국내 부동산을 움직이는 요소

최근 부동산의 미래를 볼 수 있는 책 한권을 읽은 적이 있다. 저자가 바라보는 부동산 투자는 본능이라고 하고, 덧붙여 본능을 막을 만한 정책은 나올수 없다고 어필하고 있다.
 
내집마련. 경제생활을 추구하는 경제인으로 한걸음 시작할 때, 최대의 화두는 내집마련에서 시작한다. 물론 물려받는 재산이 있어 손쉽게 내집마련을 하기도 하지만 대다수의 필부는 아끼고 기웃거리며 조금씩 전진하는 것이 일반적인 패턴이다. 때로는 절망과 낙담으로, 때로는 희망과 웃음으로 이루어진 내집마련.
 
여기서 내집마련의 본능을 채워주지 않는 이상 부동산 문제를 치유한다는 것은 어렵다는 것으로 글을 시작한다.

또 과거와는 달리 정부의 정책이 투자정책의 가장 큰 변수로 부각하여 거스르기도 어려운 면이 있어 거시적인 안목을 키워야 실패하지 않는 투자자가 될 것이다.
 
결국 인생 전반에 걸쳐 부자로 가는 길목 중의 하나인 부동산. 너무나 깊게 침투하여 관심의 끈을 방치할 수도 없다면, 부동산을 바라보는 눈길과 정책에 순응하여 개개인의 재테크를 이루어야 할 것임에 틀림이 없어 보인다.
 
향후 대한민국의 부동산을 움직이는 요소를 고찰해 보았다.

1. 투자 패러다임의 전환은 인구 변화 속에 있다
 
향후 투자 패러다임을 바꾸는 가장 강력한 요인을 꼽는다면 인구 변화를 볼수 있다.
최근에 관련된 책과 정보를 접하면서 공통분모를 꼽자면 거시적인 인구변화, 지역간의 인구변화 등이 향후 부동산의 상승과 하락의 가장 강력한 키임을 알수 있다.
 
2015년부터 예견되는 고령 사회, 그리고 연이어 초고령사회. 그에 따라, 부동산의 ＇메인 스트림＇은 바뀔 수 있다는 것이 지배적인 의견이다.

가까운 나라, 일본의 경우가 비교대상으로 하여 잃어버린 10년의 근간이 인구 변화 속에 있음을 피력하였고 그 부동산의 하락으로 인한 경제동맥이 끊어졌음을 알수 있었다.
 
고령 사회의 핵심 과제는 은퇴 설계로 현재와 같이 주택에 집중된 자산 구조는 문제가 있음을 있기에 그에 따른 대안으로 모기지의 활용과 실버타운 등에 관심을 두어야 할 것이다.
 
거스를 수 없는 인구변화, 그리고 경제활동인구의 감소. 우리는 이러한 변화를 감지하고, 주택시장을 바라볼 수 있는 눈을 가져야 할 것이다.

그렇다면, 인구변화의 흐름을 알수 있는 방법은 없을까? 해마다 발표되는 인구리서치와 통계청에서 발표되는 도시간의 전입, 전출을 활용하시면 손쉽게 관련자료를 볼 수 있다.

부동산 투자를 이러한 흐름속에 찾는 것이 또 다른 실패를 방지할 것으로 보인다.

2. 미래 부동산은 금리와 화폐 개혁에서 찾아야 한다

금리 변동과 화폐개혁. 인구변화와 함께, 최대의 변수로 지적하고 싶다. 진행되고 있는 금리의 위력으로 부동산 출렁임을 우리는 경험하고 있다.

향후에 과거와 같은 금리는 볼 수 없을 것이라 하지만 현 투자자의 뇌리 속에는 잔영이 남아있기에 고금리, 저금리와 같은 변수는 더이상 변수(?)가 되지 않으리라 본다.

가장 큰 이유는 그에 따른 학습효과가 있기에 대응방법도 알고 있어 예측가능하기 때문이다.
 
