'경매' 낙착률에 현혹말고 시세를 살펴라

필명:김석한  2010년6월3일 [아이엠리치]부동산 매매시장 침체로 집값이 하락하면서 경매시장도 시들하다.

경매정보업체 ‘지지옥션’의 조사에 의하면 5월 수도권 아파트의 경매 낙찰가율은 전월대비 2.3%p 하락한 평균 78.51%로 연중 최저치를 기록했다. 이는 아파트 가격이 지속적으로 하락하면서 이전에 높게 평가된 경매감정가가 시세를 제대로 반영하지 못한 탓이다. 따라서 좀 더 낮은 가격을 기다리다 보니 2~3회 유찰은 기본이다. 낙찰률(경매건수 대비 낙찰건수)은 올들어 가장 낮은 31.39%다.

아파트를 비롯한 주택을 경매로 낙찰 받을 때는 낙찰가가 취득세에 그대로 반영되기 때문에 일반매매보다 세금부담이 큰 경우도 있다. 또한 세입자 이사비나 입주지연에 다른 손실 등, 생각지 못한 비용이 발생할 수 있다. 경매물건은 채권, 채무관계가 복잡하게 얽혀 있어 낙찰 후 번원의 강제 매각에 항의하여 소유자나 세입자가 명도 저항이 있을 수도 있다.

그래도 최초 경매가에서 2~3번 유찰되면 주변시세의 시세의 절반가격으로 주택을 살 수도 있다는 매력은 일반인을 지속적으로 법원 경매로 유인하고 있다. 이에 경매 참여시 적정 경매응찰가 산정을 어떻게 하는지 기본적인 방법에 대해 알아보자.

적정 경매응찰가 산정 방법

1. 현재 시세를 확인하자

법원감정가는 법원의 명령에 따라 감정평가사에서 산정한 최초 경매 가격이다. 가격평가 후 첫 입찰까지는 2~3개월 이상이 걸리고 부동산 경기에 따라 주변 시세가 달라질 수 있다. 또한 평균적으로 2번 이상 유찰되는 경매물건 속성 상 가격평가시점과 현재시점과의 가격차이가 있다. 최근 경매물건의 경매가격이 주변시세보다 높은 곳이 발생하는 이유이다. 반드시 현재시세를 정확히 조사해야 한다.

경매응찰가를 산정하는 방법을 예로 설명하여, 현재 세입자가 살고 있는 시가 1억 8,000만 원의 아파트 32평형을 경매로 구입한다고 가정하자.

이때 고려해야 할 것은 세입자 이사비 부담을 계산해야 하고, 입주지연 예상 손해액도 3개월 정도 산정해야 한다. 이외 컨설팅 수수료, 제납된 관리비 등 제반 추가 비용이 있는지 점검할 필요가 있다.

따라서 이 주택을 일반매매로 산다면 매매가 1억 8,000만 원에 제세금 414만 원과 중개수수료 80만 원을 더해 총 1억 8,500만 원이 필요하나, 경매로 구입할 경우에는 세입자 이사비 500만 원 외에 입주지연에 따른 예상손해액 500만 원, 컨설팅수수료 300만 원 등 물건에 따라 총 1,764만 원의 추가비용이 들어갈 수 있다. 금액은 일반적인 예이고 경매물건에 따라 가감된다. 따라서 일반매매시 추가비용 494만 원의 비용을 제외한다면 순추가비용은 1,270만 원이 더 들어가는 셈이다. 투자자는 응찰가 상한선을 1억 6,730만 원, 적정 응찰가는 10% 정도의 이익을 고려한 1억 5,000만 원선으로 결정하면 된다.

2. 워밍업이 필요하다

일반인이 경매에 참여하려면 실전에 돌입하기 전 충분한 연습이 필요하다. 경매보드게임도하고 인터넷이나 법원에서 경매지를 구입하여 물건분석을 하고 예상낙찰가를 경매지에 연습해 봐야 한다.

그리고 실제로 법원에 가서 경매분위기를 느끼면서 표시한 예상낙찰가의 적중률을 확인하는 것도 필요하다. 물론 이때 돈은 걸지 말고 자신의 예상낙찰가와 적중률을 보고 낙찰과 유찰의 원인과 결과를 분석해야 한다. 이후 자신감이 붙으면 경매지의 물건 중 한 가지를 골라 물권분석을 하고 직접 현장답사를 다녀온 후 경매에 참여하도록 한다.

낙찰이 안 되더라도 실망하지 말고 성공할 확률이 점점 높아질 것을 기대하고 경매에 도전해야 한다. 잘 모르는 분야일수록 이러한 워밍업이 중요하다. 분위기를 익히고 충분히 공부를 하면서 서서히 시작하는 것이 실패를 줄여주고 성공을 할 확률을 높여준다.

보드게임: 하이 소사이어티(High Society)

1994년 발매되어 커다란 인기를 누린 Reiner Knizia의 명작 경매게임

대표적 경매사이트

한국법원경매정보: http://www.courtauction.co.kr/

굿옥션: http://www.goodauction.co.kr

지지옥션: http://www.ggi.co.kr/

하우스인포 http://www.houseinfo.co.kr/

한국경매 http://www.hkauction.co.kr/

참고서적: 경제위기 내 돈을 지켜라(21세기북스, 2008년, 김석한외 공저)

[아이엠리치(www.ImRICH.co.kr) 김석한 칼럼니스트 / 비앤아이에프엔 대표컨설턴트 http://blog.naver.com/bebest79, http://twitter.com/bebest79]