합리적인 부동산정책

어느날 두 사람이 함께 자동차를 타고 서울외곽순환고속도로를 달리고 있었습니다.

 

한 사람은 차창 밖으로 펼쳐진 휘황 찬란한 도시의 야경을 보면서 "저렇게 많은 아파트 중에서 내 아파트 하나 없다니"라는 생각에 빠졌습니다. 반면 다른 한 사람은 "저 곳에 다른사람 명의로 아파트 하나 더 장만하면 투자 가치가 있겠군"하며 중얼거렸습니다.

똑 같은 도시 야경을 바라 보면서 한 사람은 부정적인 태도를, 다른 한 사람은 긍정적인 사고를 보였던 것입니다. 필자는 이것이 수도권지역에 거주하는 일반인들의 서로 다른 두 자화상이라고 생각합니다.

지금까지 정부의 부동산 정책은 서민들의 내집마련이라는 기조를 유지해왔지만 그 결과는 정작 본래 목적과는 다르게 나타나고 있습니다. 이 정책으로 웃어야 할 사람은 우는 반면 울어야 할 사람들은 되레 웃고 있습니다.

 

평소 마음 속 깊숙히 자리잡은 생각의 실타래를 풀어 봅니다. 필자는 위에서 사례로 든 사람들의 생각만 헤아려 보아도 앞으로 부동산 정책의 기조가 어때야 하는지 알수 있다고 생각합니다.

 

모든 국민이 잘 살게 할 수 있는 부동산 정책의 수립이 그렇게 어려울까요? 참여정부는 서민들을 괴롭히던 부동산가격 폭등이라는 왕마귀를 잡기 위해 이른바 명품으로 꼽히는 아파트 등의 이마에 종합부동산세라는 부적을 떡 하니 붙였습니다.

 

이것도 모자랐는지 DTI라는 족쇄를 채우고, 전매제한이라는 포승줄로 꽁꽁 묶어 놓는가 하면, 개발이익 환수제라는 독약까지 먹였습니다. 이것도 부족하다고 봤던지 정부는 양도소득세 중과라는 굿판까지 벌이면서 겨우 왕마귀의 진을 빼는데 어느정도 성공했습니다.

 

그러나 이 과정에서 간과된 것이 있습니다. 왕마귀만을 잡으려고 혈안이 되다 보니 왕마귀가 낳은 수십 마리의 새끼 왕마귀를 방치했던 것입니다. 이들 새끼 왕마귀들은 제 어미보다 더 큰 몸집을 자랑하며 사람들을 마구 괴롭히고 있씁니다.  

 

그렇다면 이 많은 새끼 왕마귀들은 무엇으로 잡아야 할까요. 단도 직입적으로 말하자면 이제 부동산 정책은 과거에 잘못된 모든 정책을 대폭 수정해 가장 실효성이 있는 방안으로 완전히 탈바꿈 시켜야 한다고 봅니다.

 

일부 전문가들은 지금의 부동산 정책을 일관성 있게 끝까지 밀고 가야한다고 주장하지만 이는 잘못된 생각이라고 봅니다. 이 잘못된 부동산 정책에 일관성이라는 벼슬을 내려 준다면 우리나라는 부동산만 살고 사람(경제)는 죽는 파국을 맞이하게 될 것입니다.

 

이렇게 말하면 혹자는 필자가 부동산 투기를 조장한다고 혹독한 질타를 보낼 수도 있을 것입니다. 하지만 잘 생각해 보시기 바랍니다. 부동산가격 폭등을 잡겠다는 현 정부의 정책을 지지해 온 사람들은 정작 자신들의 의지와는 다르게 지금의 부동산 폭등의 최대의 조력자가 된 꼴입니다.

때문에 이제 부동산 정책의 큰 틀이 바꾸어야 한다고 생각합니다. 지금의 부동산 정책은 부유층의 반발을 사고, 중산층을 열받게 하고, 서민층의 분노를 유발시켰습니다. 이런 점에서  지금의 부동산 정책은 성공할 수도 없고 성공해서도 안 된다는게 필자의 생각입니다.

