"뉴타운·재개발은 이제 끝났다?"

"뉴타운·재개발은 이제 끝났다?"

세계일보 | 입력 2013.09.18 05:02

 

 

서울·수도권 뉴타운 사업이 천덕꾸러기로 전락하고 있다. 부동산 경기 침체에 주민 반대까지 겹치면서 곳곳에서 잡음이 일고 있다. 주택가격 하락으로 재개발 사업성이 떨어졌기 때문이다.

이런 가운데 최근 뉴타운·재개발 사업은 투자자 선호도가 높은 한강변과 한강변이 아닌 지역으로 나뉘어 양극화 현상이 나타나고 있다.

부동산업계 한 관계자는 "예전에는 규모가 큰 재개발 구역의 경우 개발 기대감에 선호도가 높은 편이었지만, 최근에는 주민 동의를 이끌어내기 힘들어지면서 사업이 더디게 진행되는 경우가 늘고 있다"고 말했다.

18일 부동산업계에 따르면 올 들어 서울에서 분양한 재개발지역 아파트의 경우 도심의 장점에 한강변 프리미엄을 갖춘 마포구 분양이 가장 활발하다. 올 상반기에만 4개 단지에서 2400가구가 공급됐다. 청약 성적도 괜찮은 편이다.

지난 3월 청약을 받은 대우건설 '마포한강푸르지오'는 평균 1.97 대 1의 경쟁률을 보였고 6월에 공급된 GS건설 '공덕파크자이'가 1.31 대 1, '공덕자이'가 1.67 대 1의 경쟁률을 기록했다.

한강변에 위치한 성동구도 활기를 보이고 있다. 성동구 금호 제15구역의 경우 지난 3월 성동구로부터 사업시행변경인가를 받은 후 6월 관리처분인가를 위한 조합원 임시 총회에서 모든 안건이 가결되는 등 사업이 순조로운 편이다.

반면 한강변이 아닌 뉴타운.재개발 지역 개발은 주춤한 모습이다. 종로구 창신동 일대(84만6100㎡) 창신·숭인뉴타운의 뉴타운 개발 사업이 지난 6월 서울시 뉴타운 중 처음으로 지구 해제가 결정된 데 이어 총 8600가구에 달하는 매머드급 규모를 자랑하는 중랑구 중화재정비촉진지구도 실태 조사 이후 전면개발을 포기하는 쪽으로 의견이 모아지고 있는 상황이다.

광역 뉴타운 개발이 어려워지면서 뉴타운 분리개발이 대안으로 검토되고 있다. 분리개발은 주민 반대구역을 제외하고 찬성하는 지역만 분리해 재개발하는 방식이다.

실제 동작구 흑석뉴타운 내 존치정비1구역 중 노후도가 낮고 주민들의 뉴타운 사업 반발이 큰 구역은 유지·보수에 초점을 맞춘 휴먼타운으로 개발하고, 개발 의지가 높은 구역은 흑석10재정비촉진구역으로 지정해 재개발하기로 했다.

그렇다면 이런 상황에서 뉴타운·재개발 지역에 투자하는 것은 어떨까? 김 이사는 "부동산 경기가 침체됐지만 뉴타운.재개발 지분 투자가치가 아예 없는 건 아니다"라면서 "서울 한강변 중심 재개발 구역은 몇 안 되는 희소성이 있고 서울에서 공급될 수 있는 주택이 재건축·리모델링·재개발에 한정될 수밖에 없기 때문"이라고 설명했다.

이어 "그럼에도 불구하고 도시재생사업이 원활하게 추진되지 못하는 근본적인 이유는 주택가격 하락에 따른 사업성 악화와 관련이 있다"고 덧붙였다.

올해 첫 뉴타운 분양인 DMC가재울뉴타운 4구역은 4300가구 대단지로 관심을 받았지만 일반공급 1547가구에 청약신청자는 537명에 불과했다.

김 이사는 "이 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 1680만원으로 비슷한 시기에 강남권에서 분양을 한 삼성물산 '래미안 위례신도시' 평균 분양가 1707만원과 차이가 없을 정도로 고평가돼 있다"고 전했다.

한편, 서울시가 뉴타운·재개발 추진위원회와 조합을 위해 융자금을 지원한지 5년이 흘렀지만, 사업장 대부분은 시공사에 자금을 의존하는 것으로 조사됐다.

지난 16일 서울시가 서울시의회 장환진(민주당) 도시계획관리위원장에 제출한 자료에 따르면 차입기록이 있는 공공관리대상구역 100곳의 전체 차입금(1291억9300만원) 가운데 시 융자금 비중은 15.2％에 불과하다. 서울시는 지난 2008년부터 융자금 지원을 해오고 있다.

100곳 중 사업을 본격적으로 추진하는 단계인 조합 49곳은 서울시가 지원을 시작한 2009년 9월부터 지금까지 차입금이 총 1104억4900만원이다. 이중 서울시 정책자금 의존 비율은 11.7％(128억7700만원)에 그쳤다.

반면 시공사에서의 차입 비율은 58.5％(646억6500만원)에 달했고 시중은행(21.3％), 정비업체(3.3％) 순이었다.

사업 태동 단계인 추진위원회 51곳은 총 187억4400만원을 차입했고 이 가운데 서울시 융자금은 36.3％(68억900만원)로 조합보다는 비중이 높지만 여전히 낮은 수준이다.

김현주 기자 hjk@segye.com
사진=세계일보 DB