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손실보상액 산정기준

토지의 평가

토지의 평가는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 대상토지와 유사한 이용가치를 지닌 인근지역내 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 토지의 이용계획, 지가변동률, 생산자 물가상승률 및 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황, 인근지역의 보상선례 및 적정 지가수준등을 종합적으로 참작하여 감정평가 2~3인이(사업시행자가 2인, 토지면적과 소유자의 과반수 이상 추천시 주민추천감정평가업자1인)평가한 산술 평균한 금액을 결정하게 되는 것입니다.

※ 토지평가가격(단가)산식＝표준지공시지가×지가변동률(시점수정)×지역요인비교×개별요인비교×기타요인

1. 객관적 기준평가 : 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 기준으로 평가하여야 하며, 토지소유자가 갖는 주관적 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 이를 고려하지 아니합니다.

2. 현황기준평가 : 현실적인 이용상황을 기준으로 평가하되, 다만 현실 이용이 일시적인 이용상황 이거나 미불용지, 무허가건물부지, 불법형질변경토지 등인 경우는 그러하지 아니합니다.

3. 나지상정평가 : 토지 지상에 건축물, 입목 등 정착물이 있거나 토지에 관한 소유권 이외의 권리가 설정되어 있는 경우라도 그 정착물 등이 없고 소유권 이외의 권리가 설정되지 아니한 나지 상태를 상정하여 평가합니다. 다만 토지와 그 지상건축물 등을 함께 평가하는 경우, 소유권 이외의 권리의 목적이 되는 토지로서 그 권리를 따로 평가하는 경우 등은 그러하지 아니합니다.

4. 개발이익배제평가 : 당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 지가의 증가분, 당해 공익사업의 시행에 따른 절차로서 행하여진 토지이용계획의 설정, 변경, 해제 등으로 인한 지가의 증가분, 기타 당해 공익사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 지가의 증가분 등 개발이익은 이를 배제한 가격으로 평가합니다.

5. 공시지가기준평가 : 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 표준지의 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일로부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 않는 지역의 지가변동률, 생산자물가상승률 기타 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 고려한 적정가격으로 평가합니다.

지장물등의 보상

건물 등 지상 정착물의 평가는 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 및 그 난이도등을 고려하여 이전비로 평가하게 되는데, 이전이 현저히 곤란하거나 이전함으로 인하여 종래 목적대로의 이용 또는 사용이 불가능한 경우 취득가격의 범위내에서 이전비로 평가하게 되고, 수목의 경우 수종, 수령, 식수면적, 관리상태, 이식가능성 및 그 난이도등을 종합적으로 참작하여 이식비로 평가하게 되는데, 이식비가 취득가격을 초과하는 경우에는 취득가격으로 평가를 하게 되는 것입니다.

1. 건축물 : 건축물(담장 및 우물 등의 부대시설 포함)은 그 구조ㆍ이용상태ㆍ면적ㆍ내구연한ㆍ유용성 및 이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련되는 요인을 종합적으로 참작하여 취득가격의 범위 내에서 이전비로 평가하며, 물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담하는 것이 원칙입니다.

2. 공작물 : 구조, 규격, 형식, 용량, 관리상태, 이전가능성 및 난이도를 종합 참작하여 취득가격의 범위 내에서 이전비로 평가하며, ㉠공작물의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실되어 경제적 가치가 없는 경우 ㉡공작물 등의 가치가 보상이 되는 다른 토지 등의 가치에 충분히 반영되어 토지 등의 가격이 증가한 경우 ㉢사업시행자가 공익사업에 편입되는 공작물 등에 대한 대체시설을 하는 경우에는 별도의 가치가 있는 것으로 평가하여서는 아니 됩니다.

3. 수목

수목은 이식에 필요한 비용으로 보상하는 것이 원칙이나 과수 그 밖의 수익수와 관상수, 묘목 등에 대하여는 토지보상법 제75조제1항의 단서 규정에 해당하는 경우에는 물건가격으로 보상하게 되는 것입니다.

가. 과수 : 과수 그 밖에 수익이 나는 나무 또는 관상수는 수종ㆍ규격ㆍ수령ㆍ수량ㆍ식수면적ㆍ관리상태ㆍ수익성ㆍ이식가능성 및 이식의 난이도 등을 종합 참작하여 취득가격의 범위 내에서 이식비로 평가합니다.

나. 묘목 : 상품화 가능여부, 이식에 다른 고손율, 성장정도 및 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 취득가격의 범위 내에서 평가액을 정하되 ⓐ상품화할 수 있는 묘목은 일시에 매각함으로 인한 매각손실을 제외하고는 손실이 없는 것으로 보며 ⓑ시기적으로 상품화가 곤란하거나 미성숙한 경우에는 이전비와 고손율을 감안한 고손액의 합계액으로 평가하며 ⓒ파종 또는 발아 중에 있는 묘목에 대하여는 가격시점까지 소요된 비용의 현가액으로 평가합니다.

다. 입목 : 벌기령ㆍ수종ㆍ주수ㆍ면적 및 수익성 등을 종합적으로 고려하여 평가하되 벌기령에 달한 용재림 및 이와 유사한 자연림은 일시에 벌채함으로 인한 매각손실 또는 벌채ㆍ반출비용의 증가 외에는 손실이 없는 것으로 봅니다.

