10년 후 주거문화

건축소식 :: 10년 후 주거문화 1

 

택지개발때 단독ㆍ연립주택 비중 늘려라

◆10년 후 주거문화 / 전문가 좌담 (6)◆   매일경제는 한국의 미래 주거유형과 트렌드를 예측해본 `10년 후 주거문화` 시리즈를 마치며 지난 2일 전문가 좌담회를 개최했다. 이날 좌담회에는 박환용 경원대 도시계획학과 교수, 김용순 주택도시연구원 박사, 이광범 대우건설 주택상품개발팀 부장이 참석했다.   Q>사회 ＝저밀도 공동주택에 대한 관심이 높아지고 있는데 한국 주택시장이 이런 수요를 수용하려면 어떤 제도적 보완이 필요합니까.   A>박환용 교수＝단독주택 공급의 경우 일산은 성공했고 분당은 실패했다. 일산은 전원형 단독으로 만든 반면 분당은 상가를 40% 허용했다. 선진국처럼 주거와 상업지구가 분리되도록 용도설정하는 게 중요하다. 택지개발지구에 단독주택단지를 지으려면 주변 아파트에서 내려다볼 수 없게 넓게 만들어야 한다.   A>이광범 부장＝단독주택단지도 100가구 이상 들어가면 투자가치와 환금성이 어느 정도 확보된다. 10년 후 쾌적한 저밀도주택을 확대하려면 택지개발 초기부터 아파트용지 비율을 축소하고 연립ㆍ단독택지를 늘려야 한다. 또 블록형 단독단지에 제대로 된 주민편의시설을넣으려면 가구수 제한을 완화해줘야 한다.   A>김용순 박사＝주거환경이나 도시계획 측면에서 정책적으로 아파트 외에 단독ㆍ연립이 늘어나도록 해야 한다. 제도적 측면 외에도 투자가치가 중요하다. 전원ㆍ단독주택을 꿈꾸는 사람들은 많지만 시장이 안정되고 투자적 인식이 없어져야 새로운 주택 유형이 비집고 들어올 수 있다.   Q>사회＝아파트 일변도 주거문화를 개선하려면.   A>박 교수＝상당히 노후화되는 단독주택을 어떻게 재정비할 수 있는가를 고민해야 한다. 그걸 아파트로 다 바꾸는 것을 막아야 한다. 단독주택지를 보호해야 하는 장치가 무엇인가 생각해볼 필요가 있다. 그러려면 용도지역을 자주 바꾸지 말고 엄격히 운영해야 한다. 고층과 저층이 섞여 있으면 고층 때문에 저층은 안 좋아진다. 도시 모양이 외곽은 낮고 중심으로 갈수록 전반적으로 높아지는 모양으로 돼야 한다.   A>김 박사＝용도 지정상으로도 안되는데 주민들은 옆은 아파트인데 우리는 왜 주택이냐면서 반발한다. 밀도 등이 바뀔 수 있다는 여지를 주니 고층은 초고층을 기대한다. 경제성이 우선시되고 이해관계가 얽히다보니 새로운 주거문화가 어렵다.   A>이 부장＝단독이든 연립이든 대단지로 개발돼야 한다. 그런게 고급으로만 개발되는 건 안 된다. 뉴타운도 잘라서 팔면 주거단지가 예쁘게 들어서지 않고 망가지게 된다.   Q>사회＝10년 후 주거시장 변화의 가장 큰 변수는.   A>박 교수＝교통이 가장 큰 변수가 될 것 같다. 한국은 교통체계가 좋지 않기 때문에 교외 지역은 교육의무나 직장으로부터 자유로워지는 사람들이 선택할 것 같다. 그런 면에서 15년 후 베이비부머들의 고령화가 급진전되면 교외주택이 가속될 수 있다.   A>김 박사＝소득 증가로 세컨드 하우스를 선호하게 되고 고령화로 교외로 나가는 것이 자유로워지는 상황에선 교통이 변수다. 서울~춘천 고속도로가 개통되니까 그 선을 따라 발전이 이뤄진다. 지금은 신규주택 대부분이 아파트지만 한계에 다다른 것 아닌가 생각한다.   A>이 부장＝재산가치로서 주택보다 주거성능으로서 주택에 대한 요구가 얼마나 높아졌느냐 여부가 주거문화의 현주소를 결정할 것이다. 