분양가상한제 통과 후 전망

제목: 주택법 통과로 '집값판세' 어떻게 될것인가?

“이젠 집값 걱정 정말로 안해도 되는 건가요?” “분양가 상한제가 시행되는 9월 이후에 분양받으면 시세보다 25%~30%정도 싼 아파트를 분양받아 많은 시세차익으로 돈을 벌 수 있는 건가요?” “지금 갖고 있는 1주택이 양도세 비과세인데 앞으로 집값이 계속 떨어진다면 지금 집을 팔아야 하나요? 앞으로는 무조건 집값이 떨어집니까?” 지난 3월 2일 민간택지의 분양가 상한제와 분양원가 공개 도입을 골자로 하는 개정안이 국회 건설교통위원회에서 통과됨으로서 이런 질문을 해오는 분들이 늘어났다. ■ 주택법 개정안 통과로 일단 ‘시장 불확실성’은 제거돼 이번 주택법 개정안 통과는 1ㆍ11대책 이후 부동산 시장을 억눌러왔던 변수가 사라짐으로써 일단 주택 시장의 불확실성이 제거되고 무주택자들이나 서민들이 당분간 집값폭등에 대한 걱정에서 안도의 한숨을 쉴 수 있게 됐다는 단기적 의미를 지니는 것으로 해석할 수 있다. 본 칼럼에서는 주택법 개정안이 사실상 통과됨으로서 향후 주택시장에 미치게 될 단기적 파장과 중장기적 영향에 대해 얘기해보고자 한다. 이번 의 핵심 내용부터 살펴보면, 민간택지에도 분양가 상한제를 하겠다는 것과 분양원가를 공개하겠다는 것이다. ■ 분양가 상한제와 원가내역공개 동시시행...초고강도 극약처방전 발행 오는 11월 말까지 를 신청하지 않는 재건축과 재개발 단지와 주상복합아파트, 그리고 민간 분양아파트들에 분양가 상한제를 적용하겠다는 것이고, 중대형 채권입찰제 시세를 80%로 적용하고 택지비의 원칙을 감정평가액으로 하겠다는 것이 핵심내용이다. 단, 경공매나 공공기관 매입택지는 구입비용을 인정한다는 예외를 인정했다. 또한, 문제의 쟁점이 되었던 분양원가 공개부분에서는 당초안인 ‘원가공개’에서 다소 후퇴하여 ‘분양가 거래내역 공시제도’로 수정했고, 당초 원가 공개 대상 지역도 원안에서 후퇴한 ‘수도권 등 분양가 상승우려가 있는 지역 중 대통령령이 정하는 지역’으로 수정하였으며 후분양제를 1년간 유예하기로 했다. 이러한 주택법 개정안의 통과로 과연 향후 집값판세는 어떻게 될까? 필자는 이번 주택법 개정안이 통과되는 과정에서 정치적으로 얽혀 있는 여야간(與野間) 속사정들을 얼마간 파악하게 되었는데, 그것은 이번 주택법 개정안이 민생 보호 차원보다 앞서나간 정치적 제스쳐에 불과한 인기영합주의의 산물로 사실상의 ‘정치적 빅딜’이라고 판단하게 되었다. ■ ‘주택법통과로 대통령선거변수 약화될것’이라는 일부전문가들 판단은 “오판” 이 문제가 중요한 이유는, 현재 일부 부동산 전문가들이 얘기하는 것처럼 “주택법 통과로 인해 대통령선거 변수가 약화될것이고, 정권이 바뀌더라도 부동산정책기조(=규제일변도)의 근간은 그대로 갈것이다”는 주장에 반론을 펼 수 있는 단초를 제공하게 됐다. 