연립 다세대 새롭게 조명 받는다.

연립주택 투자, 환금성 감안해 실수요로 접근해야

접근성이 좋고 인근 기반시설이 있는 연립주택에 투자해야 한다. 사진은 평창동 고급 연립주택가. 연립주택만큼 ‘찬밥’ 취급을 받아온 부동산도 없을 것이다. 우리나라 부동산시장은 경제성장률만큼이나 반세기 만에 급격하게 변했다. 그중 주거용 부동산은 아파트 위주로 선호도가 뚜렷해졌다. 그래서 단독이나 다가구 연립주택 등은 아파트에 비해 상대적으로 선호하지 않았다. 선호하지 않은 이유로는 여러 가지를 꼽을 수 있다. 관리 불편, 단지 내 편의시설 부족 등 이유는 많을 것이다. 또한 아파트에 비해 표준화가 덜 됐고 중개업소의 가격 경쟁이 덜해 가격이 크게 오르지 않은 것으로 분석된다. 아마도 연립주택이 아파트보다 가격이 덜 오른 가장 큰 이유 중 하나는 남의 시선 때문이다. 본인은 단독이나 연립을 좋아해도 남들이 단독이나 연립은 외면하고 아파트시장으로 갈까봐 아파트에 투자를 하는 순환고리가 상당부분 형성됐던 것도 부인할 수 없다. 옛 속담에 유행도 30년마다 변한다고 했던가. 그동안 획일적인 아파트 중심의 주거문화에서 연립주택과 같은 타운하우스의 주거문화가 점차 새로운 흐름으로 자리 잡고 있다. 쾌적성이나 개인 선호도 등에서 아파트보다는 타운하우스가 보다 낫기 때문에 향후 이런 추세는 반짝효과에 그치지 않고 지속될 가능성이 높다. 아파트보다 개인의 취향을 더 많이 반영할 수 있는 타운하우스는 여러 여론조사에서 향후 아파트를 대체할 포스트 아파트로 주목받고 있다. 그러나 연립주택은 연립주택이라는 이름으로 찾아오지 않는다. 연립주택이라고 하면 일단 분양성은 ‘물 건너간’ 것이라고 판단하기 때문이다. 타운하우스 등의 이름으로 분양될 것이다. 그러나 타운하우스는 정식 건축법이나 주택법상의 분류라기보다는 분양상 임의로 사용되는 용어여서 혼돈하면 안 된다. 과거 다세대나 연립이 고급빌라로 분양되는 것과 마찬가지 현상이다. 도심 접근성 좋은 택지지구 선택 유리 최근 타운하우스를 선호하는 사람 중 일부는 아파트가 지겨워서 교외로 나가는 것이기 때문에 교외로 멀리 나갈수록 좋다고 생각하는 사람이 있다. 이는 투자가치 측면에서 보면 매우 위험한 접근법이다. 외곽으로 나가더라도 입지는 매우 중요한 문제다. 사실 부동산에서 입지는 최고, 최선의 투자 전제조건이기 때문이다. 입지를 분석할 때는 여러 가지를 체크해야 한다. 우선 도심 접근성을 체크해야 한다. 이것은 본인의 집을 위해서가 아니라 나중에 사는 사람을 위해 체크해야 하는 것이다. 또한 택지지구는 기반시설이 매우 발달돼 있어 신도시급으로 발전하고 있다. 되도록 택지지구 내 타운하우스를 선택하는 것이 좋다는 얘기다. 택지지구가 아니더라도 택지지구에 인접해 기반시설을 사실상 함께 사용하는 곳이어야 한다. 주변에 토지 공급량이 넘치는 곳은 곤란하다. 주변이 아직 덜 개발돼 있어 전답이 많은 곳은 향후 토지가 다시 공급될 가능성이 높기 때문에 희소가치가 떨어지고 이는 가격 상승에 발목을 잡는 경우가 허다하다. 타운하우스는 전체 분양가에서 건축비 비중이 매우 높다. 전체 분양가의 50%에 육박할 수 있다. 주변 일반 주거지역 대지 가격이 비싼 곳일수록 투자가치가 높은 점도 함께 되새겨야 한다. 자기 스타일에 맞는 타운하우스를 선택할 때 손익계산을 열심히 해서 잘 샀다고 해도 나중에 결과적으로 잘못 선택한 경우가 나올 수 있다. 이는 건축비 함몰이라는 특수한 상황이 있기 때문이다. 우리나라 부동산은 특이하게 아파트는 건축비 평당가로 계산해준다. 즉 평당 가격을 이야기할 때 토지와 건축 부문에서 건축 부문을 채택하고 있는 유일한 시장이다. 하지만 단독이나 다세대는 그렇지 않다. 평당 가격 또는 제곱미터당 가격을 얘기할 때 토지단위당 가격을 얘기한다. 단독이나 연립 등이 처음부터 이렇게 토지로만 가격을 표시한 것은 아니었다. 도중에 슬그머니 이렇게 되는 것이다. 타운하우스도 이렇게 될 가능성을 배제할 수 없다. 처음에는 건축면적으로 평당 가격을 계산하지만 5~6년 지나면 주변처럼 토지 평당가로 계산할 수 있다. 이렇게 되는 순간 건축비는 계산하지 않고 토지만 재산으로 봐서 분양자에게는 매우 불리할 수 있다. 건설회사나 시행자 입장에서도 이렇게 되면 매우 불리한 조항이다. 하지만 현재 대부분 불합리하나 이렇게 매매되고 있다. 즉 향후 건축비 함몰로 분양받은 타운하우스가 가격이 오르기는커녕 크게 내려갈 수도 있다는 얘기다. 