재개발 투자방법

[부동산] 재개발 알짜배기 매물 선택 요령 (3)사업속도

재개발 상담을 하다보면 꼭 듣는 질의사항 중에 하나가 바로 해당 재개발 지역의 철거시점, 아파트 입주시점에 대한 문의입니다.

'이 빌라를 사면 입주권으로 변형되는 시기는 언제입니까?' 

'아파트 완공시점은요?'

 

이번 시간에는 이 부분에 대하여 몇 자 끄적여 보겠습니다.

◈ 점점 빨라지고 있는 재개발사업 

재개발은 아직도 10년이상 소요되는 지지부진한 사업이라는 인식이 잔재합니다.하지만 자세히 들여다보면 우리 생활속에서 재개발사업은 빠르게 빠르게 진행되고 있습니다.

 

한 부동산포털사이트 자료에 의하면, 지난 1995년에서 2000년 사이 진행된 재개발 구역들은 평균 3년11개월이 걸려서야 재개발사업을 마무리한 반면 2000년 이후에 재개발을 추진한 지역들은 평균 2년 10개월만에 재개발을 마쳐 사업기간이 1년 이상 빨라졌습니다.

여기에 도시재정비촉진지구의 개념이 대중화되고 있어 인허가절차의 간소화효과까지 더해져 1년6개월만에 모든 인허가절차를 마친 뉴타운지역도 있습니다.  80년대 초 재개발 사업에 걸리는 기간이 평균 7년9개월이었던 것에 비하면 지금 우리가 살고 있는 시대의 재개발사업은 우리가 느끼는 것 보다 훨씬 더 빠르게 진행되고 있습니다. 

◈ 사업속도가 빠른 재개발 지역의 특성 

'재개발은 인허가절차의 의해 상승한다'라는 논리의 '재개발 상승 이론'을 빗대어 볼때 재개발 투자수익률은 곧 사업속도 진척률에 비례한다고 해도 과언이 아닙니다.

 

'이 지역의 재개발사업이 과연 빠르게 진행될까?'

이 테마의 예측성을 최대한 객관화하는 것이 곧 성공투자의 지름길인 것이죠.

  

< 사업속도가 빠른 재개발 지역의 특성 >

1) 조합원수가 건립세대의 비해 월등히 적은 지역   

조합원간의 갈등은 대표적인 재개발 사업지연요소로 알려져 있습니다. 조합원수에 비해 건립세대가 월등히 높은 지역은 일반분양이 많아 조합원들의 이익이 커짐은 물론 조합원평형배정 및 이익배분의 과정에서 발생하는 분쟁의 요소가 매우 적다는 큰 메리트를 가지고 있습니다.       

2) 상가조합원수가 적고 주택조합원수이 많은 지역 

상가를 소유한 조합원들은 철거시점에서 영업이익에 대한 보상문제가 발생합니다. 특히 권리금, 영업대책비 등의 세입자 관련 보상문제는 재개발사업을 진행하는데 있어서 상당한 잡음을 쏟아냅니다. 그에 비해 주택을 소유한 조합원에 대한 지연요소는 상대적으로 매우 덜하기 때문에 일반적으로 주택조합원의 수가 많은 지역이 사업속도가 빠릅니다. 

3) 구릉지가 적고 평지가 많은 지역 

구릉지가 많은 지역에 비해 평지로만 구성된 지역은 시공여건이 우수하므로 사업속도가 빠를 수 밖에 없습니다. 또한 도시기반시설(도로, 편의시설, 상업시설 등)이 더욱 체계적으로 구축될 수 있고 조합원 권리가액 또한 높게 책정되어 평지가 많은 지역은 사업속도 이외에도 많은 메리트를 누릴 수 있습니다. 

  

4) 쪼갠 지분이 적은 지역 

몇개월 전만해도 쪼갠 지분이 많은 지역은 사업속도 지연요소일 뿐만아니라 임대아파트, 20평형대 아파트를 많이 지어야 하기 때문에 커뮤니티의 질을  저하시키는 요소로 여겨졌었습니다. 하지만 최근 쪼갠 지분 관련 법령이 개정됨에 따라, 현재는 과거에 비해 '커다란 저해요소'의 영향력이 많이 줄어들고 있습니다. 

5) 용적률 등 현장데이터 관련 갈등이 적은 지역 

재개발 조합원 수익률은 곧 용적률이다라는 말이 있듯이 용적률은 재개발사업의 키워드입니다. 용적률이나 층고제한 등의 핵심현장데이터 관련 갈등은 가장 큰 재개발사업 지연요소라 할 수 있습니다. 재개발조합원과 지차체의 갈등여부를 체크하기 위해선 기본계획수립내용을 꼭 알아야하며 기본계획이 수립되지 않은 지역은 지자체의 개발방향성이라도 인지하고 있어야 합니다. 지자체의 용적률 및 층고 압박이 거세다면 사업 자체가 장기적으로 표류될 수 있다는 사실을 꼭 명심하시기 바랍니다.      

  

 

◈ 사업속도는 특히 실수요자에게 중요

재개발 알짜배기 물건 선택 요령 중 사업속도 관련 부분은 실입주를 생각하는 실수요자에게 특히 중요한 부분입니다. 하지만 투자의 측면, 특히 '투자기간 및 매도시기 설정'이라는 핵심사항과 직결되어 있는 부분이기 때문에 '사업속도 예측의 객관화'는 가장 중요한 요소라 하여도 과언이 아니라 할 수 있겠습니다. 

아무쪼록 경험을 바탕으로 한 저의 식견이 재개발 물건 선택하시는 데에 있어서 조금이나마 도움이 되셨음 하는 바램을 가져봅니다. 감사합니다.