이로 인해, 만약 대선 이후 여야가 뒤바뀌는 상황이 왔을 때 참여정부의 반 시장적 규제일변도 정책의 근간이 행여라도 흔들리는 일이 발생할 경우 현재의 반 시장적 규제정책의 산물로서 크게 축소될 것으로 예상되는 공급물량의 부족과 규제완화 신호탄이 맞물리기라도 한다면, 향후 2~3년 내 집값폭등이 강력한 수준으로 재현될 가능성이 매우 높다는 점 때문이다. 이번 주택법을 처리했던 여야 국회 건교위 소속 국회의원들의 발언들을 유심히 살펴보면, 한나라당 의원들의 경우 사실상 이번 주택법 개정안 자체를 통과시킬 수 없는 반시장적 정책, 위헌요소가 많고, 공급을 위축시켜 오히려 부작용을 더 크게 불러올만한 정책으로 판단하여 통과자체를 반대하는 분위기였다. 더구나 분양원가 공개는 이미 2004년 노무현 대통령이 직접 “원가 공개는 반대라는것이 내 소신이다”라고 말했었다. 그러나 그동안의 거듭된 부동산 졸속 정책의 결과로 작년 말 집값이 수도권 지역을 중심으로 잠시 급등하자 2년만에 노무현 대통령이 스스로 소신을 뒤집고 임기 말 극약처방인 분양가 상한제와 원가공개라는 반 시장적 규제를 동원해 마지막으로 초단기에 집값을 잡아보려는 노력을 하게 되었고 야당은 이에 ‘울며 겨자먹기식’으로 여론의 뭇매를 일단 피하고 보자는 차원으로 통과를 시켜준것이다. ■ 주택법 통과는 민생보호 차원보다 앞선, 여야간(與野間) ‘정치적 빅딜’에 불과 왜냐하면 “만일 여당의 개정안을 수용하지 않을 경우 마치 주택시장 안정화에 역행하고 반사회적 존재로 치부될것”(=국민중심당 정진석 의원발언 참조)이기 때문이다. 결국 이번 주택법 통과는 여야의 ‘정치적 빅딜’로 이해되어야 하며, 정치적 변수에 의해 그 수명이 오래가지는 못할것으로 예상되는, 태생적 한계를 함포한 지나치게 반시장적인 극약처방으로 단기간에는 집값이 안정세를 유지하겠지만 향후 대선을 비롯 정치적 변수들에 의해 영향을 받으면서 중장기적으로는 공급의 위축과 고품질의 아파트를 적재적소에 공급하지 못해 발생하는 부작용이 더 클것으로 전망된다. 때문에 앞서 언급했듯이 일부 전문가들이 ‘이번 주택법 통과로 대통령 선거변수가 크게 약화될것’이라고 판단하는것은 필자의 견해로는 오판이라고 본다. ■ 상한제 부작용과 별도로 ‘빅딜’ 깨지면 집값폭등 강력하게 재현될 수도 있어 오히려 이번 주택법 개정안이 대통령 선거와 대통령 선거 이후에 다시 도마위에 올라, 이번 법안이 지나치게 반 시장적이고 에도 논란이 일고 있는 극약처방이라는 인식과 부작용을 부각시켜 철폐논의가 진행된다면 집값안정에 기여하기보다는 현재 관망하고 있는 다주택자들을 비롯 정부의 정책에 거의 전적으로 기댄 채 내집마련시기를 저울질 하는 실수요층들과 일부 투기세력들을 자극하여 대거 매수세로 전환시킬 위험요소가 내재되어 있다고 할 수 있다. 이러한 때 과연 무주택자들과 1주택자들은 어떻게 해야할까? 일단은 모범답안에 가깝긴 하지만 9월 이후까지 한번 기다려볼 필요성은 있을 것이다. 그렇다고 대책 없이 기다리다간 큰 낭패를 봐야 하므로 주의해야 한다. 왜냐하면, 분양가상한제로 인해 주변시세에 비해 가격이 저렴한 물량들이 분양에 들어가면 시세차익을 바라보고 수요자들과 투기세력이 대거 청약에 뛰어들것이 자명하고 청약과열이 극에 달할 것은 불보듯 뻔하므로 정부가 이를 대비하기 위해 분양가 상한제가 시행되는 9월부터 청약추첨제에서 청약가점제로 청약제도를 개편할 것이기 때문이다. 