건축비 매몰과 환금성 떨어지는 단점 최근 1~2년 사이 수도권 연립주택 가격이 급등했다. 연립주택은 지난해 7.9%의 가격 상승률을 기록했다. 아파트 가격 상승률보다 훨씬 높은 수치다. 그러나 여기서 구분해야 할 것이 있다. 연립주택 수요 자체가 늘어나서 그런 것은 아니다. 이는 대부분 도심 연립주택으로 주차장도 열악하고 생활편의시설도 부족하다. 그런데 이런 연립주택 가격이 도대체 왜 오르는 것일까. 연립주택 수요 자체가 늘어난 것이라기보다는 저가 주택이 없기 때문이다. 도심 연립주택은 이미 공급보다 수요가 초과다. 수요가 초과인 이유는 크게 세 가지다. 4~5년 전부터 중대형 가격이 강세를 보이자 건설사에서 중소형 공급을 급격히 줄였다. 여기에 뉴타운 등으로 멸실주택은 너무 많아졌다. 엎친 데 덮친 격으로 가격대가 서울에서 3억원, 수도권에서 2억원 이하인 것은 연립이나 다세대가 대부분이었다. 이런 상황에서 가격이 오른 것이기 때문에 연립주택 수요가 늘어서 오른 것과 구분해야 한다. 아이러니하게도 연립주택 가격이 가장 많이 오른 것은 그동안 아파트를 선호한 나머지 연립주택 가격은 오르지 않았고 이것이 저가 주택 수요 증가와 함께 가격에 한꺼번에 반영됐다는 점이다. 그동안 외면받았기 때문에 이제 새롭게 조명받고 있는 것이다. 즉 도심 내 연립주택은 소형 주택 부족 때문에 가격이 오르는 것이며 뉴타운 기대감으로 대지 가격이 오르는 것이라고 판단해야 정확하다. 신도시에서 연립주택을 선택할 때 주변 연립주택을 단순 비교가격으로 생각해서는 곤란하다는 얘기다. 차라리 평당 건축비로 비교하려면 주변 아파트 가격과 비교하는 것이 더 낫다. 이럴 때는 평당 분양가가 주변 아파트 가격보다는 낮은 것이 유리하다. 주변 다세대나 연립주택과 비교할 때는 대지지분으로 비교해야 하며 주변 대지지분 가격의 130% 이내 가격이 투자가치가 높다고 할 수 있다. 타운하우스를 선택할 때 여러 가지 사항을 고려해야 한다. 우선 향후 트렌드는 소형 평형이 대세다. 교외에 나간다고 무턱대고 큰 평형을 선호하는 것은 환금성 측면이나 투자가치 측면에서 불리하게 작용할 가능성이 높다. 문제는 타운하우스가 중소형이 별로 없다는 것이다. 이것이 필자가 꼽는 가장 큰 문제점 중 하나다. 시행사나 건설사도 중대형을 추천할 것이다. 왜냐하면 중소형이 없기 때문이다. 없는 이유는 수익성도 원인이 있겠지만 지구단위계획 때 가구 규정이 가장 큰 영향을 미치고 있다. 이것은 현재 유통시장을 비정상적인 유통시장으로 내몰고 있는 상황이다. 현재 택지개발지구에서는 헥타르당 인구밀도를 너무 낮게 잡고 있다. 즉 지구단위계획은 저밀도 개발을 요구하고 있기 때문에 지구단위계획에 맞춰 공급하고 있는 것이다. 이 문제의 지구단위계획은 과거 주택보급률이 100%를 넘었다고 판단되는 시점에 주택의 양에서 질로 전환하면서 나온 대표적인 부동산 정책 실패 사례다. 경제협력개발기구(OECD) 국가에서 쓰는 인구 1000명당 주택 수로 보면 우리나라는 아직 수요에 비해 소형 평형 공급이 턱없이 부족하다. 향후 이런 추세는 계속 이어질 것이다. 주택보급률은 1인 가구를 주택수요자로 보지 않는다는 치명적인 통계적 위험이 있었음에도 맞는 주택지표인 양 모든 주택 정책에 적용했다. 그래서 나온 대표적인 정책 실패가 지구단위계획 가구 수 낮추기와 도심 내 용적률 낮추기였다. 아마도 이는 후에 소형 아파트 가격이 급등할 경우 누가 이 정책을 입안했는지 정책의 귀책을 따져야 하겠지만 그것은 향후 일로 하자. 신도시 내 대형 평형은 통계 착시로 가구당 인구밀도를 너무 낮게 잡은 것이 가장 큰 이유다. 그러나 이렇게 대형 평형을 선택하면 투자가치는 떨어진다. 대부분의 수도권 대형 아파트가 미분양에 시달리는 것도 이런 잘못된 통계를 보고 수요가 없는 대형 평형을 공급했기 때문에 발생한 것이다. 타운하우스도 소형 평형 수요가 많다는 얘기다. 대지지분이 넓고 소형인 것은 괜찮지만 대지지분이 좁고 대형 평형인 것은 최악의 투자가 될 가능성이 높다. 택지개발지구도 선별해야 한다. 주변 아파트 가격이 높은 곳에 투자가치가 월등히 높은 것을 유념해야 한다. 투자를 고려한다면 나중에 다시 매수할 사람을 고려해 투자해야 하기 때문이다. 타운하우스를 투자 목적으로 접근해서도 안 된다. 철저히 실수요 위주로 접근해야 한다. 아직은 환금성 등에서 아파트에 비해 불리하기 때문이다. [한광호 나비에셋 부동산연구소장 reedian@hanmail.net]