 전용 85㎡를 초과하는 중대형은 일반분양분으로 지을 수 없는 것이다.

여기다 서울시가 유지하려는 소형주택의무비율 적용을 받으면 일반분양분에 소형주택의무비율이 적용될 수 있다. 이를테면 소형주택의무비율이 20%이고 조합원 50명이 1대 1 재건축으로 모두 100가구를 건립하는 경우 일반분양분 50가구 중 소형주택의무비율이 적용되는 20가구는 전용 60㎡ 이하로 지어야 하는 것이다.

때문에 조합들은 1대 1 재건축과 조합원 주택 크기를 더 키우는 것 중 사업성을 따져 재건축 계획을 세울 필요가 있다. 조합원 주택 크기를 전용면적의 10%보다 더 키워 재건축하는 경우 서울에선 중소형주택의무비율과 소형주택의무비율을 모두 적용받을 가능성이 크다. 자칫 조합원 주택 일부는 기존보다 주택크기가 줄어들 수도 있다. 물론 이럴 가능성은 용적률이 매우 높아지면서 이전보다 작아지기는 하지만 완전히 배제할 수는 없다.

중소형주택의비율 등으로 재건축으로 주택 크기를 넓히는 데 한계가 있는 중층 재건축 단지들은 1대 1 재건축에 대해 다시 고민해야 할 것 같다.