그렇다면, 화폐개혁은 어떨까? 현재 검토중인 리디노미네이션은 1,000원을 1환으로 바꾸고 1환 밑에  ‘전’으로 하는 것이다. 그간의 두번의 화폐개혁 1953년과 1961년에 있었다.

많은 선진국가에서 1:1대응으로 환전이 이루어져야 하는데 우리나라의 원화는 1,000단위로 기준이 되어 국가적인 위상의 하락이 우려되어 할 수 밖에 없는 정책이다.

이러한 화폐개혁이 글로벌화되는 세계화속의 수단으로 단순한 변경이라면 인정할 수 있으나 상대적으로 국내 경제는 어떠할까?
 
그동안의 화폐 개혁은 엄청난 물가 상승과 부동산의 상승을 가져왔다. 1000원을 1원으로 예를 들어봅니다. 더운 여름에 아이들손에 쥐어지는 500원짜리 아이스크림은 얼마로 하여야 할까? 1원? 그렇지 않으면 0.5원?

아마도 결국에는 1원으로 할 것이다. 자연스러운 물가인상이다. 5억원하는 아파트는 순식간에 50만원이 될것이다.  비싸다고 생각합니까?

대부분의 사람은 심리적인 요인으로 싸다고 느껴져 어쩌면 최대의 부동산 폭등이 예견될 수 있다.
 
그리고 부동산가격이 평단가가 아닌 3.3㎡로 표시하더니, 결국  ㎡당 가격으로 공시한다고 한다. 즉, 평당 1000만원에서 ㎡당 300만원으로 시세가 형성된다면 비싸게 보일까? 싸게 보일까? 자연스러운 가격 인상을 예견한다는 것은 억지는 아닐것이라 생각한다.
 
가치가 변하지 않는 부동산과 투자처는 과연 무엇일지 생각해보아야 할 것이다. 분명한 것은 리디노미네이션은 인플레이션을 부르고 이는 투자 손익의 척도가 된다는 것이다.

3. 세금까지 고려한 포트폴리오

세금정책이야 말로, 해방이후의 재테크사를 송두리채 바꾸었다고 감히 말하고 싶다.
과거의 세금은 기업이나 정부단체에서나 볼수있는 접근이 어려운 전문영역이였지만 지금은 어떠한가?

보유세, 거래세부터 시작하여 부동산에 관련된 세금은 논하시는 것이 일상적인 생활이 되어버렸다. 한발 앞선 투자자의 가계부는 복식부기까지 논하고 있는 실정이다.
 
2006년부터 시작되는 세금정책. 융단 폭격이라고 서슴없이 말씀하시는 전문가도 많다. 그에 따라 금융업계의 자산관리사 그리고, 세무담당자등이 투자자에 있어 필수 존재가 되었다.
 
이제는 세금까지 고려하셔야 할 것이다. 중요한 것은 세후 소득까지 고려한 투자 전략을 세워야 한다는 것이다. 많은 투자자는 현재의 매수와 매도에 따른 양도차익의 착시현상으로 수익률을 논하는 것을 볼 수 있다.

현재 3억원에 매수한다고 하여도 5억원에 매도하는 단순 수익률은 이제는 아니다. 투자자의 환경 즉, 다주택 여부와 보유기간등에 따라 수익율은 천차만별이다.

언제 어떤 환경에서 매도함이 최상의 수익률이 올릴지를 염두에 두고 타이밍을 저울질 하여야 할것이다.

4. 투자 방법의 다변화

최근에 가장 많이 볼수 있는 단어가 무엇일까 생각해보았다. 주가 상승, 해외투자, 펀드등이 있다. 그리고, 간접투자다. 바로 다변화된 투자방법을 볼 수 있다.
 
많은 투자자들과 대화를 나누다 보면 시세차익을 논하는 분이 많이 사라지고 있다. 수익형 상품을 발굴하고자 많은 발품과 인품을 파는 분들이 많아지고 있다. 즉, 임대수익으로 방향을 전환하고 있다는 것이다.