자, 그럼 부동산 정책의 골격을 수립하는 관리들에게 훨씬 못난 제가 한바탕 신명나는 춤을 보여주고자 하니 한 번 감상을 해 보시기 바랍니다.

종합 부동산세(종부세) 정책은 폐지해야

 
2005년부터 부동산 투기 억제, 불합리한 지방세 체계 개편의 일환으로 도입된 종부세는 국세청이 재산세와는 별도로 누진세율을 적용하여 주택은 6억원 초과 나대지는 3억원 초과로 규정한 제도입니다.

그렇다면 과연 2005년 이전보다 그 이후가 고가 아파트의 상승률이 낮을까요? 종부세는 우선 부동산 투기를 억제한다는 명분을 삼고 있지만 사실상 부유층의 재산권을
인정하지 않거나 침해하겠다는 선포라고 할 수 있습니다.

이 제도를 도입함으로써 부유층의 주택 및 토지에 대한 자산 가치가 하락할 것으로 생각하지만 부유층은 그 세금까지 뛰어 넘는 아파트 폭등을 이어갈 것이며,그 방법이 통하지 않을 경우 남의 이름을 도용한 저가 아파트를 다량 매수하여 서민 아파트를 폭등시키는 부작용만 초래할 가능성이 더 큽니다.

종부세는 서민들 입장에서는 돈 많은 사람들이 당연히 내는 세금 정도로 인식할 수도 있지만 오히려 그들이 관심을 갖지 않아도 될 서민들의 잠자리를 야금 야금 빼앗아 가는 최악의 제도라고 판단하시면 됩니다.

즉 종부세 부담이 적은 중저가 아파트를 매집해서 시세 차익을 거둡니다. 종부세의 표면적인 피해자는 부유층 같지만 실상 내실을 드려다 보면 최대의 피해자는 무주택 서민입니다.

재산세가 엄연히 존재하고 있기 때문에 종부세는 과감하게 철폐하고 재산세에 대한 누진세를 강화하여 부유층이나 중산층이 일반 서민들의 밥그릇까지 관심을 갖지 못하도록 해야 합니다.

DTI(총부채 상환 비율) 규제 대폭 완화해야

총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말하는데 2007년 은행권에서 투기지역과 투기 과열지역에 대하여 주택 담보대출에 DTI 규제를 확대하였습니다.

소득을 적게 신고한 자영업자나 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자의 경우에 불리하게 적용될 수 있는 제도입니다.

30억원 짜리 아파트의 대출이 7억 내외이며 많아야 10억 이내입니다. 언뜻 보기에는 대출 규제를 통하여 또 다른 부동산 투기를 막는 것으로 보여지지만 좀 더 냉철하게 판단하면 투기 지역과 투기 과열지구의 집값을 묶음으로써 상대적으로 투자성이 있는 다른 주택에 대하여 눈을 돌리게 함으로써 음성적인 다주택자를 양산할 가능성이 매우 높습니다.

 

이 제도는 투기를 막기위하여 일정 부분 필요한 제도로써 효율적 기능을 발휘할 수 있지만 지금처럼 지나치게 규제할 경우에 부유층만이 아니라 중산층과 주택을 가진 서민들에게까지 해당 지역이 아닌 저렴한 아파트에 손을 뻗치게 하여 집값을 연쇄적으로 폭등하게 함으로써 무주택 서민들의 내집마련 의지를 꺾어 버리는 역현상을 유발할 소지가 다분합니다.

 

개발 이익 환수제 대폭 완화 필요

개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경, 기타 사회·경제적 요인에 의하여 정상지가 상승분을 초과하여 사업시행자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 국가가 환수하여 사회에 환원하는 것을 말하는데 1990년부터 실시한 토지 공개념의 3대 제도의 하나입니다.

이 제도는 재건축 및 재개발의 투기성 자금을 차단하겠다는 정부의 정책으로 최근에 와서 법령이 더욱 강화가 되었습니다.

투기 과열을 방지하기 위하여 일정부분 필요한 조치로 인정이 되기는 하지만 지금처럼 50% 혹은 그 이상을 세금으로 거두어 들인다는 발상 자체가 심각한 사유 재산권 침해입니다.

