지역주택조합

"돈되는 지역주택조합에 투자하라"

주택조합에 관하여 제대로 알지 못하는 일반인들은 주택조합과 주택재개발 조합을 동일하거나 유사한 것으로 혼동하곤 하다. 하지만 주택재개발 조합이 도시 및 주거환경정비법을 근거로 사업이 진행되는 데 반해 주택조합은 주택법을 근거로 추진되기 때문에 여러 가지 면에서 차이점을 가지고 있다.

 

일반적으로 지역조합주택은 일반분양물량에 비해 분양가가 저렴하고 청약통장이 필요 없다는 점에서 큰 매력을 갖고 있기는 하지만 조합원 모집 시 허위광고가 많고 시공회사가 부도날 위험이 존재할 뿐만 아니라 조합원 모집이 저조하거나 토지매입에 장애요소가 있으면 사업이 오랜 동안 지연될 수 있는 위험요소를 안고 있어 항상 신중한 투자를 요한다.

 

특히 정상적인 조합이 아닌 유령회사가 조합원을 모집한 후 일정 자금을 갖고 잠적하는 경우도 있어 선량한 서민들이 피해를 떠안게 되는 경우도 발생하므로 지역조합원이 되어 내집마련을 하고자 하는 수요자라면 투자에 앞서 다각도로 꼼꼼히 따져보는 신중함이 요구된다.

 

조합주택이란?

무주택자에게 주택을 마련할 수 있는 기회를 제공하기 위한 제도로써 자체적으로 조합을 구성한 후 주택건립에 필요한 토지를 매입, 공동으로 주택을 짓는 사업으로 크게 직장조합과 지역조합으로 나뉜다.

 

이중 직장조합은 최근 들어 추진되는 곳이 거의 없기 때문에 현재 주택조합을 구성하여 사업을 추진하는 대부분은 지역조합이라고 볼 수 있다.

 

지역조합이란 특정 지역의 주민들이 자체적인 합의 하에 공동으로 아파트를 짓는 것으로 청약통장이 따로 필요 없다는 점에서 인기가 높긴 하지만 개인들이 모여 추진하는 사업이다 보니 사업추진 자체가 크게 지연되어 몇 년 째 사업이 표류하는 경우도 적지 않기 때문에 투자위험성은 높은 편이다.

 

조합주택은 일반적으로 조합원 모집하여 부지를 매입한 후 원주민 이주 및 철거, 조합설립인가, 사업계획승인, 착공 순으로 진행되며 조합원자격은 무주택세대주 또는 60㎡(약 18.15 평)이하 규모의 주택을 1채 소유한 세대주로서 조합설립인가신청일 기준으로 해당지역에 6개월 이상 거주해야 한다.

 

자격이 있는 조합원을 해당 지역 거주자중에서 20인 이상으로 구성하고 사업부지를 100% 매입해야 한다. 만약 일부 지주의 반대로 부지매입이 늦어지게 되면 사업이 수년씩 지체되거나 심지어 사업을 포기하는 경우도 있다. 건축규모는 국민주택규모인 전용면적85㎡(25.7평)이하로 건축해야 한다.

 

한편 지역조합은 재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동 매입하여 아파트를 짓기 때문에 아파트 착공 전에 지출해야 하는 자금이 적지 않다. 우선 착공 전에 지역조합신청금, 토지대금으로 분양가의 절반이상을 지불해야 하고 조합운영을 위한 업무추진비도 별도로 내야 한다. 그런데 만약 사업추진 중간에 조합에서 탈퇴하게 되면 이 업무추진비로 지불한 돈은 다시 돌려 받지 못하게 된다.

 

지역주택조합 투자 시 유의사항

 

1. 토지매입 상황은 반드시 확인해야
지역주택조합 사업추진 상 가장 중요한 것은 바로 토지 매입. 80%의 주민동의가 있으면 나머지 토지를 모두 수용할 수 있는 주택재개발과는 달리 지역조합은 주택법에 의하여 100%의 지분을 확보해야 사업추진이 가능하기 때문에 투자 시에 조합이 토지매입약정서를 얼마나 확보 했는지 반드시 확인하도록 한다.

 

2. 아파트 지을 땅의 용도지역 파악은 기본
아파트를 세우게 될 사업 부지가 공동주택을 지어도 되는 토지인지, 적용 가능한 용적율은 어느 정도 되는지 미리 해당 관청에 물어보도록 한다. 터무니없는 용적률로 사업을 추진하다가 종별세분화로 용적률이 줄어들게 되면 사업성이 크게 낮아지거나 아예 아파트를 짓지 못하게 되는 경우도 있기 때문이다.

 

3. 조합원 모집은 원활한가
과거에는 인접시(市) 거주자도 조합원으로 모집이 가능했으나 현재는 해당 시에서만 모집이 가능하고 6개월 간의 거주요건이 갖춰져야 하기 때문에 조합원 모집이 녹록하지 않은 사업장도 적지 않다. 조합원 모집이 원활하지 않으면 모집기간이 늘어나게 되어 사업지연을 초래할 수도 있으므로 투자하기 전에 조합원 모집 정도를 확인하는 것이 유리하다.

 

4. 시공회사는 믿을만한가
대한주택보증의 시공보증 도입으로 과거에 비해 위험부담이 다소 줄어들긴 했지만 시공회사의 공신력도 꼼꼼히 따져 보도록 한다.

 

5. 추가부담금 발생여부와 금액 확인은 필수
투기과열지구 외에  조합원분 거래가 가능한 지역에서 조합원아파트를 매입하는 경우 조합원 자격이 승계되므로 입주 때 추가부담금 납부 책임이 발생 할 수 있다. 조합과 시공사측에 추가부담금 발생 여부와 추가부담금액을 반드시 확인하도록 하며 매도자와 계약할 때 추가부담금이 발생한다면, 누가 낼지 협의토록 한다.