프리미엄 형성 이유

프리미엄 붙는 아파트는 뭐가 다를까

올해 1분기에 입주한 수도권 새 아파트 10채중 두채에 웃돈

인천 송도 더샾퍼스트월드 1차 `웃돈이 붙는 아파트는 따로 있다?` 부동산시장 침체 장기화로 미분양아파트가 속출하고 있지만 수백만~수억 원의 웃돈이 붙어 있는 새 아파트도 있다. 부동산정보업체 닥터아파트가 수도권에서 1분기 입주한 아파트 1만9300가구를 조사한 결과 22%인 4283가구가 분양가보다 100만원 이상 프리미엄이 형성돼 있는 것으로 나타났다. 10채 중 2채에 프리미엄이 붙었다는 의미다. 물론 예년에 비하면 새 아파트의 인기가 시들해지긴 했다. 지난해 1분기의 경우 입주아파트 1만7750가구 가운데 50% 이상이 프리미엄이 형성됐기 때문이다. 시세가 분양가를 밑도는 아파트들이 줄줄이 나오고 있는 가운데 이처럼 프리미엄이 붙는 아파트는 어떤 속성을 갖고 있을까. ◆ 개발호재 : 국제도시 개발…송도 더샾퍼스트 112㎡ 76%↑ = 프리미엄 형성의 1원칙은 `개발 호재`다. 미래 가능성에 대한 기대치가 프리미엄으로 반영된다는 얘기다. 지난 1분기 입주한 아파트 가운데 가장 높은 수익률을 기록하고 있는 곳은 1월 입주한 인천 송도동 송도더샾퍼스트월드 1차. 112㎡는 프리미엄이 2억4780만원으로 분양가(3억2720만원) 대비 76%의 수익률을 기록했으며 같은 단지 116㎡(분양가 3억3860만원)도 2억4640만원의 프리미엄을 형성해 73%의 수익을 올렸다. 이영호 닥터아파트 팀장은 "국제신도시로 조성된다는 개발 기대감이 웃돈을 끌어올렸다"면서 "송도 신도시 조성 전체를 총괄하는 포스코건설이 시공해 랜드마크로 부상할 것이라는 기대도 한몫한 것 같다"고 전했다.

◆ 입지적 장점 : 랜드마크 기대…목동 트라팰리스 159㎡ 40%↑ = 지난 1월 입주한 양천구 목동 목동트라팰리스(웨스턴 에비뉴)에 웃돈이 붙은 이유로는 입지적 장점과 랜드마크로 부상 가능성, 새 아파트라는 점 등을 꼽을 수 있다. 목동트라팰리스(이스턴 에비뉴) 159㎡는 3억8750만원의 프리미엄이 붙어 수익률이 40%대를 넘는다. 140㎡도 프리미엄이 3억2645만원 붙어 분양가 대비 38%의 웃돈이 형성됐다. 목동 아파트 대부분이 1980년대에 지어진 점을 고려하면 새 아파트라는 메리트가 프리미엄 형성에 상당히 영향을 미쳤을 것이라는 것이 전문가들의 분석이다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 "낡은 아파트에 살던 주민들의 새 아파트 이주에 대한 수요가 높을 것"이라며 "브랜드 인지도나 규모, 입지면에서 하이페리온 2차와 함께 목동 중심축으로 부상할 가능성이 있다"고 전망했다. ◆ 낮은 분양가 : 주변과 키맞추기…강동 리버파크 82㎡ 73%↑ = 분양가가 상대적으로 낮은 단지도 일반적으로 프리미엄이 높게 형성된다. 주변 시세와 분양가 간 격차가 크다보니 그 간극만큼의 웃돈이 붙는 셈이다. 지난 3월 말 입주에 들어간 강동구 강일동 강일지구가 그런 사례다. 3.3㎡당 분양가가 700만~1000만원 선으로 강북권보다 더 저렴했다. 임대아파트 비중이 절반 이상인 데다 강동구의 맨끝인 하남 쪽으로 붙어 있어 입지가 상대적으로 떨어지기 때문에 낮게 분양가가 책정됐다는 것이 업계의 설명이다. 강일리버파크1단지 82A㎡는 1억7594만원에 분양됐고, 프리미엄이 분양가와 엇비슷한 1억2906만원이나 붙어 수익률 73%를 보였다. 강일리버파크3단지 82C2㎡와 82A㎡도 각각 66%와 65%의 수익을 올렸다. 반면 같은 강일지구 내 중형아파트는 3.3㎡당 분양가가 소형에 비해 높다보니 웃돈이 상대적으로 덜 형성됐다. 109~110㎡는 분양가는 3억3499만~3억5898만원, 프리미엄은 4343만~7001만원으로 나타났다. ◆ 신도시 : 강남 접근성…판교 휴먼시아 현대 125㎡ 41%↑ = 신도시도 프리미엄이 높게 형성될 만한 조건을 갖추고 있다. 무분별한 개발이 아니라 교통, 편의시설, 쾌적성 등을 고려해 계획적으로 조성한 곳이기 때문이다. 판교신도시는 강남 접근성이 뛰어나다는 측면에서 가치를 더 높게 평가받고 있다. 서판교 쪽에 위치해 있고 5월 입주가 시작되는 판교 휴먼시아 현대 125㎡는 프리미엄이 2억5000만원가량 붙어 시세가 8억 6000만원 선이다. 143㎡는 분양가와 채권손실액을 합한 금액에 비해 3억원가량 높은 10억5000만원 선에 호가가 형성되고 있다. 분당 정자동의 125㎡가 7억~8억5000만원, 143㎡가 7억5000만~9억원 선인 것을 감안하면 분당에 비해 시세가 비교적 높게 형성된 셈이다. 중대형은 입주 후 바로 전매가 가능하기 때문에 5월부터 매매가 가능해진다. 반면 올해 초 입주한 소형의 경우 전매제한이 5년으로 묶여 있어 입주한 후 2년이면 사고팔 수 있게 된다. [심윤희 기자]