[정기자의 住춧돌]“세입자 돈으로 분양받아요”..오피스텔 ‘갭투자 주의보’

[정기자의 住춧돌]“세입자 돈으로 분양받아요”..오피스텔 ‘갭투자 주의보’

이데일리 원문 |입력 2016.09.10 08:00

[이데일리 정다슬 기자] 최근 결혼을 한 친구는 신혼집을 구할 때 마음고생이 심했습니다. 신혼집은 사당의 모 신축 오피스텔로, 친구가 공인중개소에 전셋집을 구할 때는 아직 준공되지 않은 상태였습니다. 친구는 역과 가까운 깨끗한 소형주택을 원했고 공인중개사는 곧 완공되는 오피스텔이 있는데 전세로 들어갈 수 있게 해준다는 약속을 하고 계약금을 받았죠.

대부분의 청년은 결혼할 때 처음으로 ‘부동산 거래 다운 거래’를 해보게 됩니다. 이 친구도 예외는 아니었죠. 역세권의 새집에 그 귀하다는 전세로 들어가니 좋은 거래인데 막상 돈을 내려고 하니 불안감이 엄습하는 겁니다. 이 거래가 제대로 된 거래일까, 혹시 사기당하는 것 아닐까.

결론만 먼저 말하면 그 친구는 그 집에 들어가 행복한 신혼생활을 보내고 있습니다. 그러나 분양 당시 오피스텔이 전세계약을 체결한 집주인이 아니었기 때문에 불안한 것은 어쩔 수 없었습니다. 집주인은 친구의 전세금으로 중도금과 잔금을 내려는 ‘갭투자자’였기 때문입니다.

거래구조를 한 번 봅시다. 적은 돈(계약금)만 가지고 집을 얻고 싶은 투자자(집주인)와 전셋집을 구하고 싶은 세입자가 있습니다. 이런 둘을 공인중개사가 연결해줍니다. 세입자의 전세금을 집주인이 나머지 중도금과 잔금을 치를 수 있도록요. 이후 세입자는 건설사에 전세금을 냅니다. 집주인에게 직접 주지 않는 것은 혹시 집주인이 약속대로 전세금을 건설사에 내지 않을 경우, 위험해지기 때문입니다. 중도금과 계약금을 납부받은 건설사는 집 소유권을 집주인에게 넘겨줍니다. 이후 세입자는 집주인과 전세계약을 완료합니다.

어떤가요. 이해관계가 일치하는 완벽한 거래이죠. 그런데 이 거래에는 한 가지 전제가 깔려있어야 합니다. 신뢰관계이지요. 무슨 거래든 신뢰가 기본이지만, 이 거래는 세입자와 집주인이 전세계약을 완성하는 시점에는 이 집주인이 사실상 소유권을 가지고 있지 않기 때문에 더욱 그렇습니다. 집주인한테 전세금을 먼저 줬는데 사실 그 사람은 집주인이 아직 아닌 셈이지요.

따라서 전세계약서에 이러한 부분에 대한 명시를 분명히 해놓고 계약과 동시에 전입신고 혹은 전세권설정 등을 통해 선순위 채권자의 지위를 획득해야 합니다. 또 아울러 거래가 마무리된 이후에는 반드시 등기부등본을 떼서 혹시 놓친 사항이 없는지 꼼꼼히 확인해보세요.