이런 법적인 문제를 떠나서 현행처럼 지나치게 왜곡하여 적용할 경우 그 세금까지
뛰어 넘는 지가 폭등을 야기할 가능성도 적지 않습니다.

재건축과 재개발에 대하여 투기성 자금을 차단하기 위해서는 개발 이익 환수제의 강화 보다도 1주택 보유 이후에 지분 쪼개기 식의 편법 매매 및 2주택에 대한 세금을 대폭 강화해야 합니다.

 

필요 이상의 주택 보유를 하지 않도록 체계적인 제도적 장치가 민주주의 시장 원리에도 맞고 실효성도 훨씬 강한 조치라 할 수 있습니다.

양도세 대폭 인하, 최소기간만 두고 폐지해야

건물이나 토지 등 고정 자산에 대한 영업권이나 특정 시설물에 대한 이용권. 회원권 등 재산의 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도 차익에 대해 부과되는 세금이 양도세입니다.

 

현행 양도세를 산출하는 공식을 보면 양도세결정세액= (양도가액 -취득가액 -기타필요경비 -장기 보유 특별 공제-양도 소득 기본 공제) x 세율 - 감면세액입니다.
양도 소득세는 보유기간과 주택수 차액에 따라서 차등적으로 적용이 되고 있는데, 현행 양도세는 지나친 과세라고 판단이 되기 때문에 양도 소득세를 전면 페지나 양도 차익의 5%-10%-15%를 차등적으로 적용을 하되 최대 15%를 넘기지 않는 선이 바람직 하다고 봅니다.

재산세도 아니고 주택을 양도했다는 이유 하나만으로 지나친 세금을 납부하는 것은 투기를 잡으려는 의도 정도가 아니라 사유 재산권을 몰수하는 반민주적 악법입니다.
주택도 다른 재화나 물류의 양도 정도의 세금만 제시하거나 재산세가 엄연히 존재하기 때문에 전면적으로 폐지해야 합니다.

다만 주택 보유의 최소 기간 1년 혹은 그 이내에 매도 하는 등의 행위 즉 단기적인
투기 행위를 발휘하지 못하도록 최소 기간의 과징금을 강화하는 법안이 따로 마련이 되기를 희망합니다.

1가구 2주택 및 다주택자의 세금 대폭 강화

부동산 투기를 근절시킬 최선의 방책은 1가구 2주택 및 다주택자들의 세금을 대폭 강화 하는 것 하나만으로도 확실하게 효과를 볼 수 있습니다.

그 동안 주택에서 제외 된 오피스텔, 기타 상식선에서 주택이라고 판단하는 왠만한 주거 형태를 주택으로 인정하는 법안을 마련하여 1세대가 1주택 이상의 주택을 보유하는 일이 없도록 지금보다 강도 높은 세금을 부과해야 합니다.

 

또 5주택 등 투기성이 강한 부분에 대해서는 단순히 세금 문제만이 아니라 죄질이 매우  나쁠 경우에 형사 처벌 제도를 마련하거나 혹은 국가에서 몰수하는 법령안도 제도화할 필요가 있습니다.

 

개인의 재산을 두고 무슨 형사 처벌까지 들먹이느냐는 사람도 있겠지만 사회 질서에 역행하는 도박이나 주택을 대량으로 매수하여 시세 차익을 실현하려는 투기 행위나 냉철하게 판단하면 풍기 물란 및 다른 사람들에게 피해를 준다는 공통점이 존재하기 때문에 얼마든지 입법화 할 수 있다고 봅니다.

다만 일시적 2주택과 피치 못할 상황의 2주택 보유에 대한 기준을 강화하여 그 부분에 대해서는 예외의 항목을 두고 세금을 차등적으로 적용해야 합니다. 2주택, 3주택 등의 차별적 강화 법안이 따르되 2주택도 지금의 50%보다 높은 70% 이상의 세금강화 3주택 부터는 사실상 이익 차익의 전액을 세금화 하는 법안이 마련되어야 합니다.

