강남 빌딩 용적률 내려간다…"가치하락, 거래위축"

 

 

강남 빌딩 용적률 내려간다…"가치하락, 거래위축"

머니투데이|

전병윤 기자|

입력 2012.02.03 21:24

|수정 2012.02.03 21:24

 

[머니투데이 전병윤기자]오는 8월부터 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 대지에 대한 용적률(대지면적에 대한 건축물 연면적 비율) 산정 방식이 바뀌게 된다.현재는 건축물이 3종 일반주거지역 650㎡, 일반상업지역 670㎡에 걸쳐 있다면 면적이 큰 상업지역의 용적률 800%(서울시 조례 기준)를 적용 받을 수 있지만 앞으로는 각 면적별 가중 평균치를 계산한 529%로 적용되는 것이다.이에 따라 강남권을 중심으로 해당 건물들의 가치가 떨어지는 사례가 늘 것으로 보이고 건물의 재평가를 앞둔 만큼 거래 위축으로 이어질 것으로 보인다.국토해양부는 이 같은 내용을 담은 국토계획법 개정안을 공포해 8월2일부터 시행한다고 3일 밝혔다.국토계획법 개정안에 따르면 둘 이상 용도지역에 걸쳐 있는 대지에 대한 적용기준이 개선된다. 기존에는 땅이 서로 다른 용도지역에 걸쳐 있으면 작은 면적이 일정 부분(330㎡, 노선상업지역 660㎡) 이하인 경우 큰 면적에 속하는 용도지역의 규정을 따르도록 했다.이런 점을 악용해 용적률이 낮은 용도지역에 속한 땅의 면적을 일부러 줄여 유리한 용적률을 받기 위해 건축 부지를 편법적으로 과도하게 분할해 신축하는 사례가 발생했다. 이 때문에 국토부는 비정상적인 토지 분할·합병을 방지하기 위해 땅이 여러 용도에 걸쳐 있는 경우 면적에 따라 건폐율과 용적률을 가중평균하도록 변경한 것이다.이로 인해 앞서 제시한 예처럼 건축물의 용적률 변화로 인해 건물가치에 변화가 일어난다. 특히 용적률이 기존보다 내려가면 층수 제한을 받게 되는데, 주로 강남에 있는 중소형 빌딩들이 대상에 포함될 것으로 보인다.현재 강남대로·테헤란로·도산대로 등은 대로변을 따라 11미터 이내 있는 대지에 대해선 상업지역 용적률을 적용해주는 노선상업지역이다. 따라서 폭이 11미터보다 넓은 노선상업지역 내 건축물 대지의 경우 대로변은 상업지역, 안쪽은 3종 일반주거지역에 걸쳐 있었다는 게 업계의 설명이다.결국, 법 개정 후 상당 부분의 빌딩들은 상업지역 용적률에서 종전보다 낮아진 가중평균한 용적률을 적용받을 수밖에 없어 법 시행 전 재건축 움직임이 일어날 수 있다.조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "2개 용도지역에 중복돼 있는 대지 중 상업지역 면적의 비중이 컸던 빌딩 소유주들은 법 시행 이전에 증축 등 건축허가 움직임이 있을 것으로 예상된다"며 "또한 빌딩의 개인 소유비중이 높은 강남권의 경우 개정안 적용을 앞두고 빌딩 가치가 달라질 수 있어 당분간 거래가 중단될 가능성이 높다"고 내다봤다.개정안에는 토지거래허가 기준을 불허항목을 열거하고 나머지는 허용하는 '네거티브방식'으로 바뀌는 방안도 들어갔다. 인·허가 등을 의제받기 위해 필요한 관계 행정기관장과의 협의기간을 20일로 명시하고 그 기간 내에 의견 제출이 없으면 협의가 된 것으로 간주하도록 개선된다.또한 광역도시계획·도시기본계획·도시관리계획을 수립할 때 기후변화 대응과 풍수해저감 등을 반드시 고려하도록 수립기준을 보완해 올해 안으로 시행령을 개정할 계획이다.