선진국만큼 부가 뒷받침되지 않으면 직장에 가까운 도심에 살게 될 것이다. 건축 면에서는 빠르게 지은 아파트 문제가 불거지면 70~80년 쓸 수 있고 바뀌기 쉬운 구조의 장수명 아파트에 대한 논의가 활발해질 것이다.   Q>사회＝고급ㆍ대형 아파트 수요 높아지는데 분양가상한제로 기대하기 힘들게 됐다. 고급아파트의 미래는.    A>김 박사＝분양가상한제가 실시되더라도 마이너스옵션제가 있어 고급아파트는 가능하다. 누드아파트를 짓고 고급화하는 새로운 상품도 나올 수 있다.   A>박 교수＝소득이 올라가면 대형아파트에 대한 수요가 늘텐데 현재의 소형평형 의무비율은 여기에 역행한다. 현재 적용되는 국민주택규모 25.7평은 81년에 만들어진 것이다. 1인당 희망 주거면적이 늘어나는 만큼 국민주택 규모는 조정될 필요가 있다.   Q>사회＝10년 후 용산이 최고 부촌으로 점쳐지는 이유와 선결과제는.   A>이 부장＝서울의 중심인 데다 배산임수의 입지를 갖고 있다. 동부이촌동이 더 성장하지 못한 것은 미군기지 때문이다. 파리나 로마처럼 안 허물고 리모델링만 해서 유지할 수 있는 곳이 바로 용산일 것 같다.   A>박 교수＝용산역세권이 개발되면 테헤란로보다 훨씬 번성한 곳이 주거지역 인근에 위치하게 돼 강남에 버금가는 메리트가 있을 것이다. 단 강남보다 교통이 좋지 않다는 것이 흠이다.   A>김 박사＝지금도 나쁜 편은 아니지만 강남과 접근성이 좋고 도심도 가깝기 때문에 더 좋아질 것이다. 하지만 강남도 진화할 수밖에 없어 강남을 압도하기는 어려울 것이다.   Q>사회＝10년 후를 내다본 신도시의 성공요건은.   A>이 부장＝추가 신도시 완성시점에는 인구 대비 충분한 주택 보급률이 예상된다. 주택의 양적 확대보다는 질적 향상이 중요할 것이다. 서두르지 말고 주택 밀도, 녹지율, 교통, 교육 등에 대한 충분한 검토를 해야 할 것이다. 동탄신도시가 주변 삼성전자의 베드타운으로 성공이 예상되듯이 신도시에는 자족도시 기능을 할 수 있는 산업기반이 필요하다.   A>박 교수＝신도시의 경쟁력은 우선 교통과 인프라스트럭처다. 과거엔 외곽에 짓는 신도시끼리 경쟁하면 됐지만 이젠 도시정비촉진 지역에 비해 비교우위를 가져야만 성공할 수 있다. 신도시가 도시정비촉진지역과 경쟁했을 때 인기를 끌기 쉽지 않다.   A>김 박사＝모든 도시의 성공요인은 성장동력이다. IT산업, 국제업무단지, 교육 등 도시의 경쟁력을 제고할 수 있는 아이템을 갖추고 있지 않으면 단순한 베드타운이 될 수밖에 없다.   Q>사회＝10년 후 주택시장의 문제는 고층아파트의 노후화 현상이다. 해결방안은.    A>김 박사＝밀도 부분은 현 기준에 맞춰 갈 수밖에 없다. 수급문제나 재건축 요구에 밀려 밀도를 변화시키면 안 된다. 리모델링을 통해 풀 수밖에 없다.   A>박 교수＝재건축한다면 1대1 재건축밖에 없다. 문제는 기존 용적률이 현재 적용 용적률보다 더 높은 경우인데 이는 기존 용적률을 인정해 줄 수밖에 없을 것이다.   A>이 부장＝고밀도 아파트는 물리적 수명이 다할 때까지 대수선, 리모델링을 거치면서 가격 하락이 불가피하다. 짧은 수명과 변경이 힘든 구조에 대한 대안으로 가변이 쉬운 무량판 구조 등과 재건축이 용이한 저밀도 목구조 등 선진 건축기법이 도입돼야 할 것이다.   ◆참석자 = 박환용 경원대 도시계획학과 교수 / 김용순 주택도시연구원 박사 / 이광범 대우건설 상품개발팀 부장