재건축 신탁등기에 관련하여

재건축 신탁등기에 관련하여 [출처] 재건축 신탁등기에 관련하여|작성자 상담사

신탁등기는 실질적인 소유권은 조합원이 가지고 형식적인 소유권을 사업시행자(조합)에게 신탁한 것으로, 재건축사업의 원활한 추진과 조합원 상호간의 권리를 보호하기 위하여 조합원 소유 토지 또는 주택 등을 사업시행에 필요한 기간 동안 조합에게 관리처분을 신탁하는 것이다.

조합은 신탁된 재산권을 신탁계약서에 명시된 신탁목적 범위 내에서 권리를 행사하여야 하며, 이를 벗어난 경우 조합원은 신탁계약을 해지할 수 있으며, 조합은 재건축사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 반환해야 한다.

 

신탁등기의 필요성

	①	신축아파트 면적이 종전 주택과 상이하므로 조합원의 대지지분이 변동(감소)되고 일반분양자에게 기존 조합원 지분이전(지분 이전등기)하는 절차가 복잡하고 많은 비용이 소요된다.
	②	신탁등기를 하지 않으면 조합원 개개인이 세법상 모두 사업시행자가 되므로 일반분양자의 분양계약서에 모든 조합원의 날인이 필요하다.
	③	일반분양자에게 소유권 이전등기를 해 줄 때 모든 조합원의 인감증명서가 필요하다.

 

신탁등기

	①	조합규약에 신탁등기에 관한 규정이 명문화되어 있으면 조합이 조합원에게 재건축구역내 소재 재산을 조합명의로 신탁하여 줄 것을 청구할 수 있고, 조합원들은 조합에게 신탁목적으로 소유권 이전등기 절차를 이행할 의무가 있게 된다.
	②	대법원 판례도 "재건축조합의 조합원은 조합의 재건축사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합규약상 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위하여 신탁 목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무가 포함되어 있다"고 판결했다.
	③	대법원은 '집합건물의소유및관리에관한법률'에 의하면, 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르게 되어 있어 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 재건축사업은 재건축 지역내 주택의 철거를 전제로 하는 것이므로, '조합원은 주택부분의 철거를 포함한 일체의 처분권을 조합에 일임하였다고 보아야 한다'고 정의 한 바 있다.

 

신탁등기 신청서류

	①	재건축 조합설립인가로 재건축 조합규약의 효력이 발생한 날짜에 신탁을 원인으로 한 소유권 이전등기 절차를 이행할 의무가 발생하므로 일반적으로 조합설립인가 후 주택건설 사업계획승인 신청을 준비하는 과정에서 실시한다.
	②	그러나 주택건설 사업승인 후 이주시점에서 이주비에 대한 근저당권 설정등기와 동시에 하는 경우도 있으나, 가능하면 조속한 신탁등기로 조합원들의 채권자나 조합 채권자들의 강제집행 및 반대 조합원들의 고의적인 허위 담보권 설정 등을 피할 수 있다.

 

분양처분에 따른 등기

	①	등기권리증(분실자는 확인서면으로 대체)
	②	주민등록등본 1부(최근 3개월 이내 발급분)
	③	인감도장
	④	인감증명서 1부(용도：신탁등기용, 최근 3개월 이내 발급 분)
	⑤	기타 첨부할 서류
	신탁원부(부동산등기법 제123조 및 동법시행규칙 제67조) 등기원인증서 주무관청의 허가서(신탁법 제65조의 규정에 의한 공익신탁의 경우) 대위원인을 증명하는 서면 및 신탁재산임을 증명하는 서면

 

신탁등기 후의 권리관계

	①	강제집행의 금지(신탁법 제21조제1항)
		신탁등기된 신탁재산에는 수탁자 개인의 채권자가 강제집행이나 경매를 진행하지 못한다.
	②	신탁종료시
		신탁해지 재건축조합의 청산절차에서 조합원 앞으로 소유권보존등기가 경료되면 묵시적인 신 탁해지가 이루어지게 된다.
	③	조합에 대한 조합원의 권리(소유권이전등기청구권)
		보전처분 채권자가 조합원에게서 소유권이전 등기청구권을 양도받거나, 조합원이 장래 취득 할 부동산을 미등기 전매로 양도받은 경우에는 채권자가 조합에 대한 조합원의 권리를 대상으 로 보전처분을 신청할 수 있다.
	④	처분금지가처분
		조합원의 소유권 이전등기 청구권을 대상으로 처분금지 가처분을 신청할수 있다.
	⑤	가압류 신청
		조합원에 대한 금전채권을 보전하기 위하여 소유권이전등기청구권에 대하여 가압류를 신청할수있다 [출처] 재건축 신탁등기에 관련하여|작성자 상담사