예를 들어서 15억 아파트를 가지고 있는 사람이 2억 아파트를 의도적으로 가지고 있을 경우에 2억 아파트를 매도하더라도 15억 아파트 이익의 70% 이상을 세금으로 부과하게 된다면 돈 많은 부유층이나 중산층이 일반 무주택 서민들의 보금자리까지 탐하는 일은 모두 사라질 것입니다.

물론 단번에 시행한다면 그 파장이 너무 크고 그로 인한 사회적 혼란이 가중이 될 수 있으므로 1-2년간의 충분한 계도 기간를 두고 적용하는 것이 옳으며 1가구 다주택에 대한 예외규정까지 망라한 정책 법안이 필요합니다.

분양과 미분양 분양권 매수는 현행처럼 미등기 상황이므로 주택으로 처리하지 않도록 해야 하며 그것으로 인한 세금 부과는 건설 경기의 선순환을 위하여 규제를 만들지 말고 등기 이후에는 앞에서 제시한 양도세 완화 및 폐지만으로 기존 주택을 매도할 수 있기 때문에 2주택을 피할 수 있다고 봅니다.

 

전매제한의 부분적 폐지 혹은 기간단축

새로 분양되는 주택에 당첨된 뒤 일정기간동안 사고 팔지 못하도록 하는 조치를 전매 제한이라고 합니다.

전매 제한은 최근에 부각이 되고 있지만 이전부터 있었던 제도이며 원칙적으로 85㎡초과 중대형은 5년, 85㎡이하 중소형은 7년간이었던 것이 개정이 되어, 85㎡초과 중대형은 7년, 85㎡이하 중소형은 10년간 전매가 제한이 되는 방향으로 규제가 강화 된 것입니다.

전매 제한은 분양일을 기준으로 하는 것이 아니라 계약일을 기준으로 하고 있기 때문에 막상 이 제도가 보편화 되면 그 파장은 실로 엄청날 것으로 전망이 됩니다.

 

선분양제라면 분양 후 1달이면 계약이 되는 까닭에 2년 6개월간의 공사기간이 전매 제한 기간에 포함이 되어 사실상 10년 전매일 경우라도 그나마 시간을 벌 수 있지만 앞으로 보편화 될 후분양제는 사실상 입주일이 계약일이나 다름 없다고 보여지기 때문에 투자가 목적이신 분들은 사실상 거들떠 보지 않는 것이 최선의 길이 될 수도 있습니다.

전매 제한은 부동산 폭등을 잠재우기 위하여 만든제도로써 분양가가 저렴하기 때문에 서민들에게 큰 도움을 주는 듯한 착시현상을 유발합니다. 쉽게 말하면 전세값 싸게 줄테니 7-10년 법적으로 살아야 한다는 것이지요.

즉 분양가 상한제를 적용하여 분양가를 낮추는 조건으로 7-10년 전매 제한을 시킨 것입니다. 만일 전매 제한이 아니라면 분양가 상한제가 적용이 되지 않기 때문에 분양가가 더 비싸다고 보시면 됩니다.

예를들면 전매제한 분양가 1300만원이나 전매 가능 분양가 1600만원이나 비슷한 조건으로 보셔야 합니다. 평당 300만원 이상의 차이는 확실하다고 봅니다.

전매 제한은 사유 재산 침해의 결정판입니다. 이 제도를 부분적으로 폐지 혹은 전면 폐지하지 않으면 중장기적으로 수도권 전역은 미분양의 소용돌이와 향후 10년동안 사실상 공급 과잉의 상황인데 매매가 불가능하여 공급 부족을 느끼게 만들어 불필요하게 신도시 및 택지 지구를 남발할 위험성이 큽니다.

최근 상황을 보면 경기도 일대에 신도시와 택지 개발 지구가 아닌 곳이 없을정도로 매우 심각한 공급 과잉 계획이 남발하고 있습니다.

결론적으로 전매 제한은 신도시급에서도 부분적 혹은 전면적으로 폐지 되거나 기간을 단축해야 합니다.