현재로선 선의의 젊은층들을 보호하기 위해 가점제와 추첨제를 병행할 가능성도 없진 않지만 큰 틀에서는 일단 9월부터 가점제 시대로 접어들게 된다는점에는 변화가 없다. ■ 무조건 9월이후로 청약 미루면 낭패볼것, 9월전이라도 선별청약 바람직 청약가점제하에서는 무턱대고 인기지역에 당첨될 요량으로 청약을 미루기만 하다가는 실익(實益)이 적을 수밖에 없게 된다. 서울대나 연고대가 좋다고 해서 내신이나 수능점수가 형편없는 고3 수험생들이 이들 대학에 지원해봐야 낙동강 오리알이 되기 십상인 것과 마찬가지이다. 물론 분양가 상한제로 인해 주변시세도 영향을 받을 수 있기 때문에 지금보다는 9월 이후에 기존아파트 매수를 저울질해 볼 수는 있을 것이다. 하지만 내집마련과 시세차익이라는 제법 큰 두 마리 토끼를 잡기위해서는 기존아파트보다는 대규모 인기 택지지구등에서 신규분양 물량위주로 청약하여 승부하는것이 훨씬 유리하다. 때문에 가점제 점수가 저조한 청약대기자들까지 반드시 9월 이후까지 기다릴 필요는 없는것이다. 9월 전이라도 당첨 가능성이 낮은 청약예비군들은 오히려 청약열기가 식은 현재 상황에서 상한제의 영향에서 자유로운 상태로 고급품질과 입지가 좋은 곳에서 선보이는 물량이나 미래가치가 높은 곳이 있다면 주저말고 통장을 사용하는것이 바람직하다. ■ 반시장적 정책으로 인해 속출할 부작용, 정부가 ‘운영의 묘(妙)’ 발휘해 극복해야 결론적으로 말해, 주택법 개정안의 통과는 단기적으로는 집값안정에 도움이 될만한 처방으로 반겨야 할것이다. 하지만 주택법 통과 과정에서 여야간 ‘정치적 빅딜’에 가까운 제스쳐로 인해 극약처방전을 발행한 상황에서 자칫 빅딜이 깨어지는 시기가 도래한다면 집값폭등의 재현이라는 강한 불씨는 여전히 남는 것으로 우려되는것이 사실이다. 이번 법안이 곧바로 시행되더라도 눈높이가 올라간 수요자들의 구미에 맞지 않는 저품질 물량의 대량 공급과 민간 공급물량의 대폭축소, 또한 최초당첨자에게만 지나치게 많은 시세차익을 돌려주는 폐단, 그리고 주변시세에 비해 값싼 물량에 당첨된 사람들이 단기 시세차익을 위해 투기세력과 연계해 불법전매를 시도하는 부작용들이 속출할것으로 전망된다. 따라서 정부가 이들 부작용들을 어떻게 극복하느냐가 이번 주택법 개정안 처리를 통해 달성하고자 했던 집값안정이라는 목표에 도달할 것인지, 아니면 이번에도 실패하고 말것인지에 대한 중요한 관건이 될 것으로 보인다. 필자주:이란? 국민의 기본권을 제한하는 법률은 ▲목적의 정당성 ▲방법의 적절성 ▲법익의 균형성 ▲제한의 최소성 등을 준수해야 한다는 의미로 일반적인 판례와 학설에 따라 이를 위배할 경우는 위헌이라는 내용이다. 이번 주택법 개정안 처리과정에서 일부 야당 의원들이 “집값안정을 위해서는 분양가 상한제만으로도 충분한데 거기에 분양원가공개까지 하는 것은 지나친 이중규제이며 과잉금지원칙에 위배된다”라는 취지의 발언을 했다.