모텔,원룸으로 개조 유행

천덕꾸러기 모텔 `역세권 원룸`으로 변신

성매매 단속·경기침체로 인기 시들
내달부터 '도시형 주택' 변경 가능…건물주들 리모델링 서둘러

성매매 방지 및 피해자 보호법과 경기침체가 맞물리면서 수익률이 급격히 떨어진 모텔이 '도시형 생활주택'으로 기사회생하고 있다. 최근 수익률이 떨어지는 도심 모텔을 경매로 싼값에 잡아 리모델링을 한 뒤 '도시형 생활주택'으로 바꾸려는 투자자들이 발빠르게 움직이고 있다. 지난 6일부터 건축허가가 이뤄지고 있는 도시형 생활주택은 독신(1~2인 가구)수요를 위해 역세권 등에 들어서는 소형(원룸형)주거 형태다. 이 때문에 기존 역세권 오피스텔 · 상가 · 모텔 등을 도시형 생활주택으로 용도변경하려는 건물주들이 늘고 있다.

25일 수익형 부동산업계에 따르면 성매매 금지로 수익률이 급격히 떨어지면서 애물단지로 전락한 모텔이 내달부터 신축이 허용되는 도시형 생활주택으로 변신하고 있다. 이들 건물의 건축주들이 월세형 주거상품인 도시형 생활주택으로 리모델링을 서두르고 있기 때문이다.

그동안 원룸형 주택의 경우 20세대 이상은 신축 허용이 안됐다. 하지만 국토부와 서울시가 올해 초 도심 역세권에 독신주거용으로 '도시형 생활주택'이란 새로운 개념을 도입하면서 주택업계와 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 도심 원룸형 주택은 20가구 미만은 물론 최대 149세대까지도 신축이 가능하다.

이에 모텔도 도시형 생활주택으로 변신이 가능해졌다. 상가,오피스텔 등도 도시형 생활주택으로 활용이 가능하지만,그 중에서도 모텔은 대부분 역세권 등 상업지역에 있는 데다 방의 구조가 도시형 생활주택과 비슷해서 개조하기에 안성맞춤이란 분석이다.

서울 강남구에 사는 김모씨는 자본금 10억원 정도로 '모텔→리모델링→도시형 생활주택' 수익모델을 계획하고 있다. 그는 "일단 경매를 통해 값 싼 모텔을 낙찰받을 예정"이라며 "경매 물건은 최대 80%까지 대출을 받을 수 있어 자기자본이 비교적 적게 든다"고 귀띔했다. 특히 "서울시에서 리모델링 장려 차원에서 연 3%의 낮은 금리로 리모델링 공사비를 대출해 준다"며 "자기자본 대비 최대 25%까지 수익을 거둘 수 있다"고 설명했다. 예를 들어 투자비용이 20억원이라면 대출 비중이 높기 때문에 자기자본은 4억원이면 된다. 도시형 생활주택의 수익률이 연평균 10%임을 감안할 때 임대수익으로 연간 2억원을 낼 수 있고,대출 이자가 1억원 선이므로 순수익으로 1억원을 벌 수 있다는 계산이다. 결국 자기자본 4억원 대비 순익이 1억원이므로 연 25%의 수익률이 나오게 된다.

이에 경매를 통해 모텔을 낙찰받아 도시형 생활주택으로 바꾸려는 투자자들의 문의가 끊이지 않고 있다. 도심형 생활주택 전문업체인 수목건축 서용식 사장은 "역세권에 괜찮은 모텔을 잡아 달라는 문의가 많다"며 "모텔은 기본적으로 상업지역에 있어 월세 수요가 풍부하다는 장점이 있다"고 말했다. 금융권도 발빠르게 움직이고 있다. 제2금융권인 저축은행은 경매와 도시형 생활주택을 결합한 대출 금융상품을 조만간 출시할 예정이다. 저축은행 관계자는 "고객들 중에 모텔 등 숙박 경매에 관심을 가진 분들이 많아 대출 상품을 기획하게 됐다"며 "오는 6월 주차장 마련과 관련한 서울시 조례가 확정되는 대로 출시할 예정"이라고 말했다.

성선화 기자 doo@hankyung.com