재산세 강화해야

재산세를 현행처럼 누진 적용하되 GDP나 경제 여건이 비슷한 외국의 사례에 걸맞게
적용을 해야 합니다. 재산세 역시 비싼 아파트라고 해서 지나치게 과세하는 것은 반시장 정책이기 때문에 1가구 1주택에 대해서는 불필요하게 과한 세금을 거두지 않아야 합니다.

명품 아파트를 지나치게 억누른다고 해서 부동산 투기나 폭등이 줄어드는 것은 아닙니다. 각각의 가치를 인정하는 선에서 적절한 누진세를 적용을 하되 명품 아파트가 다른 아파트를 폭등시키는 도화선이 되지 않도록 연쇄 고리를 차단하는 데 주력해야 합니다. 즉 공시지가를 여기에 적용하여 아파트가 오른 비율만큼 세금을 강화해야 합니다.

명의도용 다주택, 탈세 등에 대해 강력 대처해야

앞에서 여러 요인들에 대한 정책 완화 및 폐지를 강조하였습니다. 하지만 1가구 2주택과 다주택 그리고 재산세 강화와 더불어 가장 강력한규제가 따라야 할 일이 다른 사람의 이름으로 주택을 마련하는 이른바 명의 도용한 주택입니다.

명품 아파트의 규제가 워낙 심하다 보니까 돈이 많은 사람들은 다른 사람의 명의를 도용하여 불법적으로 여러 채의 주택을 보유하는 경우가 많습니다. 어떤 사람은 남의 이름을 빌려 10여채 이상의 주택을 보유하고 시세 차익을 남긴 연후에 매도를 하는 경우가 있습니다.

이러한 사람들의 행위를 철저하게 차단하여 세금으로 전액 몰수 및 형사 처벌을 강화해야 합니다. 또 자금추적 등을 통하여 탈세 여부를 지금보다 몇 배 강화해야 합니다.
수도권은 집이 부족하기 보다는 한 사람이 너무 많이 가지고 있는데 드러나지는 않지만 남의 이름을 빌려 여러 주택을 보유하는 사람들 때문에 집값이 폭등하고 무주택 서민들은 끝없는 좌절을 맛보는 일을 되풀이 하고 있습니다,

명의를 빌려준 사람이나 받은 사람 둘 다 처벌을 강화하고 종부세 등 불필요한 세금을징수하는데 역량을 집중하지 말고 주택 불법 단속청을 신설해서라도 타명의 다주택자에 대한 적발 및 조치에 모든 힘을 기울여야 합니다.

지금까지 현 정부의 부동산 정책에 대한 문제점 및 새로운 대안책에 대하여 저의 의견을 간단하게 제시하였습니다.

 

부동산 투기를 막는다는 명분하에 불필요하고 복잡한 규제 정책을 강화하는 바람에 입지에 따른 주택의 불균형 현상을 심하게 하고 사유 재산권의 침해는 물론 정책에 대한 불신만 키우는 꼴이 되었으며 그 피해자는 모든 국민이 짊어지고 있지만 아이러니컬하게도 최대의 피해자는 최대의 수혜자가 되어야 할 무주택 서민의 몫이 되고 말았습니다.

종부세, DTI 규제 강화, 양도 소득세 등의 불필요한 정책으로 선호-준선호-보통-준비선호-비선호로 이어지는 모든 재화와 물류의 균형이 부동산에서만큼은 왜곡된 흐름으로 심하게 일그러져 있습니다.

지나친 평등주의 정책이 교육에 이어서 부동산에 까지 적용이 되는 바람에 올라가야 할 교육 수준은 땅에 떨어진 상황이며 떨어져야 할 부동산 값은 크게 오르는 악순환이 되풀이 되고 있습니다.

진정 서민을 위한 정책은 부유층을 서민으로 끌어 내리려고 하는 정책이 되어서는 안 되며 그들이 서민들과 함께 어우러져 조화로움 속에서 발전할 수 있는 토대를 마련하는 길입니다.

누구나 글을 쓸 수 있는 자유가 있습니다. 여러분들께서 대통령이 되신 다면 어떤 부동산 정책을 펼치시겠습니까? 감사합니다.