주택시장 불황으로 주거 트렌드 바뀐다

주택시장 불황으로 주거 트렌드 바뀐다 매일경제 | 입력 2010.10.08 08:47

 

주택시장 침체가 깊어지면서 구조적인 환경 변화가 예상된다. 주택 보급률이 101%를 넘은 상황에서 장기적인 하락 추세까지는 아니더라도 과거처럼 높은 상승 탄력성은 기대하기 어렵다. 주택 소비 기본단위인 개별가구 특성에 따라 주거 수요가 다양해져 차별된 주택 공급이 필요한 시점이다.

고령화와 인구 감소, 소득, 라이프스타일, 그리고 가구 구성원 등 측면에서 주거 수요는 어떻게 변할까. 최근 논문과 연구보고서를 근거로 주거 트렌드 변화를 알아보자.

우선 선진국 사례를 볼 때 수도권으로 인구가 집중되는 현상은 지속될 전망이다.

일본은 2005년을 기점으로 총인구가 감소하고 있다. 하지만 젊은 근로자층 수요는 도쿄 중심가로 몰리고 있다. 총인구 중 8.5%에 해당하는 단카이 세대(베이비붐 세대)들도 풍부한 노후자금을 바탕으로 도심권에 은퇴 주택을 마련하는 등 신수요를 창출하고 있다.

미국도 마찬가지다. 자녀 교육과 문화 인프라스트럭처를 찾는 전문직 종사자 등이 뉴욕 도심으로 회귀하는 현상은 뚜렷하다. 실제로 미국에서 가장 땅값이 비싼 맨해튼은 2008년 글로벌 금융위기에도 부동산값 하락폭이 가장 작았다. 또 경기 불황을 극복하고 콘도 등 중형 아파트 가격이 상승하는 모습은 많은 것을 시사한다.

둘째, 인구 감소와 가구원 수 감소, 주거 소비 합리화 등으로 가계가 선호하는 주택면적 크기가 대형에서 소형으로 바뀌고 있다. 저출산, 고령화, 1~2인 가구 증가 등으로 인해 주거면적이 감소하는 것이다. 도심권 소형 주택이 인기를 끄는 이유도 바로 여기에 있다. 하지만 도심권은 비싼 집값과 소득 양극화로 인해 최상위 소득자 자가 수요와 최하위 소득자 임차 수요가 함께 증가한다. 상대적으로 중산층이 내 집을 마련하기가 점점 어려워진다는 얘기다.

셋째, 가구 구성원 측면에서 가구주 학력이 높고 배우자와 학생 자녀가 있을 때는 아파트를 선호한다. 반면 가구주 연령이 50세 이상이고 노인을 부양하면 단독이나 연립주택(고급빌라ㆍ타운하우스 등 포함)을 선택할 확률이 높다.

넷째, 고소득자일수록 자가 아파트를, 부동산 부자는 자가 단독을 선호한다.
반면 경제적 여유가 적은 40대 미만은 임차주택을 원하는 경향을 보인다. 이 밖에 거주 지역에서도 서울은 아파트, 지방 도시는 자가 단독을 선택하는 비율이 높다.

이상을 요약하면 서울ㆍ수도권으로 인구가 집중되는 현상은 지속되고 연령, 소득, 가구원 수, 지역 등에 따라 주거 수요는 다양하다는 것을 알 수 있다.

따라서 아파트 중심으로 주택 공급 정책을 재검토하는 한편 다양한 주택 유형과 임대주택을 확대 공급하고 지역별로 차별화해야 한다. 소비자는 초고층 주상복합이나 고가 아파트보다는 단독주택, 타운하우스, 원룸형 다가구, 전원형 친환경주택, 한옥마을, 그린홈 등을 주거 대안으로 원하고 있다. 바야흐로 주택 선택기준이 바뀌고 있다.

[고종완 고려대 공학대학원 도시개발ㆍ자산관리 겸임교수]