따라서, 과거의 단순 중개로 부동산 수익을 창출하기는 어렵고 열린 정보와 노하우를 총집결하여 투자자에게 적합한 포트폴리오를 제시하여야 움직이는 시대가 도래하고 있다. 또 상담을 통해 부동산에 올인하라고 말하기도 어려운 시대다.
 
이러한 트랜드에 맞추어야 미래의 부자가 될수 있다고 강조하는 것이 억지일까? 많은 전문가들과의 인맥이 중요하다고 할 수 있다. 
 
5. 아직도 개발 호재는 남아 있다
 
뉴타운으로 서울 전역을 공사판으로 하여, 생활의 불편을 경험하고 있다. 그러한 가운데 미래의 서울을 그리며 대안으로 다른 투자처를 찾고 있다.

하지만, 상담을 하다보면 막타 탈것같은 느낌을 지울 수가 없다는 의견이 많다. 그들이 말한데로 오를대로 오른 서울,  투자의 틈새를 찾아보심이 어떠할까?

그렇다면, 수도권에서 찾아보시기 바란다. 높은 수익율을 이루는 투자자, 어려운 부동산 경기속에서도 수도권에서 이루어지고 있다. 정부청사 이전을 신호탄으로 지방에 대한 투자도 일부 과열 양상을 보인 것이 사실이다.

혁신도시, 기업도시, 관광특구등 어느날 갑자기 국토균형발전이라는 기치아래 지방도시들이 토지보상을 하고 땅을 파고 있다.  
 
좀더 자세히 살펴보면,  투자자라면 꼭 관심을 가질 지역이기에 서술해본다. 2012년까지  충남 연기 공주지구에 2212만평의 행정복합도시를 추진하고 있다.
 
혁신도시로서, 강원도 원주(105만평), 대구(132만8000평), 경북 김천(170만평), 울산(84만평), 경남 진주(106만평), 전북(488만평), 전남 광주(380만평), 제주도 서귀포시(40만평), 충청북도(275만평)등이 있고 탈락한 지역들이 준혁신도시를 추진하고 있다.

2012년까지 추진되는 6곳의 기업도시로서, 충주시(210만평), 충남 태안(473만평), 전남 무안(1220만평), 전남 영암(1000만평), 강원 원주(100만평), 전북 무주(245만평)가 있다. 여기에 대형기업들이 인허가 기준을 완화했으니 더 나올것이라 생각된다.
 
그리고, 신도시 및 택지개발지구로서 판교, 동탄1, 동탄2, 파주, 양주 옥정, 남양주 별내, 고양 삼송, 평택, 아산 탕정, 송도, 송파, 김포, 검단, 청라, 용인 흥덕, 성복, 동천, 오산 궐동, 성남 도촌, 향남, 의왕 청계등 기억나는 곳만 기록하여도 무수히 많다.
 
여의도가 약 90만평으로 개략적인 산출만 하여도 여의도가 130개가 개발된다는 것이다.그렇다면, 이들의 미래는 어떠할까? 쭉정이를 가릴 혜안이 필요하다. 가장 큰 이유는 많은 이들이 똑똑하기 때문이다.

이상과 같이 대한민국 부동산을 움직일 요소들을 살펴보았다. 과거의 묻지마 투자시대는 유산으로 자리잡아 가고 있다.

이제는 부동산 투자를 하는 데 있어서 흔히들 가지고 있는 고정관념은 버릴 필요가 있다. 정부 정책을 이길 수 있는 투자는 없다는 것이다.

당장은 효과가 없을지라도 필터링효과가 있어, 알토란같은 종자돈의 손실이 있을수 있다. 또한 부동산 불패론. 냉정하게 판단하셔야 할 것이다.

불패론은 투자자들의 부산물이다. 즉, 국지적으로 존재할 수 있다는 것이다. 오늘의 불패는 내일의 필패가 될 수 있음을 인지하시고 투자의 방향을 점검하신다면 성공하는 투자자가 될것이라 확신한다.
 
행복한 부자가 되기 위한 희망찬 첫걸음으로 미래부동산을 인지하시어 성공하는 투자자로서 10년후의 모습을 그려보기를 희망한다.