영업권등의 보상

영업권의 평가는 영업의 휴업으로 인한 손실등은 관계법령의 규정에 의거 해당영업의 종류 및 성격, 영업규모, 영업상태, 배후지의 상태 및 동일수급권내 위치하는 동종유사 규모 업종의 수익성, 안전성, 계속성 등을 종합 고려하여 휴업기간에 해당하는 영업이익에 영업시설의 이전에 따르는 통상비용 재고자산의 이전에 따르는 감손상당액 등을 감안하여 평가하게 되는 것입니다.

1. 영업손실의 보상대상인 영업 : 사업인정고시일등 전부터 일정한 장소에서 인적ㆍ물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 행하고 있는 영업으로서, 관계법령에 의한 허가ㆍ면허ㆍ신고 등을 필요로 하는 경우 허가ㆍ면허ㆍ신고 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업에 한합니다. 다만, 무허가건축물(1989.1.24 이전 또는 이후에 건축하였는지 여부를 구분하지 않음) 내에서의 영업은 영업보상의 대상이 되지 아니합니다.

※ 토지 및 물건조사등이 작성되고 보상계획공고 이후에 사업인정고시등이 있었다면 보상계획공고 고시일이 영업보상의 기준이 되는 것임.

2. 영업의 폐지(폐업)에 대한 손실의 평가

가. 영업폐지 보상의 요건: ⓐ영업장소 또는 배후지의 특수성으로 인해 영업소 소재 시ㆍ군ㆍ구 또는 인접 시ㆍ군ㆍ구 지역 안의 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우 ⓑ영업소 소재 시ㆍ군ㆍ구 또는 인접 시ㆍ군ㆍ구 지역 안의 다른 장소에서는 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우 ⓒ도축장 등 악취 등이 심하여 혐오감을 주는 영업시설로서 영업소 소재 시ㆍ군ㆍ구 또는 인접 시ㆍ군ㆍ구 지역 안의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장)이 인정하는 경우

나. 영업폐지 보상액의 평가방법 : 2년간의 영업이익(개인영업인 경우 소득을 말합니다)에 영업용 고정자산ㆍ원재료ㆍ제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 평가합니다.

3. 영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가

가. 영업장소 이전시의 영업손실 평가 : 휴업기간에 해당하는 영업이익에 감가상각비 등 휴업기간 중에 계속적으로 발생하는 고정비용, 영업시설 등의 이전비 및 이전에 따른 감손상당액, 이전광고비 및 개업비 등 이전에 따른 부대비용을 합산하여 평가합니다. 이 경우 휴업기간은 3월 이내로 하되 ⓐ당해 공익사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인해 3월 이상 영업을 할 수 없는 경우 ⓑ영업시설의 규모가 크거나 고도의 정밀성을 요구하는 등 영업의 고유한 특수성으로 인해 3월 이내에 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우에는 2년을 초과하지 않는 범위 내에서 실제 휴업기간으로 합니다.

나. 임시영업소 설치시의 영업손실 평가 : 영업을 휴업하지 않고 임시영업소를 설치하여 영업을 계속하는 경우는 임시영업소의 설치비용으로 평가하되, 위 영업장소 이전시의 보상액을 초과할 수 없습니다.

농업보상

영농손실보상이란 공익사업시행지구에 편입되는 농지에 대하여 실제 재배하는 농작물 보상과는 별도로 농민이 편입농지에서 영농을 계속하지 못함에 따른 농업의 손실보상으로 토지보상법시행규칙 제48조의 규정에 의한 보상을 말하는 것입니다.

1. 영농보상의 산정방법

영농보상의 산정방법은「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한법률시행규칙」 제48조제1항의 규정에 의하면 공익사업시행지구에 편입되는 농지(농지법 제2조제1호가목에 해당하는 토지를 말한다. 이하 이 조와 제65조에서 같다)에 대하여는 그 면적에 통계법 제3조제4호의 규정에 의한 통계작성기관이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조수입의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상하도록 되어 있으므로 영농손실액은 사업시행자가 위 규정에 의하여 농지에 대하여 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조수입(재배작물과 무관함)을 산출하여 산정하게 됩니다.

※ 영농손실액 = 편입농지의 면적 × 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조    수입 × 2년분

2. 영농보상 대상자

원칙은 보상계획공고 또는 사업인정고시일 당시의 실제경작자에게 영농보상금이 지급되나, 임차농지일 경우 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민인 경우 아래와 같이 보상금이 지급될 것입니다.

- 농지소유자와 실제경작자간에 협의 성립 : 협의내용에 따라 보상

- 농지소유자와 실제경작자간에 협의 불성립 : 각각 50%씩 보상

- 경작자 자의에 의한 이농, 임대차계약의 해지 등의 사유로 보상협의일 또는 수용재결일 당시 미경작 : 농지소유자

임차농지일 경우로서 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민이 아닐 경우에는 실제경작자에게 영농보상금이 지급 될 것입니다.

※ 당해 지역이라 함은 다음의 지역을 말함(토지보상법시행령 제26조제1항)

- 당해 토지의 소재지와 동일한 시․구(자치구를 말함) 또는 읍․면(도농복합형태인 시의 읍․면을 포함)

- 위의 지역과 연접한 시․구(자치구를 말함) 또는 읍․면

- 위의 지역외의 지역으로서 당해 토지가 소재하는 지역으로부터 직선거리 20km 이내의 지역

 

-土神-

출처 : 土神(토지수용)

글쓴이 : 鬪魂 - 김현 원글보기

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