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풍수지리 빼어난 한남동
용산구 한남동도 옛 부촌 명가의 명성을 이어받아 10년 뒤에도 신부촌으로 떠오를 곳으로 보인다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “부자들이 몰려사는 전통적인 부촌인 한남동 일대는 주변에 녹지가 많아 풍수지리적으로 우수하고 주거환경이 쾌적한 편”이라며 “최근 개발 계획 또한 중저밀도 개발 예정돼 있고 한남뉴타운 등 대형 개발 사업도 즐비해 신부촌으로 손색없다”고 평가했다.
우선 시는 오래된 단독주택이 많은 이 곳에 큰 골자로 뉴타운 개발로 묶어 주거환경 개선사업을 추진하고 있다. 용산구 한남·보광·이태원·서빙고·동빙고동 일대 111만㎡의 한남뉴타운 개발로 한남동으 전통 명품 주거단지로 재탄생할 전망이다.
구체적인 한남뉴타운 개발계획안에 따르면 한남뉴타운에는 2017년까지 1만2741가구의 주택이 공급된다. 평균 용적률 220%에 4층 이하 89개동·5~7층 117개 동·8~12층 33개동·13~29층 43개동·30층 이상의 초고층형 4개 동이 들어선다.
구릉지에는 스카이라인을 살리기 위해 고급 테라스형 주택(아랫집 지붕이 윗집 정원이 되는 주택)이 지어지고 가운데는 초고층 주상복합이 지어진다. 뉴타운의 중심지인 반포로 북단에는 3개 동의 초고층 아파트가 세워지며 이 중 한 개 동은 50층 높이로 대표건물 역할을 하게 된다.
뉴타운 안의 길은 반포로와 한남로를 동서로 연결하고 이태원로와 두무개길을 남북으로 연결하는 십자형으로 정비되며 간선도로가 놓인다. 고도가 가장 높은 지역인 한남동을 중심으로 4만3024㎡규모의 '글로벌 파빌리온 파크(세계정자공원)'가 만들어지고 주변에는 저층 고급 테라스형 주택들이 세워진다..
한남뉴타운은 모두 5개 구역으로 나눠 3단계로 개발된다. 가장 넓은 제3구역(39만2362㎡)이 가장 먼저 개발돼 2015년까지 4983가구의 저층 테라스형 주택과 탑상형 고층아파트가 세워진다.
2·4·5구역의 개발은 2010년부터 2016년까지 추진된다. 2구역(16만2960㎡)은 지하철 6호선 이태원역과 가깝고 4구역(16만2142㎡)과 5구역(18만7738㎡)은 남쪽으로 한강을 내려다보고 있어 한남뉴타운에서도 대지지분 가격이 높다.
용산 민족공원이 가까운 한남 1구역(11만7561㎡, 2011~2017)에서는 1463가구의 주택이 들어선다. 한남3·4구역은 '그린힐지역(녹지주거지역)'과 '그라운드 2.0지역(대광장)'으로 나눠 '공원 속 주거지'로 개발한다. 서울시는 '그라운드 2.0지역'과 '그린힐지역'의 설계안 마련을 위해 10억원의 예산을 들여 현상공모를 실시할 예정이다.
한남동은 서울 최고의 명품도시라는 슬로건에 걸맞게 이색적인 명소가 많이 계획돼 있다. 서울시는 로스앤젤레스의 고급 주택단지 '비벌리힐스' 프랑스 파리의 신도시 '라데팡스' 등을 본뜬 다양한 맞춤형 주거지와 명품거리를 조성한다는 방침이다.
강북 고급타운 변신 용산
서울 용산은 강북 개발의 핵심지역이다. 용산 일대는 용산역세권을 중심으로 국제업무지구단지로 개발되고 인근에는 초고층 주상복합이 들어서 강북의 고급 주거지 및 국제비즈니스 도시로 변신을 준비중이다.
신한은행 이남수 부동산 팀장은 "용산 개발이 완성될 때면 이곳은 강남 못지않은 지역이 될 것"이라며 "특히 이곳에 들어서는 초고층 주상복합 아파트에선 용산민족공원 조망이 가능해 특급 조망권을 갖춘 고급 주거단지로 성장할 가능성이 크다"고 말했다.
용산국제업무지구 개발은 서울시 용산구 한강로3가 56만6800㎡에 28조원의 사업비
를 투입해 국제업무∙상업∙문화∙주거시설 등이 함께 있는 복합단지를 조성하는 사업이다.
용산국제업무지구 마스터플랜에 따르면 이곳은 미국 다니엘 리벤스킨트씨가 설계한 '아키펠라고21'을 모델로 개발된다. 음양의 조화를 나선형으로 표현한 랜드마크 타워를 중심으로 20~70층 높이의 30여개 빌딩이 들어선다. 빌딩들이 이루는 스카이라인은 신라 금관모양을 쏙 빼닮았다.
