강남 재건축 ‘투기장’…개포주공3단지 74% ‘부채 주택’

강남 재건축 ‘투기장’…개포주공3단지 74% ‘부채 주택’

정희완 기자 roses@kyunghyang.com

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ㆍ1160가구 등기부등본 전수조사
ㆍ서울 부채가구 비율보다 훨씬 높아
ㆍ평균 근저당 액수 4억4500만원

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강남 재건축시장이 투기 수요 등이 유입되며 과열되고 있는 가운데 서울 강남구 개포주공3단지에서 17일 막바지 철거작업이 이뤄지고 있다. 이석우 기자 foto0307@kyunghyang.com

고분양가 논란 속에 재건축이 진행 중인 서울 강남구 개포주공3단지 아파트 전체 가구의 70% 이상이 부채를 떠안고 있는 것으로 나타났다. 또 집주인이 다른 곳에 거주하는 ‘비거주가구’의 비율도 90% 이상으로 조사됐다. 개포주공3단지의 부채가구와 비거주가구 비율은 서울 평균보다 월등히 높은 수치로, 실거주가 아닌 재건축 차익을 노린 투기 목적으로 아파트를 보유한 가구가 많다는 의미다.

17일 경향신문과 선대인경제연구소가 개포주공3단지 전체 1160가구의 등기부등본을 전수조사한 결과 이같이 파악됐다. 개포주공3단지는 강남 재건축시장에서 최근 고분양가 논란을 빚으면서 한때 분양 절차가 중단됐다 재개된 곳이다. 등기부등본에 기재된 최종 아파트 소유자의 현황을 기준으로 분석한 결과 전체 가구 중 857가구인 73.9%가 빚(근저당권 설정)을 안고 있었다. 부채가 없는 가구(303가구)보다 3배 가까이 많은 수치다. 이는 선대인경제연구소가 지난 4월 조사한 서울지역 2810가구의 아파트 부채가구 비율(55.0%), 강남지역의 부채가구 비율(57.0%)에 비해 월등히 높다.

또 개포주공3단지 전체의 92.8%인 1077가구가 집주인이 살지 않는 비거주가구로 집계됐다. 서울 전체 비거주가구 비율은 67.3%, 강남지역은 71.5%이다. 재건축 절차가 한창 진행 중인 만큼 비거주가구 비율이 높게 나타날 수 있다. 하지만 재건축 논의가 나오기 시작한 2000년 이후 이 단지 아파트를 구매(상속·증여 포함)한 집주인들의 비거주 비율도 90% 이상을 유지했다. 2000년 이전에 아파트를 소유하게 된 가구 중 비거주 비율은 87.5%였지만 2006~2010년에 아파트를 소유하게 된 가구 중 비거주 비율은 97.0%로 상승했다. 재건축 조합이 설립되기 전후인 2012년과 2013년에는 새 집주인들의 비거주 비율이 100%에 달했다.

선대인 소장은 부채 비율과 비거주 비율이 높은 이유에 대해 “전세를 끼고 빚을 얻어 집을 산 사례가 대부분”이라며 “실거주 목적과는 상관없이 오로지 투자나 투기를 목적으로 아파트를 매입한 수요가 많다는 것을 보여준다”고 말했다.

특히 올 상반기에는 투기성 매매 양상이 더 두드러졌다. 상반기 이뤄진 매매 39건 중 근저당이 설정된 가구는 33가구로 84.6%에 달했다. 2015년 말까지 거래된 전체 가구 중 부채가구 비율(73.5%)보다 훨씬 높다. 상반기 아파트를 매입한 부채가구의 평균 근저당 설정액수는 4억4500만원으로 집계됐다.

근저당 설정액수는 재건축이 가시화되면서 점점 높아졌다. 2000년 이전에는 3억1700만원이었지만 2013년 4억원(4억100만원)을 넘어섰고, 재건축이 초읽기에 들어간 올해 상반기에는 지난해(4억1000만원)보다 3500만원(8.5%) 늘어났다.

 

부동산 업계 관계자는 “아파트 투자를 할 때는 초기 자금을 줄이기 위해 해당 아파트를 담보로 대출을 받는 경우가 보편적”이라고 말했다. 조명래 단국대 도시계획부동산학과 교수는 “강남 재건축시장이 사업성이 높다고 하니 자금이 몰리고 있는 상황”이라며 “대부분의 재건축 단지가 투자나 투기 목적으로 매매가 이뤄지고 있지만 정부가 근본적인 대책을 내놓지 않고 있다”고 말했다.

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