국토해양부 개발방향

국토해양부는 24일 도시용지를 국토의 6.2%에서 2020년까지 9.2%로 늘리겠다고 발표했다. 국토연구원의 제4차 국토종합계획에 따르면 2020년에는 도시용지가 국토의 9.2%가량이 필요한 것으로 전망되는 만큼 '수요를 충족시키는 공급정책'을 펴겠다는 것이다. 이번 발표를 전후로 일부 투자자들은 도시용지 확대를 예상해 미리 용도변경 가능성이 높은 땅을 사는 등 발빠르게 움직이고 있다. 수도권을 중심으로 한계농지와 준보전 산지 등에 대한 관심도 높다. 그러나 농지 투자에는 제약이 많다. 농지가 있는 시ㆍ군에 1년 이상 거주해야 하고 땅을 매입한 뒤 취득 목적대로 이용하지 않으면 이행강제금이 부과되며 강제매각 처분을 받는다. 부재지주에 해당되면 양도시 60%의 중과세가 부과된다. ◆ 어떤 곳이 도시용지로 바뀌나 = 도시용지는 지적법상 주택 공장 상업시설 공공시설 도로 등이 들어설 수 있는 지역이다. 토지전문업체인 농지114에 따르면 도시용지로 공급이 가능한 지역은 계획관리지역으로 지정되었거나 지정 가능한 곳이다. 국토해양부 관계자는 "가용지 확보를 위해 농림수산식품부와 협의를 하는 등 규제 완화에 나설 방침"이라고 설명했다. 현재 관리지역은 전 국토의 26%(2만6000㎢)를 차지한다. 정부와 지방자치단체는 연말까지 관리지역을 계획관리지역과 생산관리지역, 보전관리지역으로 세분화한다. 이 중 계획관리지역으로 지정되면 농지법상 행위 제한을 받지 않고 아파트 등 대규모 사업을 제2종 지구단위계획을 수립해 시행할 수 있다. 건폐율이 40%까지 올라가 이용가치도 높아진다. 국토해양부는 개발이 가능한 계획관리지역 면적을 8000㎢가량으로 추정했다. 생산관리지역은 주변 용지를 고려할 때 농림지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 곳을, 보전관리지역은 주변 여건이 자연환경보전지역으로 지정하기 힘든 땅을 의미한다. 이 지역은 건폐율 20%로 계획관리지역에 비해 가치가 떨어진다. 현재 계획관리지역은 아니지만 앞으로 지정 가능성이 높은 토지는 표고가 낮고 경사도가 15도 미만으로 개발시 건설비와 안전성에 유리한 곳이다. 또 최근 5년간 보전지역에서 개발 용도로 변경된 지역이 많고 고속도로 IC와 공공청사 등 시설이 들어서 개발 여지가 높은 지역이다. 도시용지 대상으로 농지면적이 2만㎡ 이하거나 경지정리나 수리시설 등 농업생산기반시설이 정비되지 않는 곳이 꼽힌다. 개발제한지역 중에는 환경영향평가 결과 4ㆍ5등급이 1ㆍ2ㆍ3등급 토지면적보다 많아 보전가치가 낮은 곳을 눈여겨볼 필요가 있다. 이 밖에 동탄과 검단, 파주 등 신도시나 이곳과 연접된 시ㆍ군 농지로 대토 가능한 지역, 임야 중 경사도가 낮고 경관이 좋지 않은 임업용 산지도 도시용지로 지정될 수 있다. 파주시 문산읍 경의선 운천역 주변 농지

◆ 수도권 서남부와 외곽순환도로 주목 = 현재 가용토지가 많은 지역은 시흥 등 수도권 서남부 일대가 많다. 북부지역은 산악 지형이 많고 상수원보호구역 등으로 다른 규제가 많아 도시용지로 전환이 쉽지 않다. 다른 개발 호재로 땅값이 오르고 있지만 장기적으로 투자가치가 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다. 군사시설보호구역 등 행위제한이 얼마나 완화될지도 눈여겨볼 대목이다. 서울 주변을 도는 외곽순환도로와 제2외곽순환도로 사이에 있는 경기도 지역도 수혜가 예상된다. 서울 외곽순환도로 인근은 대부분 개발이 끝났다. 1기 신도시인 분당 중동 산본 평촌 일산이 모두 서울 외곽순환도로 주변에 있다. 따라서 제2외곽 순환도로 팽창에 주목할 필요가 있다. 2기 신도시인 송도와 동탄1ㆍ2, 김포, 파주 운정, 시화호 주변 등으로 이 지역도 이미 일부 개발이 진행되고 있기는 하다. 제2외곽순환도로는 인천 김포 파주 양주 포천 양평 이천 용인 동탄 송담 안산으로 이어진다. 한광호 나비에셋부동산 연구소장은 "전국적으로 계획관리지역이 지정되고 있지만 국토해양부의 정책 변화로 가장 수혜를 받을 수 있는 곳은 수도권"이라며 "경기 서남부, 외곽순환도로와 접한 곳의 관리지역을 중심으로 관심이 커질 것으로 예상된다"고 전했다. 김영남 농지114 대표는 "현재 계획관리지역이 시ㆍ도ㆍ군별로 진행되고 있어 구체적으로 어느 지역이 도시용지로 바뀔지는 가늠할 수 없다"며 "다만 경기도 시흥과 고양, 김포 등 수도권 계획관리지역 임야가 아닌 농지와 그린벨트 가운데 수리시설이 없거나 경지 정리가 되지 않은 곳이 용도변경 가능성이 높다"고 전했다. ◆ 규제 많아 투자 주의해야 = 도시용지로 편입이 가능한 계획관리지역은 수도권이 농지에 비해 2~5배 비싸다. 그만큼 개발이 가능한 토지는 제한돼 있다. '금싸라기'라는 얘기다. 그러다 보니 자칫하면 비싸게 살 위험이 크다. 개발이 어떻게 진행되느냐에 따라 같은 도시용지라도 땅의 가치는 천차만별이기 때문이다. 특히 도시용지 비율을 9.2%로 높이는 게 향후 12년이 걸리는 장기 과제라는 사실도 명심할 필요가 있다. 토지거래허가구역에서 임야와 농지 등 토지를 취득하려면 소재지 시ㆍ군에 1년 이상 거주해야 한다. 매입한 뒤 취득 목적대로 이용해야 불이익을 면할 수 있다. 농지를 양도할 때 농지 소재지 시ㆍ군이나 연접된 지역 또는 농지 소재지에서 20㎞ 이내에 거주하면서 직접 경작하면 9~36%의 일반세율을 적용해 세금을 책정하지만 여기에 해당되지 않는 부재지주에게는 60%의 중과세가 부과된다는 점도 명심해야 한다.