이곳의 상징이될 랜드마크 타워의 높이는 당초 620m에서 45m 높인 665m다. 이 안대로 건축이 된다면 국내에선 가장 높고 세계에선 아랍에미리트의 버즈두바이(약 800m)에 이어 2번째로 높은 건물이 된다. 올 연말까지 시설별 세부 배치계획 등을 반영한 최종 계획을 확정한 뒤 2010년 실시설계와 인허가 과정 등을 거쳐 2011년 착공에 들어갈 예정이다.
그러나 최근 이 프로젝트는 난관에 부딪혔다. 금융시장 악화로 금융권으로부터 사업자금을 프로젝트파이낸싱(PF) 방식으로 제때 마련하는 데 일단 실패했다. 이 때문에 토지 대금에 대한 중도금을 내지 못해 연 17%의 연체료를 내고 있는 상황이다.
이에 대해 용산역세권개발 관계자는 “국가적 프로젝트를 꼭 성공시켜야 한다는 점에 대해 용산역세권개발과 토지소유권자인 코레일 간의 이견이 없는 만큼 조만간 합의점을 마련할 것”이라고 말했다.
한편 용산에는 초고층 주상복합 아파트들이 들어서있다. 한강로를 따라 용산파크자이∙대우 월드마크용산∙시티파크∙대우트럼프월드∙GS용산자이 등 고층 주상복합 아파트가 즐비하다. 이들 주상복합 아파트 값은 강남에서 고급 단지로 꼽히는 곳과 맞먹는 수준이다.
이 팀장은 "용산에 국제업무단지가 제 모습을 드러내면 용산의 명성은 더욱 높아져 서울의 부동산 시장 판도를 바꿔놓을 가능성이 크다"며 "고급 주거수요가 용산국제업무지구 주변으로 몰려들면서 실수요는 물론 투자수요도 늘어날 것"으로 내다봤다.
한국의 센트럴파크 성수지구
최근 서울 성동구 성수동 일대에 거센 개발 바람이 불고 있다. 성수동은 한강변에 있어 고급 주거단지로 손색없는 곳으로 평가 받는 곳이다. 특히 올해 초 정부의 한강변 초고층 건립 계획에 이어 성동구는 6월 성수∙뚝섬권역 일대 '성수신도시' 종합조성계획을 발표하기도 했다.
나비에셋 곽창석 대표는 “서울 주요 개발 사업이 봇물을 이루고 있는 성수동은 강남 압구정과 한강을 사이에 두고 마주보고 있는 곳으로 신분당선 개발 등 교통 환경이 우수하고 주변에 서울숲 공원 등이 있어 서울에서도 3박자를 갖춰 쾌적한 주거환경을 자랑한다”다 말했다.
성수동의 최대 강점은 서울 강남·북 중심지역을 쉽게 접근할 수 있다는 것이다. 인근 성수대교로 강남을 오갈 수 있고 강변북로를 이용하면 강북 전지역의 이동도 어렵지 않다. 특히 분당선 연장선 신설역이 단지 인근에 개통되면 청담·선릉 테헤란로까지 10분 내로 연결될 전망이다.
서울숲 공원과 붙은 특별계획구역은 주거·업무·상업·문화·숙박·전시 기능을 갖춘 복합단지로 개발 중이다. 전체 4개구역으로 나뉘어 사업이 한창이다. 주상복합 아파트와 오피스·호텔·문화공연 시설·쇼핑몰 등을 갖춘 ‘직주근접형 4세대 복합타운’ 조성사업이 진행되고 있다.
한화건설은 2008년부터 1구역에서 갤러리아포레(233~377㎡ 230가구)를 분양 중이다. 서울숲 특별계획구역 인근엔 115만㎡ 규모의 서울숲과 한강이 앞마당처럼 펼쳐져 있다. 이 때문에 이들 복합타운이 완료되면 서울숲 주변은 미국 뉴욕의 센트럴파크 주변 못지 않은 최고급 주거타운이 될 가능성이 크다고 보는 전문가들이 적지 않다. 주요 개발 계획을 살펴보면 우선 서울시는 서울숲 주변의 성수준공업지역을 R&D 신산업 메카로 조성, 한강∙중랑천 합류지역에 행당도시개발지구 등을 조성하기로 했다. 또 이르면 2015년께는 현대차그룹의 소유인 삼표레미콘 부지에 110층짜리 빌딩 '서울숲 글로벌 비즈니스센터'가 들어선다. 이곳은 지난 6월 대규모 부지에 대한 도시계획변경 사전협상 대상지로 발표된 곳이다. 내년 상반기에 착공할 예정이며 이는 서울시가 추진하는 한강르네상스 프로젝트의 핵심인 워터프론트 타운의 주요 거점이 될 전망이다. 올해 초 서울시에서 발표한 한강공공성 회복선언인 성수전략정비 지구에는 50층 규모의 초고층 아파트와 강변북로를 지하화하여 한강변을 시민들이 자유로이 이용할 수 있게 하여 한강조망은 물론 주민들의 공간으로 지을 계획이다. 그 밖에 동북권 르네상스 프로젝트 개발의 중요한 축으로 시는 2020년까지 18조원을 투입해 서울의 경제∙문화, 산업 경쟁력을 선도하는 '신경제문화 거점도시'로 육성할 계획이다.
한강 공공성 회복 수혜 압구정
서울 강남권 재건축의 대표적인 동네로 꼽히는 압구정동. 한강변에 자리잡은 주거단지로 현대∙한양 등 재건축이 예정된 단지들이 빼곡히 들어서 있다.
압구정동은 '한강전략 정비구역' 중 강남권에 들어서 뛰어난 입지를 자랑하는 곳이자 한강 공공성 회복의 가장 큰 수혜지역으로 꼽히나, 개별 단지별로 진행되는 재건축 사업의 통합 개발 여부를 지켜봐야 할 것이다.
압구정지구는 21개단지가 3개구역으로 나뉘어 개발되나, 각 단지별 주민의견, 시공사, 설계 등 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어서 이를 해결하는데 시간이 걸릴 것으로 보인다는 게 전문가들의 공통된 견해다.
현도컨설팅 임달호 대표는 "압구정은 1980년대초반부터 강북 성북동∙한남동에 거주하는 상류층 자녀들이 강남으로 넘어와 둥지를 튼 '제2의 부촌'이었다"며 "요즘엔 도곡이나 반포, 잠실에 들어선 새 아파트에 기세가 잠시 밀린듯하지만 초고층 재건축 사업이 완료되면 한강변 부촌 주거단지로 전성기를 다시 한번 누릴 것"이라고 말했다.
서울시의 한강전략정비구역안에 따르면 압구정지구(76만2000㎡) 내 개발 대상은 한남대교에서 성수대교에 이르는 한강변 단지들이다. 이곳은 3개 지구로 나눠 통합 개발되고 주택재건축 사업으로 추진된다. ▶1구역 현대9·11·12차 ▶2구역 현대1~7·10, 구현대, 대림아크로빌 ▶3구역 현대8차, 한양1~8차 등이다. 허용 용적률은 최대 20%가 늘어나 215~230%로 짓는다.
현재 제3종 일반주거지역을 유지하고 종전 2종 7층과 2종 12층 지역(현대3·4차, 대림아크로빌)은 통합재건축을 위해 제3종 일반주거지역으로 상향 조정할 예정이다. 압구정로와 주요 남북도로변은 연도형 상가 등 가로활성화 시설을 만들어 준주거지역으로 바꾸는 것도 검토될 예정이다.
다만 지구별로 최고 50층, 평균 40층 높이의 초고층을 짓는 대신 일정비율 토지를 기부 채납해야 한다.
시는 한강변 공공성 회복을 위한 사업 취지에 따라 기부 채납된 부지에 일반 시민들이 공유할 수 있는 대규모 공원과 복합문화시설 등을 조성할 계획이다. 압구정 지구와 한강을 따라 이어진 올림픽대로(2.2km)를 전면 지하화 한다. 제방을 따라 멀리 돌아가던 기존 도로 선형도 현재 현대아파트 단지 내부로 지나가도록 변경된다.
지하철 3호선 압구정역에서 한강으로 바로 접근할 수 있는 보행 통로도 만든다. 탁 트인 한강 조망을 확보하기 위한 작업도 진행된다. 주요 통경축은 성수대교와 동호대교축을 따라 조성된다. 통경축 주변 건물은 폭 5m 이상 저층부 건축선과 폭 10m 이상의 고층부 건축선을 정해 답답하지 않도록 건물을 짓게 된다.
한강변에는 공연장∙전시장∙도서관 등 문화시설이 들어설 계획이다. 시민들의 공원 이용 활성화를 위해 문화공원으로 꾸민다. 현재 올림픽대로를 지하도로로 만들고 도로위 공간은 한강과 쉽게 연결되도록 20m 이상의 녹지도도로 만든다.
임 대표는 "압구정은 입지나 규모면에서나 강남권 재건축 사업의 알짜로 꼽힌다"며 "통합개발에 따른 체계적인 개발이 진행되고 다양한 문화∙녹지공간까지 보강됨에 따라 고급 주거지로서의 이미지를 확실히 굳힐 것"이라고 말했다.
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